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第一次住房改革为80年代福利公房分配制度转变为私人出资购买住房改革。
第二次住房改革为90年代政府房地产定位于国家GDP的重要拉动力量，开始大规模商品房造城的时代。这个时代下的房地产同时也成为地方政府财政来源的主要渠道，成为地产开发商获取暴力成就富翁梦想的行业，成为城市富有阶层的投资获利工具，成为普通老百姓怨声载道的行业。
在中央政府不改变地产行业作为国家支柱性产业的决策下，任何政府行政层面上的调控都是无力的，事实也已经证明。商品房是市场经济的产物，市场经济自有它的法则和规律。让地产开发商承担起政府的责任那是痴人说梦。

第三次2008年将开始民生住宅时代，也就是福利性住房时代。
温总理造访新加坡发表的言论，以及最近召开的十七大和两会确定的会议精神，已经为民生住房时代带来立题，现在在等待政府决策层如何破题。

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民生住宅
就是让绝大多数人买得起用得起房子。
廉租房和保障性住房也只能解决5%的住房问题。

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如何让大多数人买得起呢？房价降下来！

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如果政府真心想做民生住宅，把房价降下来，我做了一下猜想，供大家来拍砖！！

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占房价1/4的楼面价格在一定程度上决定了房价。在中央政府定位民生住宅情况下，如果中央政府强制性要求地方政府的财政收入大头不再来自土地出让金，并要求地方政府大批量释放优质适宜住宅开发和居民生活的土地，象征性的收取土地出让金，甚至不收出让金，在保证大型地产开发商（比如向万科、金地等企业）一定利润的情况下进行联合开发，定价由政府根据开发成本说了算，这样从根本上保证了民生住宅的开发。

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工业化造房将从建安成本上大大降低住房成本。因为我们房地产开发的时间还比较段，现还没有产生住宅建造相关的构造型的工业化产业链。而在发达国家日本，韩国、美国、欧洲等国家已经出现且相当成熟。国家中央政府层面虽没有成立专门机构开始工业化住宅模式的探索，但好像能感觉出好像已经授意国内一流大型房产开发企业比如万科去探索这样的模式，
而且这种模式成功预计将在3-4年内得益局部性的实现，否则王石先生也不会鼓励年轻人等3-4年再买房了，o(∩_∩)o…这种模式引入成功后，中央政府肯定会给予很大的政策优惠发展住宅工业化产业链，3-4年将会初见成效。一种建造快速，现场整洁，组装标准化房地产开发模式将应运而生。
这种模式的诞生同时也将会促进低总价小户型住宅大批量放量。乘坐过飞机用过飞机上卫生间的朋友肯定有体会，虽然小小的空间具备各种功能。在标准作业下的住宅工业铸件中，各种功能肯定也会配备。低总价小户型住宅将为民生住宅时代的主流产品。

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现阶段与房地产开发相关的税费达50多项，而这些税费是在房地产作为GDP的拉动重要支柱，房地产是财政收入的主要源头的背景下设立的。地产开发企业近15%-20%成本来自这些税费。在大背景改变的状况下，如果让地产开发企业生存必然会降低或取消相关税费，从商品房角度也将大大促进民生住宅顺利进展。

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要么价格优势生存要么不能被模仿的高端核心竞争力生存！

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1、降低开发成本，增强价格优势。
针对招拍挂地块，不去争夺“地王”，降低土地成本；采用工业化的标准构造方法，减少建安成本；减少不必要的面子配套工程，比如奢华的雕塑大型高科技水景广场，名贵树木等；拥有核心营销团队，营销手段的创新，降低营销费用，例如售楼处的可重复性利用，减少广告投入等；减少灰色公关费用；在财务管理上进行税务规划减少不必要税收支付。

2、进行盈利模式创新，创作不可复制性优势性资源
走小众路线做特立独行的项目，例如旅行地产开发，艺术文化产业地产开发，定向酒店性地产开发，娱乐地产开发；
转型分工做地产开发的各个环节，例如专业的土地研究和拿地公司，专业走产品研发公司，专业构建设计和铸造公司，专业项目组装公司，专业销售公司，专业融资担保公司等，打破从头做到尾的模式。

3、开展合伙私募新融资模式，抱团联合开发
地产开发的过程就是一个融资的过程，中小地产开发企业甚至80%的开发款项来自银行金融机构。地产贷款占银行总贷款的30%，是一个相当大的比例，随着国家考虑金融体系的安全问题，08年地产贷款将下降至10%左右；如今国家通过调整土地出让金的交纳方法，推迟预售时间等政策对拉长了开发商开发环节的资金链，同时也对投资性客户购买按揭贷款金融企业也愈加控制，这样不论是前期的地产开发阶段还是后期的地产销售阶段政府将有意困死一部分的中小地产开发企业。
　而在2006年的8月27日正式修改并于2007年6月1日开始实施的合伙企业法，里面专门增加有限合伙条款，同时允许法人合伙，这样为风险投资、私募股权投资创造了一种新的渠道，也为房地产融资提供一条新路。在有人承担无限责任的基础上，由更多人承担有限责任，来解决资金募集的问题。
修订后《合伙企业法》的施行，标志着我国房地产业引入有限合伙制的法律政策环境已经具备，有限合伙制将成为国内房企项目开发的重要企业组织形式。现阶段房企的管理层以部分投资负责项目的全过程，而财务投资人或者战略合作者提供大量投资但不具体负责项目的运营，这种错位导致房地产项目融资的困境，有限合伙制非常适用房地产的运作特点，被寄予厚望。
有限合伙在境外私募理财中的广泛应用得益于其无限责任的制度设计。有限合伙具有以下优点：一是有限合伙企业的管理者要承担无限责任，增强了有限合伙人的投资信心，同时管理者通过无限责任迅速获得资本控制权，并因无限责任而认真履行管理职责；二是成立有限合伙企业无须国家有关部门审批，手续简单方便；三是有限合伙企业按照由合伙人分别缴纳所得税的原则，避免了双重征税。将有限合伙运用到房地产领域，除了可以进行房地产融资外，在合作建房中也大有可为。