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现有一个项目，基本资料如下：
一、项目位置：
    地处某省一个地级城市， 在中国最长的河流长江中游的南岸，背靠国家级风景区XX山，面对中国最大的淡水湖xx湖.该市房地产市场可以分为城南、北、西、东四个板块。南面教育资源比较多，商业不发达，正逐渐形成文化中心。东区有新火车站，但离市中心比较远，规划为未来商住中心；西区靠近本市的一个县，目前政府规划为中央行政区，但目前楼盘不多。北区是一个经济开发区。
   项目地处西区，离市中心车程15分钟（这个城市比较小，市中心繁华从南到北走路也就20多分钟），距离县城也产不多15分钟，可以说是交接地带。项目距离城市规划的中央行政区有一段距离，车程10分钟左右。
二、项目基本资料
   1、 项目处在一条江边，是这个区域开发的第一个楼盘，江边风景不错，有2个古塔，有个江边公园，公园里有很多樱花。
   2、项目大约300多亩，规划分4个组团，总建筑面积25万多平方米。
   3、项目建筑以德式风格为主；主要多层、高层、花园洋房
   4、目前项目案名、建筑风格、景观规划基本确定；
   5、开发商实力比较大，是当地最大的企业；集团实力雄厚
   6、开发商在当地已经开发了2个楼盘，一个比较早，已经全部入住，影响还可以。一个目前开发了一期，但是销售不是很好（以前都是他们自己稿策划和销售，也因此才请我们来做这个新项目）
   7、开发商要求比较高，目前本地市中心均价在3600元，KFS要求我们这个起价3500，均价要达到3800.
三、现小弟跪求营销思路，主要是如何去推广这个项目，做什么活动提高他的品质？

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根据项目情况,宏观上以品牌形象为切入点,但是考虑到区位\体量\市场情况,在微观上采取尽可能保守姿态,不能一味拉高一期的价格.

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那么如何快速树立品牌形象？
大家有什么奇思秒想帮我出出主意啊

落单的候鸟

需要有一个准确地目标客户群，既然规划为行政区，莫不如以政府官员为主要目标客户群，进一步提升项目整体形象，来支撑项目的价格。易采取低开高走的一个操作方式，一是能够和政府各个部门把关系搞好，二是吸引足够的政府人群项目形象也会有一个良好的口碑，支撑起 一个当地高端产品。开发节奏以花园洋房--- 多层--高层的顺序推向市场，首先在推广的时候把项目的品质拼命拔高，同时，你们是该区域地段最好、环境最好的并且是第一个，可以先行占领市场。价格在3000元以上的价格高出市场价300元还可以接受。主要是把项目的形象提升起来。。

[ 本帖最后由 落单的候鸟 于 2008-4-17  13:33 编辑 ]

llaiyj

现象：
1、地缘资源丰富，所处地理位置较好
2、容积率较低
2、开发商实力强，品牌影响力中下
3、开发商自身营销团队存在问题

假设：
1、竞争项目无变化，且号召力均较弱
2、定位中高端
3、短期内开发商资金充足
4、城市开发商速度中等
5、项目规划不可更改

思考：
1、在一个未有较强号召力品牌开发商出现之前，建立起品牌优势较为容易。因此，需要进行针对中高端消费群体的一份详细的市场调查。
弄清楚我的客户是谁，需要的是什么房子，何种方式的广告方式更能引起他们的关注。从市场出发，确定项目推出物业的先后。我们不妨以洋房为首推业态，客户定位为政府公务员、中高级教师、企业的中高层管理者、旅游者以及投资客户。
2、推广上注重责任和服务。将服务和责任作为企业的重点来推广，让每一个听到XX项目就知道XX开发商都竖起大拇指。
   具体操作：1、重组销售团队，强化培训。真正做到来者皆为客的道理，细心观察客户所需。
            2、责任。不推托，主动解决客户的困难。可以通过加强物业管理从业人员将客户家的事就是自己的事来处理。
3、前期多参与市政、亲民的活动，在购房者心中初步形成一个轮廓————XX公司？我知道，就是帮我们租的那栋楼下黑了好几个月的路灯换了，不错。（当然路牌广告...）
4、产品的发布会之类，邀各政要、高管等参加，等同于一个酒会。同时：可以在该城市解决一些就业问题，如：招收物业管理人员。此时可以全城的一个大宣传，不一定收人多，即是要个效应。
5、考虑距离问题，可引进知名教育学校，以及免费接送，一切围绕责任与服务出发。

中心思想：责任与服务的第一品牌

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1、既然项目所处板块目前楼盘不多，意味着该板块的关注度明显逊于其他板块，因此可以结合该板块今后的发展规划——CPD，炒
   热该片区，让市民重新认识到该区域的价值；（操作手法具体情况具体分析）
2、从项目自身属性来看，江景资源、小区规划、建筑风格、周边环境、企业品牌等众多优势，如若能进行有机整合，有的放矢的宣
   传推广，相信成功率较大；
3、高举高打——项目从一面世即意味着它的与众不同，也就为项目的推广定了调性，切勿走低俗、平庸的推广路线。

rose3894095

责任和服务的第一品牌，这个主意不错。

rose3894095

CPD。我们所处这个区域这个的边缘，不是很好炒作，相对于其他在行政中心的项目来说有点差

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先弄清楚谁会买，买来做什么，然后再去想别的

黄弟

根据信息罗列作出分析：
1、项目容积率1.2
2、人口规模预计50万——80万
3、房源大概2500户左右，具备大盘的品质，分批、分组团推出是必然，开发时序大概在三期左右。
4、开发商开发过2个项目，有当地成功开发案例，具备品牌传诵度的条件
5、价格要高于市中心，一定具备独特的卖点和气质
6、未来的中央行政区，此概念忽悠的成分居多，推广起来容易，但客户不感冒

解决思路：
一、品牌策略
1、KFS品牌知名度再树立
重新树立KFS的品牌知名度，针对成功开发的两个项目的业主展开《业主需求大调查活动》、《某某生活方式体验活动》

2、KFS品牌知名度继续拔高
推出《某某KFS爱这城》等公益活动

二、形象策略
1、案名
全市征集案名，并给予大奖
2、VI系统

三、版块策略
把握“行政中心”主线烘托版块未来前景
1、        人口预期
2、        交通预期
3、        配套预期
4、        未来升值度预期（房价、租金、收益率、回报率等）

四、产品附加值策略
1、品牌物管公司介入
2、品牌建筑商承建
3、国际知名设计师设计
4、品牌园林设计单位设计

五、目标客户定位
1、企事业单位人员
2、公务员
3、经商人员
4、打工人员

六、营销策略
1、全球寻找时尚达人作为楼盘代言人（最好德国人）
2、全市招聘“十名最有亲和力女孩“作为置业顾问
3、排号就有大礼送，从排号到解筹每天优惠100元，先来多得
4、选房成功客户可享受抽奖大礼，抽取10名业主到德国5日游
5、对当日成功选房客户赠送德国精美瓷俱
6、全市免费派发德国风景、风景光碟一张，只要填问卷就可获得
7 、首次购房可享受购房基金，二次购房可享受装修补贴
七、入市策略
1、高峡蓄水
2、山雨未来风满楼

八、渠道策略
1、报纸
2、电视
3、短信
4、网络
5、直邮
6、DM
7、户外广告

九、推广主题
“Pforeim小镇，值得您一生守候”
注： 德国南部斯图加特Pforeim小镇，名不见经传，这里满栽葡萄的山坡环抱着市中心，内卡河在城东流过，透着几分悠闲，非常有德国乡村的味道。最高的建筑是哥特式的教堂。而市政厅和集市广场就是小镇的中心。

十、销售保障
1、销售说辞的提炼
2、主要卖点升华
3、销售人员培训
4、案场人员管理
5、接待中心包装
6、整体规划沙盘、小区总平沙盘、单体模型
7 、略

[ 本帖最后由 黄弟 于 2008-4-17  21:13 编辑 ]