**** 36、投资风险与收益的关系 *
任何一项理性的投资在事前都应经过3个阶段：
1、投资机会寻找；
2、投资机会评价（又称投资项目评价、投资方案评价）；
3、投资机会选择（又称投资决策，其结果为投资和不投资两种）。
其中，投资项目经济评价是最重要的环节之一，它为投资决策提供依据。
投资既要获取收益，又要承担风险。所谓风险，是指投资收益的不确定性，即投资的结果可能盈利较多，也可能盈利较少，甚至会有亏损。任何一项投资都包含着收益和风险两个基本因素。这两个因素又可归纳为3个方面：
1、预期收益的大小； 2、预期收益的持续时间；
3、预期收益获取的可靠性（又称安全性、确定性、可能性、稳定性等）。
风险分析包括风险发生的可能性和它所产生的后果大小两个方面。具体来说，如果风险一定，投资者会选择收益最高的；如果收益一定，投资者会选择风险最小的。高风险要求有高收益--投资者希望取得较高的预期收益，作为其冒较大风险的补偿。
根据风险偏好，可以将投资者分为3类：
1、投机型的投资者，如通常所说的冒险家、赌徒。
2、保守型的投资者，如通常所说的胆小鬼。
3、普通投资者，大多数投资者属于这一类。
* 37、房地产投资项目经济评价的步骤
不同的房地产投资项目，其具体的经济评价方法可能不同，但其基本原理是相同的，通常包含下列3个步骤：
1、估计相关的现金流量； 2、计算有关的评价指标；
3、将评价指标与可接受的标准进行比较，得出评价结论。
* 38、现金流量的概念
现金流量是指一个项目在某一特定时期内收入或支出的资金数额。从房地产投资项目经济评价的角度来看，现金流量是指由于房地产投资项目实施而引起的资金收支的改变量。
现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。
现金流入通常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流量。净现金流量是指某一时点上的正现金流量与负现金流量的代数和，即：
净现金流量＝现金流入量－现金流出量
*** 39、现金流量图 *
为直观地反映现金流量与时间的关系，便于分析和计算，通常将现金流入、现金流出及其量值的大小、发生的时点用图形描绘出来，该图即是现金流量图。
现金流量图的习惯表示方法是：
1、用一水平线表示时间，将该水平线划分为长短相同的间隔，每一间隔代表一个时间单位，即计息周期，它可以是年、半年、季、月等，通常为年；
2、划分了时间间隔后的水平线，表示一个从0开始到 n 结束的时间序列，在该线的左端，以0表示时间序列的起点，同时它也是第一个计息周期的起始点，依次向右延伸，从1到n 分别代表各计息周期的终点。前一个计息周期的终点同时也是后一个计息周期的起点。
3、用带箭头的垂直线段代表现金流量，箭头向上表示现金流入，箭头向下表示现金流出，以垂直线的长短来表示现金流量的绝对值大小，即现金流量越大，垂直线越长。
综上所述，把握现金流量图应把握下列几点：
1、时间段的总长度：时间段从何时开始至何时结束。
2、时间段的指向：时间的推移是自右向左，即右边为过去，左边为未来。
3、时间段的划分：根据实际需要，按年、半年、季、月等，对时间段进行划分。
4、现金流量在时间段上发生的具体时点。
5、现金流量在该时点上发生的具体数额。
6、现金流量图上的垂直箭头，向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。
*** 40、财务净现值及如何判断项目可行 *
净现值（NPV）又称财务净现值，是指按投资者可接受的最低收益率，将项目各期的净现金流量折算到项目起始点时的现值之和。净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。其计算公式为：
式中 NPV--项目在起始点时的净现值；CI --现金流入量；CO--现金流出量；
(CI－CO)t --项目在第t期（通常为年）的净现金流量；
t＝0 --项目开始进行的时间点；n--计算期，即项目的开发或经营周期；
ic--投资者可接受的最低收益率。
计算出了净现值NPV后，判断项目是否可行如下：
当NPV＞0，则说明项目的获利能力超过了所要求的收益率，可以接受。
当NPV＜0，则说明项目的获利能力未达到所要求的收益率，不可以接受。
当NPV＝0，则说明项目的获利能力等于所要求的收益率，可以接受也可以不接受。
**** 41、内部收益率 *
内部收益率（IRR） 称财务内部收益率，是指使项目各期的净现金流量的现值之和等于零时的折现率。其计算公式为：
求出内部收益率（IRR）后，将其与基准收益率ic相比较，判断项目是否可行如下：
当IRR＞ic，则说明项目的获利能力等于或超过了所要求的收益率，因而是可以接受的。
当IRR＜ic，则说明项目的获利能力未达到所要求的收益率，因而是不可以接受的。
当IRR＝ic，则说明项目的获利能力等于所要求的收益率，可以接受也可以不接受。
内部收益率与净现值法的主要区别：
1、净现值是一个数额，内部收益率是一个比率。
2、净现值法需要预先确定一个折现率，内部收益率法则不需要预先确定一个折现率。
内部收益率法存在的问题：
内部收益率的一些问题可能使得该方法得出的决策信号与其他现金流量折现方法的结果相矛盾。这些问题出自下列两个方面的原因：一是该方法本身所固有的再投资假设；二是多重根的问题。
投资回收期法的缺陷是忽略了所有在投资回收期之后出现的现金流量
*** 42、动态投资回收期及如何判断项目可行 *
动态投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部初始投资所需要的时间。计算投资回收期的起始时间有2种：一种是从投资开始时算起，另一种是从项目建成计算起，计算时应予以说明。
动态投资回收期的计算公式为：
Pt --投资回收期。
动态投资回收期通常以年表示，其详细计算公式为：
动态投资回收期=[累计净现金流量折现值开始出现正值的年数-1]+[上年累计净现金流量折现值的绝对值÷当年净现金流量的折现值]
求出投资回收期后，判断项目是否可以接受的标准通常有下列3种：1．认为投资回收期越短越好；2．投资回收期短于项目的寿命期即可以接受；3．投资回收期短于基准投资回收期即可以接受。
求出动态投资回收期(Pt)后，将其与基准投资回收期Pc相比较，判断项目是否可行。
当Pt＜Pc，则说明项目的获利能力超过了所要求的收益率，可以接受。
当Pt＞Pc，则说明项目的获利能力未达到所要求的收益率，不可以接受。
当Pt = Pc，则说明项目的获利能力等于所要求的收益率，可以接受也可以不接受。
