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1、花点精力，收集全国的别人已有的各种业态及业态细分的资料，从中，找出当地一些稀缺的业态或细分业态
2、对当地的人群消费进行定位，分析一下当地对这些稀缺业态有支撑能力的固有消费模式
3、针对这些固有的消费模式进行深入分析，看一下这些消费模式是否已经达到了最大的边际支持力（比如，当地对超市的消费支撑力，最多支持三家超市盈利，超过三家，其中就有一些超市不能盈利，此时，支持三家超市皆盈利，就是当地超市消费模式的最大边际支持力）
4、从中选择稀缺度高，且远未达到边际支持力的一个组合
5、当然，除固有模式之外，亦可用业态带动新的消费模式（例如，上海新天地的业态加产品组合，就是对传统餐饮酒吧街消费模式的一种创新）

fq1234567

二线城市，大型社区，位置不错，沿街四栋住宅下面是连体的四层底商，一到三层是商铺，引进了一个大型超市，目前就四层约3000平方要卖，肯定是要卖的，不打算自留出租。现在的规划主要是隔成一小间一小间，30-80平方，也有100多平方的，没阳台，有独立卫生间。 我也不知道当初是怎么隔的。我考虑把这一层做soho创业型工作室往外推。各位可有什么指教？

1）不要太复杂了，体量太小，周边有限制，老老实实找个大户，一次性卖了，你们给他找个商户去租了，或者你们帮他租出去就好了。2）你还不如让开发商把里面的结构都给他砸了，干干净净的，重新划分，假如你真的想做小户型住宅＋办公往外推的话。

napoloenen

可以参考一下这个项目   我们开房吧

吴月光

引用:

原帖由 齐齐 于 2008-4-17  15:51 发表
我觉得四楼目前有几点：
1.分割成独立商铺，出售。但是目前楼下1-3层是大超市，会不会受影响？
2.建议做特色小吃城。我觉得这个还是比较可行的，如果招的来的话。但是考虑有无餐饮配套？
3.开网吧。配置高，设施完 ...

齐齐同志  你看帖子不仔细看啊

楼主说的明明是有独立卫生间

青蛙叫了

建议做成办公的，偶尔可在那里生活一下
没有阳台是在不方便啊

fq1234567

楼上的，只听见没卫生间不方便，没阳台不方便倒是没听说过，莫非你想，呵呵！

最贵的时装

可以考虑做成精装修的吗？

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这边对精装修接受程度不高
“我们开房吧” 我要做成这样，估计很多人想杀了我

verablue

引用:

原帖由 fq1234567 于 2008-4-19  11:31 发表
二线城市，大型社区，位置不错，沿街四栋住宅下面是连体的四层底商，一到三层是商铺，引进了一个大型超市，目前就四层约3000平方要卖，肯定是要卖的，不打算自留出租。现在的规划主要是隔成一小间一小间，30-80平方， ...

这个意见最有可行性。
其他策友的意见虽然都比较中肯，但是欠缺实际情况因素的考虑。我们刻意换位思维一下，1-3楼是超市，如果你是逛超市的顾客，你最有可能跑到4楼去消费的吸引力是什么？总要有让受众认可的理由吧？诸如网吧、酒店、办公室等设想我觉得都不具备可行性，就算日后经营下去也要花时间和精力去炒热的。有个活生生的例子是我住宅区边上的商铺，1楼3楼是超市，2楼挑空做隔间的商铺，超市生意很红火，火了3，4年都没把商铺给热起来，到现在还是冷冷清清。很奇怪的现象，2楼虽然不是超市购物路线的必经之地，但是超市生意真的很火啊~开发商也很卖力，换了一家又一家的商家进驻，美容的衣服的健身的打折的都有，就是不行！所以实际现况很重要，周边情况/客源分析/建筑单体结构等等都会影响结果。在没有能够有足够证据的情况下，赞同开饭店或者直接达空或者不打空卖掉拉到。

[ 本帖最后由 verablue 于 2008-4-22  11:18 编辑 ]

小清清

我觉得茶楼、办公场地、网吧、健身房等比较切合实际