verablue

我们现在有这么个项目，遇到很多问题，现在进度在前期导入阶段，对于项目定位感到非常心虚。
位置：项目是在国家级工业园区的中央位置，这个园区很大，地理位置上讲比较偏，东南西北除了工业厂房就是毛地，一眼望不到头，没任何商业配套或者人居配套。而我们项目虽然是工业用地，却要规划成总部经济园区概念的高档企业集聚地，以供入驻企业进行研发、商务贸易、培训教育等高科技高技术行业。
交通劣势：更加棘手的是，国家为了促进整个工业园区的发展开拓了非常便捷的高速公路，四通八达，每个交通枢纽出口都有类似的新兴项目占据有利位置，很多客户都跑他们那去买房子，交通比我们便捷嘛，谁叫我们在最里面的位置呢。等于说我们项目被隔离、孤立、包围了。
价格问题：唯一和他们项目有的一拼的是，我们的建筑品质比较高，建材建筑标准都是按照国际化商业办公配套来做，外立面最漂亮，且设计成不同风格。但是造价和拿地价摆在那里，没办法把价格低下来，价格最多比竞争项目的价格持平，人家可以多赚点，我们最多保本。
政府：发展商可能和政府关系需要更多改善，寻求政府强力支持。
希望大家能够多提提意见，是不是可以挖掘些本项目的亮点，我觉得这个营销策划是在比较难做。谢谢~！

verablue

拜托各位大哥哥大姐姐啊，希望大家能够各抒己见，提出自己对这个项目的看法~最主要的，怎么救活这个项目呢？

zhongyuan2008

最好是发动政府力量，和政府联姻，阐述本案的周边发展优势，如交通、道路等发展前景，给客户一个美好的前景，期望。再则就是充分发挥自身优势，通过做势、做市、做事等一系列手段，到打开局面，当然主要是看开发商的执行力、信心力。

heyuqing

做这种项目得靠的住,打持久战.在别人热销的时候启动,市场和人气由别人聚,低价引诱;别人进入低潮时,我们暴发.抓住时间差,立体把握市场,永远处于同期最低价位,而销售额永远比他们高.
                                                                                       常剩将军

黄弟

分析：
1、        项目属于规划、报建阶段
2、        地段偏
3、        竞争对手多
4、        销售口岸差
5、        价格硬线不能碰
6、        建筑品质、风格好，但现在属于图纸阶段，只能算是预期

解决方案

一、        产品策略
1、        确定产品类别
写字间、标厂、商业街、住宅、公园等共建配套
2、        确定每种类别开发体量

二、        政府合力策略
1、        税费减免
2、        银行无息借贷
3、        出口关税的优惠
4、        开办企业2年期补贴

三、        销售方式策略
1、        先招商再销售
2、        销售招商并举
3、        先销售再招商

四、        开发时序
1、        首推标厂
2、        再推写字间
3、        商业配套
4、        住宅
5、        公园等配套

五、        目标客群
1、写字间、标厂目标客群
A、国际一线品牌（摩托罗拉等）1家
B、国内一线企业（车厂）2家
C、省内生产型企业（如酒）
D、中小企业
2、 商业目标客群
A、品牌餐饮
B、品牌休闲娱乐
C、院线
D、品牌KTV量番等

六、        交通策略
设立多路公交线路

七、        价格策略
低开高走逐步深入

八、        截留策略
1、        设立外展点，实行毛细血管销售对其他项目进行截留
2、        在其他项目门口设立户外广告
3、        门口派单

九、        形象策略（拔高项目形象）
1、        北京上海参展
2、        定期邀请国外知名企业参观
3、        组织国际巨头到本市考察

十、        推广策略
1、        金融者报
2、        经济观察报
3、        全球财富杂志等
4、        央视财富经栏目

下班了，不说了，太多了

黄弟

十一、十大优势策略
1、先锋 先进的“总部经济”理论指导下的前沿地产发展模式 的 领航者
2、定制 全国先进“DIY”定制地产设计为企业量体裁衣
3、规划 采用组团式围合布局的独栋联体产业别墅群
4、资源 实业资本为运作保障 实力浙商为财智保障
5、大配套 供电给水、金融物流、工商税务等服务设施环绕的核心地带
6、性价比 与传统地产模式相比具有超高性价比优势
7、经济圈 上午延伸力强大的经济重心中汇集的集群产业链 政策 政府提供五大政策扶持 倾情为企业发展助力
8、冠名权 专享楼宇冠名权 真正拥有自己的楼 金融 实力担保公司担保 专业银行金融支持
9、政策 政府提供五大政策扶持 倾情为企业发展助力
10、金融 实力担保公司担保 专业银行金融支持

十二、销售手段
1、成立名企俱乐部
2、形成商家联盟
3、会员优惠

十三、社会高度策略
1、税收供应效应
2、消费带动效应
3、社会资本效应
4、就业乘数效应
5、产业效应

应该差不多了！！

zetion

呵呵  做了几个工业项目，也有类似的项目。说说自己的薄见。

首先，你要对这个项目有信心，别担心。

虽然不明白你项目具体在那个城市，但是肯定的是，你的位置的确很中央。

那么，中央的位置，基本上是留给元首型人物的。那么，你从一开始，就必须从“元首”的角度，来考虑这个问题。

我们继续倒退，元首型经济需要什么？

除了我们能够说出总部型经济这个概念之外，能不能衍生一下，比如，首席执行官的指挥场所

是不是要加入很多投资型的元素在里面？

是不是需要树立几个国家级的标注在里面，比如“国家级国际技术合作转移中心”、“国家级火炬计划服务项目”

你是不是觉得很虚，那么，我继续再说一下

你现在的重点在于，先要为你的板块来树一个牌子，就是说，给你的板块画上边界限，要进来的人，必须符合你的条件和要求。

你要做这个园区的 vip 工业集中配套中心

怎么做？

有一句话叫做“居住和世界同步”，那么，你是不是可以应用“总部和世界同步”，有点拗口？？

那么，“总经理和世界同步”“ceo和世界同步”呢

还是看我给你写的定位  这个园区的 vip 工业集中配套中心

配套，你应该想的更多，他必须是这个区域里面最为惹眼的，。。。

不好意思，老婆叫睡觉了。。。。感兴趣可以电话，也可以短信 还可以qq  msn

zxeon

产品，说到底还是产品。你的容积率用够了没有？是先产后销还是按需定产？还有就是所在区域经济的情况没有说明，工业增加值没有说明，经济指标也没有给，给个什么建议啊。老婆让我去看上帝了，晚安。

fq1234567

出新才能出奇，别人有的你有，或许你还没有；你有什么是别人没有的呢？中心位置！！！中心位置在目前来说，或许地段上面处于交通的劣势，但是或许将来就是你的优势了！多看看产品，多看看周边，或许你会有启发！
我觉得你的产品要么做配套，要么做专业市场。充分利用项目的地理优势，充分分析市场消费人群的心理变化，进行引导，进行软文宣传，你必须和别人不同，那么你的产品才有希望。具体项目不是很清楚，不敢乱说！有空QQ46359207聊吧。

pengxs

项目对回现速度的要求高不高？
周边竞争激烈不？
要是不急着回现建议慢慢等待，等周边有点氛围、区域价值上升以后慢慢卖。所谓项目的自然升值以及时间价值。
要是着急回现建议：
一、放大自身优势。在卖点上多做宣传，加强软文炒作。
二、放大优势是线上功夫，真正能打动顾客的还是性价比。是不是可以在价格上做点文章？

要是周围竞争激烈，在卖的楼很多严重同意前面heyunqing的说法，所谓搭便车行为：
在别人热销的时候启动,市场和人气由别人聚,低价引诱;别人进入低潮时,我们暴发.抓住时间差,立体把握市场,永远处于同期最低价位,而销售额永远比他们高.

要是周围本来就有稀稀拉拉的项目在卖，那你们就得自己花功夫了，先做区域营销。