dbl218

1、项目概况
   占地约22万平方米，总建筑面积约28万平方米，容积率1.1，居住人数约3000多户，主要户型为二房，三房，复式，少量别墅；面  积在70-180，复式180-300，别墅300，层高6-12层（最高12层），一梯2户，一梯4户；全部带电梯房
   项目共分三期开发，一二期目前已基本售完，目前在开发三期用地
2、周边配套情况
   周边有不可复制的稀缺资源  当地颇有名的一座山和一个 植物园 ，这也是本项目的唯一亮点
   该项目位于一线城市，离市区不远，但由于属于该城市的考东位置，相对来说有点郊区的感觉（实际坐车到市区也就30分钟），该项目所处为当地一个村中，周边1000米内暂无新的楼盘，由于居住的都是当地村民，配套有限，像一些大型的超市，农贸市场，学校（该项目配有幼儿园和小学，但由于生源的问题，一直未开学），娱乐设施都没有，
目前也是最大缺点：从市区进入的唯一道路为之前的二车道道路，而且来往的车辆又很多，有时，一车坏可能就大塞车，开心的是规划路正在修建中；离项目（坐车约25分钟）是当地的一个高校区
3、到08年，市场有了大变化，想06、07年该项目不愁卖的想象已经一去不复还了，现在KFS要开发后期，资金无疑成为关键，但市场的模糊状态，让该项目不知道如何定价，如何广告，如何营销等等一系列问题
附：该项目从开始销售至07年，一直都不错，项目也没有什么特别的营销手段
    该项目的一二期80%为高校老师
    个人认为该项目的唯一优势：周边不可复制的稀缺资源  当地颇有名的一座山和一个 植物园
    目前一个劣势  是小区管理不到位，业主对物管很大意见，有拒交物管费，业主对该项目的评价不高
希望各位策友发表看法，谢了

[ 本帖最后由 绿荫如云 于 2008-4-21  13:55 编辑 ]

dbl218

请高手赐教       自己顶下，

LANGE动画

你自己弄的第七期吧?

无风之城

是的,楼主太不厚道了,本想说点啥,人品很重要
买500房币,估计有可能成为第七期操盘话题

[ 本帖最后由 无风之城 于 2008-4-20  20:51 编辑 ]

上帝左手

妈妈规定我,每月只能写五次文章,这次写完正好封笔,同时想反问楼主一句,你是否本着累死人不偿命的原则来折磨我们这帮憨厚老实的策友,这简直就是整个操盘

,而且资料还严重不足马上就要过六岁生日了,就不和你计较了,哼哼,就楼主所提供资料,偷摸说几句吧:

一、思路

楼主没说，按我的推测，三期产品可能是复式和别墅，前期剩余产品可能是三房产品，之所以你现在陷入困境，可能是因为三房的滞销导致三期大面积产品的市

场迷茫和操作迷茫，不经历风雨，怎么见彩虹，靠市场混日子的时代已经结束了，呵呵，这才是真正体现我们实力的机会，所以现在需要一个整体思路来指导你

前进——大面积产品的操盘策略，围绕这个思路才能开展相关的定价、营销、推广等工作。我们作为房地产专业从业者，从一开始就要有全局的把控观和策略性

，切忌走一步看一步，狼来了才想起来修牢，这样不好，很不好。也是我对楼主今后工作的一点建议。

二、操盘

整体操盘思路围绕大面积产品的推售问题展开，仅结合自己的一点愚蠢想法，拟定进行以下相关工作，我一般说话言简意陔，看不懂可以继续发问：

1、定位

由于此类产品具有面积大、总房款高等特点，在市场上属于中高端产品，同时结合本案前期客群特性，定位为XX市最有文化的山景豪宅——真正的儒商集中营

2、客群

商人、教育界名人、儒商、社会名流       很多时候，好的产品会让一个层面不同档次的人群趋之若骛,以主流带动支流.范围适当可以辐射到周边地区.

3、定价

如果小区内环境硬件都比较完美，入市价可以平开高走，如果环境及物业像你说的一般，可以低开高走，随市而涨（物业不是硬伤，需马上解决）

4、营销

以复式、别墅带动前期三房产品，以各种文化活动带动产品销售，文化节、儒商节、文化房地产、灵魂工程师集中地、教育大本营、各种命题自己想

利用高校教师的资源，各界学生当中成功的商务人士，有钱有势，均可以作些促销回馈奖品之类的。

5、推广

主题鲜明，一语中的    层层推进，紧扣人心   

XXX--真正的儒商集中营

        ———住宅产品灵魂工程师的完美杰作，人类教育灵魂工程师的汇聚之所

       ————什么是真正的商人憩息地？

      ————文化，会带给你更大的商机


..........仔细专研,珍惜土地........祝你成功

[ 本帖最后由 上帝左手 于 2008-4-22  09:01 编辑 ]

烟头

楼主提供的资料严重不足，现仅就现有资料粗浅说些看法，是否可行，有待楼主补充材料后继续商讨
项目周边生活配套不足以及物业管理不到位成为该项目的致命弱点，个人认为，如按着常规操盘方法操盘，尤其是在市场处于模糊状态的今天，回报有限而且危险性偏高，不知可否尝试以下做法：
1借助临近一线市区以及周边自然资源，将第三批次整体定位为度假休闲会议培训中心
2将第三批次产品调整为花园洋房，提供精装修，作为客房使用
3增设大型会议中心
4增设一定比例休闲娱乐设施，诸如游泳馆，台球，SPA会所之类
5将第三批次从整体项目中分离出来，另外委托善于酒店管理的公司提供物业服务
6打出X市野外度假休闲会议培训中心概念，套用酒店式公寓或返租商铺操盘方法，以投资作为产品主要出路
7拉进几个大型培训机构作为该中心股东
8利用自然资源，增设野外培训设施
9价格可参照市区内度假村 酒店式公寓等制定，如果担心单价或者总价过高，客户无法接受，就取消按套认购，改为按平方米认购好了，相信如果操作得当，回报会非常可观
10至于宣传，一线城市大量的培训商务活动，项目临近市区以及自然景观，加之我们随之增加的休闲娱乐会议培训配套，应该可以为项目勾勒比较好的投资前景提供较为充足的卖点

另外针对上帝左手策友所说，提出以下疑问
1周边缺少必要的生活配套，如何满足一线城市商人对生活的标准与需求？
2对于一线城市而言，仅凭本案前期客户特性，似乎不足以支撑最有文化的豪宅称谓，那么又该如何体现项目的文化性？
3本案前期客户80%为高校老师，同时因为物业服务或其他原因已对本项目评价不高，那么请问你如何化解项目的负面口碑，进而利用高校教师的资源展开有效拓展？
4集中营一词是否会引起客户不必要的联想和反感？
5同样针对推广语，对于一线城市商人而言，凭他们的学识，见地，阅历，他们是否会简单地认为和教师为邻就是有文化的表现？

圣堂

楼上的批的狠。抓住了问题之所在。希望能看到更多高手PK的火花

dbl218

我主要出于能有新的亮点能注入这个楼盘，我并不是搞“破坏”，如果是因为这样，我在这里向各位致歉。

dbl218

现在还存在的一些大问题是：
KFS是初涉地处，没经验；KFS观念不好，不是做房地产，而是赚到钱就走人
KFS内部矛盾太多，有些事情很难落实执行
KFS不舍得花钱，所谓舍不得孩子套不住狼

上帝左手
由于我可能描述不详，上帝左手的观点受左；按照目前已入住的一二期来说，整个小区还未实现封闭管理，所以对于上帝左手的 “定位为XX市最有文化的山景豪宅——真正的儒商集中营”    可能还是 现实与实际严重脱节（当然上帝左手未看到整个小区的现状，但是上帝左手的定位与之前的项目较吻合，之前定位为 原生态 低密度 山水园林社区）

三期的产品受90/70限制，现已调整为小高层90平米的，180平米6、7层的情景洋房，还有少量别墅。

上帝左手定位的客户群与目前实际购买的客户较吻合，主要为教师（一期），其次为国家公务员（二期）、事业单位、附近研究所、市区白领人士，及少量商人

烟头提出的质疑的确存在：对于周边的落后配套确实生活不便
                                               对于定位最有文化的豪宅，现在恐怕实际已经称不上了

          3本案前期客户80%为高校老师，同时因为物业服务或其他原因已对本项目评价不高，那么请问你如何化解项目的负面口碑，进而利用高校教师的资源展开有效拓展？

对于这点疑问，非常赞同，这也是我们目前要考虑的问题

5同样针对推广语，对于一线城市商人而言，凭他们的学识，见地，阅历，他们是否会简单地认为和教师为邻就是有文化的表现？

据我所接触的客户了解到，商人、公务员并不喜欢同教师住到一块

现在这个项目的最大难点是   项目一二期已成形，所以要重新定位，重新宣传可能比较困难了；项目当初的定位也由于KFS自身因素，已经失去部分潜在客户了；还有重要一点：KFS的不作为，导致项目陷入困境。

谢谢各位的精彩建议，希望能继续

mcchan1982

首先搞好小区的物管,把口碑较好,客户自然多,项目现在口碑已不好,很难在销售上再有作为的