耶和华

1.关于“百日剧变论”

其实一开始提的时候我原话不是"百日剧变"，"百日剧变"都是媒体的理论水平高，给它提升起来的。

所以就是这三点原因，第一，房地产公司自身没有钱了，07年一年的钱花的差不多了。第二，国内实施从紧的货币政策。第三，国际资本市场是次贷危机，不知道见底没有。在这种情况下，房地产开发公司应该有一个重组的过程，因为有的人手里有地、有的人手里有钱，要从开发节奏上、钱和地的结合上面都要有一个调整，所以我说未来100天是中国房地产剧烈变化的100天，媒体就上升到一个高度，什么"百日剧变"。



2.关于出现面粉比面包还贵的原因

可能这个时候大家会来怪政府，政府2007年土地金1万亿，税金3-4亿。实际很客观来说不能怪政府，还是房地产开发商自身（的问题），他有点头脑发热，心理膨胀。认为06年比05年销售额上涨了一个非常大幅度，07年又比06年价格和销售额又上涨了一个幅度。以为08、09年还会按照这个速度增长，基于这样前提才会大规模圈地。你不大规模圈地的话，政府这个钱你拿不到，所以最后结果就是政府拿了很多钱。实际上这个原因不在政府，开发商愿意出这么高的钱，招拍挂的时候出了很多地王。甚至出现很多情况的现象，招拍挂一块土地的收入相当于这个区、县一年的GDP，所以你销售给谁？这个疯狂基本到了07年12月初就开始往下走。



3.王石想到的和老潘没想到的

实际上我也一直在反省，当时王石在2007年12月份提出房地产出现拐点，我总体认为他过于悲观，我想他也是看到了06、07年两年时间房价上涨快、房子成交额上涨快，也看到了土地价格上涨的比房子价格还快，我觉得他的一个直接（观点）就是认为这是一个不理性的市场。我跟他的区别就在于，他认为拐点要出现了。当然各种人在修正拐点了，反正一个知觉就是要往下跌的拐点。

07年12月份王总提出拐点的时候，我没有他那么悲观，我觉得会是有一个调整，这一点是我们俩个比较一致的，尤其是土地，不可能再这样下去，这样下去怎么办呀？所以王总做出的第一个调整就是批评下面分公司经理，分公司经理拿地的过程，想拿个地王的过程，按照他的原话就是莫名其妙的冲动，把钱不当钱的去拿，所以他第一个是批评。第二，他预计这样一个不正常的现状，资金会非常紧张，所以他规模降价。我记得在上海做节目的时候，他说第一个计划是12个城市降价15%，大幅度来做。

这个是出于他公司内部的考虑，可是我在去年12月份和今年1、2月份，我还是比较乐观的，就是整个中国经济上涨速度、中国的城市化、中国人要来解决住房问题、需求，这些基本面并没有变化。你说中国经济增长速度从11%降到9%、8%，都是一个非常高的增长速度。所以在我看来出现一些小问题，大的趋势并没有变化，这是我跟他的区别。

当然这几个月下来，需要修正我的观点就是，有两点我没有想到：第一点没有想到美国的次贷危机越来越厉害，原来想次贷可能是华尔街占份额很小的一部分，不会变成一个全世界现象。而接二连三每个银行都亏损，都是几十亿美金、上百亿美金亏损，然后华尔街股票也大幅下跌，股票开始往外抛。这是在我跟王石辩论的时候，在中央台和上海台做节目的时候，我没有想到的。第二点让我更感觉吃惊的一点就是在全国开两会的时候，2月份中国的CPI指标是8.7%，通货膨胀8.7%的话，是一个非常高的，温总理在答记者问的时候就说了2008年是最困难的一年，它的困难就是不确定。确实是不确定，有很多事情不是我们国家的事情，是美国的事情给传过来了。所以他说不确定。在这种情况下他在答记者问的时候就说要实施从紧的货币政策。开完会之后第二天就开始实施了，银行准备金率上涨0.5%。这两点新的变化是我跟王石讨论之后发生的事情。



4.关于普通购房者该不该买房


普通的购房者，每一个地方的情况都不一样。在我觉得，这个话也特别难说。以北京为例，我想有了这样几个条件的，往上涨，压力比较大。第一，远离城市中心的，基本在五环之外的，因为过去几年土地供应量比较大。第二，每平方米价格低于8000元人民币的。第三，每一套户型面积小于90平方米的。前几年有一个90平米要占70%的政策，这个政策出台后不可能马上形成房地产供应量，可是08年会形成房地产供应量。五环之外房子供应量大、每平米8000平米以下的供应量，户型90平米以下的供应量，这样价格上涨起来基本就非常困难。



5.老潘眼里的任志强和王石


我跟他（任志强）交流了一下，基本上我说服不了他，他也说服不了我。他是非常的乐观。


王石董事长亲自缔造的万科，确实在中国房地产发展史上应该是一个榜样。这个榜样主要是在于它的公司的风格，这个风格还是一个比较清新的风格，不会做一个假帐、不会行贿受贿。中国房地产公司要长期发展的话，必须要先具备这个基础。你不要说一会儿说点假话，一会儿偷点税，一会儿给政府官员送点钱，其实从过去20年房地产发展来看，这是一个基础。


从万科建的房子来看，我觉得中国有很多优秀房地产公司建的房子比万科建的好，从地理位置选择来看也比万科选的好，可是万科能够成为全国最大的房地产公司，我认为他成功的秘密就是非常正派，这跟王石（本人的）风格有很大关系。去年、前年两年时间万科规模膨胀非常厉害，从200多亿到500多亿销售额，他又收购了一些房地产公司，像北京收购了朝阳房地产开发公司、南都房地产开发公司，规模铺大了，这样就需要资金。万科负债率还是比较高，对应它的现金也比较多。

可是他的负债跟现金是不能调配的，因为分公司比较多，这个公司可能负债高，没有现金，另外一个公司可能是有了现金，没有负债，他们两个是相互独立的。因为作为经营主体，都是他们分公司。这是万科需要调整的，是看完他的财务报表后，我觉得需要调整的。当然万科实际上从去年11、12月份就开始调整，就要把它整个的规模、开发的节奏都要得到一个调整。

耶和华

[实录内容]



腾讯网：各位腾讯网友，大家好！这里是2008博鳌亚洲论坛年会现场，今天来到我们腾讯网新闻中心的是SOHO中国董事长潘石屹。潘总，您好！您最近是焦点人物，在3月21号提出


房地产行业将发生"百日剧变"的话题，引起很多媒体关注，业界人士也做出很多评论，您当时提出这样一个话题有什么样的事实依据呢？

“地产商都没钱了”



潘石屹：你记得比我记得清楚，是3月22号提的。其实一开始提的时候我原话不是"百日剧变"，"百日剧变"都是媒体的理论水平高，给它提升起来的。


我记得是在3月末的时候，有一次我跟几个同行的朋友一起吃饭，他们说今年房地产形势怎么样，我们就一起聊，我的观点是，有三个原因（会让房地产业）受到特别大的影响。


第一，去年一年时间房地产开发公司花了大量的钱去购买土地，基本相当于去年的销售收入，这是从全国情况来看。所以从总体来看，房地产行业到08年是缺钱，房地产公司当时去（大量）买地总觉得到了08年房价还会上涨，销售额还会上涨，还可以在国外上市，资本市场、银行还可以拿到钱，基于这样的考虑才大规模圈地。


可是到08年，房地产商自身没有钱，中国银行实施从紧的货币政策，因为通货膨胀总数2月份达到8.7%，一定要实施从紧的货币政策，而房地产行业（又是一个）跟银行、资本市场关系非常密切的行业，所以国内资金流入房地产行业的会大大减少。


我们再看看国际资本市场，国际资本市场去年有哪几家房地产公司上市，包括我们SOHO中国在内？差不多到了07年12月份，所有上市的中国房地产公司基本上都停下来了，主要的原因是国际资本市场非常的不稳定，次贷危机。有几家就想看看在这样一个不利的环境中能不能出去，（结果）他就没有出去，他一旦没有（出去），大概对后面有40家房地产公司都会是一个特别大的影响，一家出不去了，后面都得停，资本市场跟大的环境有特别大的关系。


所以就是这三点原因，第一，房地产公司自身没有钱了，07年一年的钱花的差不多了。第二，国内实施从紧的货币政策。第三，国际资本市场是次贷危机，不知道见底没有。在这种情况下，房地产开发公司应该有一个重组的过程，因为有的人手里有地、有的人手里有钱，要从开发节奏上、钱和地的结合上面都要有一个调整，所以我说未来100天是中国房地产剧烈变化的100天，媒体就上升到一个高度，什么"百日剧变"。



SOHO不惧面粉贵过面包



腾讯网：SOHO中国手上现在拿着多少地和现金？



潘石屹：SOHO中国土地储备量我们认为是一个合理的、安全的土地储备量。这个“安全”是两点（含义）：第一，合法。中国有一个法律规定，两年不开发收回；第二，从我们开发节奏上不会断供。这两点是安全的。从我们财务指标来看都是非常健康的。



腾讯网：SOHO中国并不缺钱？



潘石屹：对，2007年2月份到10月份期间，我个人认为是中国房地产市场最疯狂的10个月，主要是土地市场。招拍挂土地单价总比周围房地产房子价格还贵，就是面粉价格比面包价格还贵，还要建房子、交税，所以这个帐永远算不过来。



腾讯网：会买的不如会卖的，房地产商总是有一个优势，为什么会出现面粉比面包还贵的情况？



潘石屹：可能这个时候大家会来怪政府，政府2007年土地金1万亿，税金3-4亿。实际很客观来说不能怪政府，还是房地产开发商自身（的问题），他有点头脑发热，心理膨胀。认为06年比05年销售额上涨了一个非常大幅度，07年又比06年价格和销售额又上涨了一个幅度。以为08、09年还会按照这个速度增长，基于这样前提才会大规模圈地。你不大规模圈地的话，政府这个钱你拿不到，所以最后结果就是政府拿了很多钱。实际上这个原因不在政府，开发商愿意出这么高的钱，招拍挂的时候出了很多地王。甚至出现很多情况的现象，招拍挂一块土地的收入相当于这个区、县一年的GDP，所以你销售给谁？这个疯狂基本到了07年12月初就开始往下走。

王石想到的和老潘没想到的



腾讯网：当时万科王石在全国大规模降价，而您对其降价不同意。但是现在来看，他当时选择降价措施是不是已经预计到会出现往下走的趋势？



潘石屹：实际上我也一直在反省，当时王石在2007年12月份提出房地产出现拐点，我总体认为他过于悲观，我想他也是看到了06、07年两年时间房价上涨快、房子成交额上涨快，也看到了土地价格上涨的比房子价格还快，我觉得他的一个直接（观点）就是认为这是一个不理性的市场。我跟他的区别就在于，他认为拐点要出现了。当然各种人在修正拐点了，反正一个知觉就是要往下跌的拐点。


07年12月份王总提出拐点的时候，我没有他那么悲观，我觉得会是有一个调整，这一点是我们俩个比较一致的，尤其是土地，不可能再这样下去，这样下去怎么办呀？所以王总做出的第一个调整就是批评下面分公司经理，分公司经理拿地的过程，想拿个地王的过程，按照他的原话就是莫名其妙的冲动，把钱不当钱的去拿，所以他第一个是批评。第二，他预计这样一个不正常的现状，资金会非常紧张，所以他规模降价。我记得在上海做节目的时候，他说第一个计划是12个城市降价15%，大幅度来做。


这个是出于他公司内部的考虑，可是我在去年12月份和今年1、2月份，我还是比较乐观的，就是整个中国经济上涨速度、中国的城市化、中国人要来解决住房问题、需求，这些基本面并没有变化。你说中国经济增长速度从11%降到9%、8%，都是一个非常高的增长速度。所以在我看来出现一些小问题，大的趋势并没有变化，这是我跟他的区别。


当然这几个月下来，需要修正我的观点就是，有两点我没有想到：第一点没有想到美国的次贷危机越来越厉害，原来想次贷可能是华尔街占份额很小的一部分，不会变成一个全世界现象。而接二连三每个银行都亏损，都是几十亿美金、上百亿美金亏损，然后华尔街股票也大幅下跌，股票开始往外抛。这是在我跟王石辩论的时候，在中央台和上海台做节目的时候，我没有想到的。第二点让我更感觉吃惊的一点就是在全国开两会的时候，2月份中国的CPI指标是8.7%，通货膨胀8.7%的话，是一个非常高的，温总理在答记者问的时候就说了2008年是最困难的一年，它的困难就是不确定。确实是不确定，有很多事情不是我们国家的事情，是美国的事情给传过来了。所以他说不确定。在这种情况下他在答记者问的时候就说要实施从紧的货币政策。开完会之后第二天就开始实施了，银行准备金率上涨0.5%。这两点新的变化是我跟王石讨论之后发生的事情。



腾讯网：您现在主要担心的还不完全是房子销售会发生困难，而更担心信贷方面和对房地产企业输血可能会造成障碍？



潘石屹：对，房地产公司本身的调整可能要在价格和销售量之前。



腾讯网：调整之后到底对市场有什么影响，价格上涨还是跌？



潘石屹：前天很多新闻记者问我到底是上涨还是下跌，我说这样一个不确定的因素很难确定，我们这次房地产调整，让房地产公司规模萎缩了，一部分公司倒闭了，这样影响了供应，可能房价还要上涨。如果调整过程中，房地产供应的规模还有，可是需求量降了下来，这样出现了供过于求的局面，房价可能要跌。这种情况也是很可能发展，因为需求方面，我们看到基本面没有发生变化。可是刺激房地产需求最重要的一件事情是银行的按揭贷款。如果银行按揭贷款他把首付款提高、利率提高，条件更严格一点，需求就降下来了。



到了今天这么不确定的因素，如果媒体非要我给一个答案，说是涨还是跌，确实有很多不确定的因素。

耶和华

腾讯网：对普通购房者，你的建议是买房还是卖房？



潘石屹：普通的购房者，每一个地方的情况都不一样。在我觉得，这个话也特别难说。以北京为例，我想有了这样几个条件的，往上涨，压力比较大。第一，远离城市中心的，基本在五环之外的，因为过去几年土地供应量比较大。第二，每平方米价格低于8000元人民币的。第三，每一套户型面积小于90平方米的。前几年有一个90平米要占70%的政策，这个政策出台后不可能马上形成房地产供应量，可是08年会形成房地产供应量。五环之外房子供应量大、每平米8000平米以下的供应量，户型90平米以下的供应量，这样价格上涨起来基本就非常困难。

腾讯网：你发表的房地产要发生剧变的文章，我记得主要内容是你对恒大IPO被搁浅这件事特别在意。之前几年，中国房地产出现了很多神话，比如碧桂园、SOHO中国上市，都使大股东利润增加了很多。您为什么对恒大IPO被搁浅这么在意呢？



潘石屹：其实你要看07、08年，这两年对市场人的心理、资金状况的影响有两个事件，如果说07年的事件是碧桂园的上市，人们觉得除了我销售房子可以取得收入、除了银行贷款可以取得资金外，还可以在海外上市。所以碧桂园07年上半年上市确实给中国房地产市场一个强心针，知道我还可以从这边取得资金。很多房地产公司，大约有30、40家都准备走这样一条路。当恒大上市之前的一个月、两个月时间，这个国际的金融市场已经发生变化，人们就说这一条路子，整个房地产行业走的这条路子能不能行得通，人们打了一个问号。恒大如果能冲出去，这就是检验了国际资本市场跟中国房地产市场还是密切相关的，可以给中国房地产市场发展注入资金。如果恒大出去后没有成功，就证明这条路子暂时是搁浅了。所以在我看来恒大上市是08年房地产界一个标志性事件，它不光是一个公司的事情，是牵涉到许多公司、一个行业的事情。



腾讯网：除了海外上市外，国内A股市场也有很多房地产企业，这块市场能不能给我们房地产企业提供资金呢？



潘石屹：比起07年来说就弱得多了，因为07年股票价格上涨，所以增发、扩股、上市，无论是国内、国外都很火爆，到了08年国内股票市场现在也不太景气，股票市场一直在跌，在这种情况下你要再增资扩股的可能性就小得多，如果一定要增资扩股，它的价格也受到影响。



潘石屹眼中的任志强、王石



腾讯网：您跟任志强是好朋友，他的观点是需求一直存在，房价一直上涨，您有没有跟他交流过这方面的看法？



潘石屹：我跟他交流了一下，基本上我说服不了他，他也说服不了我。他是非常的乐观。



腾讯网：他的乐观是建立在什么基础上？是不是因为他的房子卖的很好？



潘石屹：他去年和前年真正在市场上销售房子量并不大，他主要是几个项目的销售。主要是两个项目的销售。



腾讯网：您当时为什么会接下他的项目？



潘石屹：当时是各个方面的考虑，第一，这两个项目对我们的财务指标还是非常好，他也建了差不多了，我们接过来，占用资金的时间比较短。另外跟我们发展方向也非常吻合，都在城市最繁华的位置。



腾讯网：中国有一个规定，两年之内不开发的土地要收回，现在资金偏紧的情况下，会不会出现大量房地产企业土地被收回的情况？



潘石屹：可能这些大城市跟中小城市还不太一样，在北京、上海执行这个政策力度更严格一些，其他省会城市、县城，开发商买了一块地，相当于这个县里的GDP，他会千方百计有一些协议补充这些东西。



腾讯网：您最近提出中国有一些公司危机会进一步严重，媒体上写您提到了北辰这样几家企业？



潘石屹：我没有提具体任何一家企业的名字。我列的数据，都是他们公司自己公开的年报，都是按照2007年年报方面，把香港上市公司全列出来了，国内上市公司因为比较多，我就列了20多家，把负债率情况、银行存款情况做了比较，我没有对任何公司做评价，要不就有很多公司托人对我说情了。


我说我提过名字的公司只有两家，一家是万科，任何一个学校去的学生也要提问，要问万科的情况、要问王石的情况。而且最有意思的是出现三个情况，一个学校有人叫我王总,你想不对他评价都没有办法说。当然万科是全中国最大的房地产公司，你不提他是绕不过去的。第二，恒大的上市，其实我对恒大这个公司不是非常了解，恒大没有上市，主要是次贷危机、国际资本市场的问题。其他公司情况我所有公布的数据都是他们自己年报公布的数据。



腾讯网：那么多人向你提问万科和王总的情况，您在这里也给我们简单评价一下万科的情况？万科也是上市公司，他的年报、财务情况也是公开的，他现在处于什么情况？



潘石屹：王石董事长亲自缔造的万科，确实在中国房地产发展史上应该是一个榜样。这个榜样主要是在于它的公司的风格，这个风格还是一个比较清新的风格，不会做一个假帐、不会行贿受贿。中国房地产公司要长期发展的话，必须要先具备这个基础。你不要说一会儿说点假话，一会儿偷点税，一会儿给政府官员送点钱，其实从过去20年房地产发展来看，这是一个基础。


从万科建的房子来看，我觉得中国有很多优秀房地产公司建的房子比万科建的好，从地理位置选择来看也比万科选的好，可是万科能够成为全国最大的房地产公司，我认为他成功的秘密就是非常正派，这跟王石（本人的）风格有很大关系。去年、前年两年时间万科规模膨胀非常厉害，从200多亿到500多亿销售额，他又收购了一些房地产公司，像北京收购了朝阳房地产开发公司、南都房地产开发公司，规模铺大了，这样就需要资金。万科负债率还是比较高，对应它的现金也比较多。


可是他的负债跟现金是不能调配的，因为分公司比较多，这个公司可能负债高，没有现金，另外一个公司可能是有了现金，没有负债，他们两个是相互独立的。因为作为经营主体，都是他们分公司。这是万科需要调整的，是看完他的财务报表后，我觉得需要调整的。当然万科实际上从去年11、12月份就开始调整，就要把它整个的规模、开发的节奏都要得到一个调整。



腾讯网：像万科这么大的一个公司，我想起彩电行业的长虹，它的一些市场策略或者价格策略会不会对市场上其他房地产企业造成一种挤压或者一种比较有侵略性的市场策略？



潘石屹：一定是这样，万科承认也好、不承认也好。因为它开发的档次跟许多其他公司的开发档次一样，就是郊区、大盘。如果两个开发商作为邻居，再来一起开发，万科价格一下降了15%，你不降的话，人家不买你的。就是跟他临近一点的开发商、同一档次的开发商，都会有一个特别巨大的压力。



腾讯网：感谢潘总跟我们分享了这么宝贵的意见，也感谢腾讯网友的参与。

mcchan1982

但总比老潘来得实际

20066985