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近年来迅猛发展的商业地产，使得商业地产策划成为热门专业。而许多商业地产开发商都是做住宅地产起家，在商业方面比较缺乏底蕴，也希望可以通过聘请专业策划公司，获得整个项目运作的指导性方法和步骤。加之有些策划公司和“策划高手”善于进行自我包装，把自己说成了可以决定项目成败的救世主，人为地给商业地产策划蒙上了神秘甚至神话色彩。
不可否认专业策划对于商业地产开发的重要意义，但有些策划公司确实有意夸大了策划对商业地产的作用。王志纲曾经讲过在整个地产项目开发中，策划所占的比例最多也就30％ 。
某些策划公司由于职业操守和职业道德欠缺，完全从自身利益的角度去拉业务抢单子，对自身策划人员的能力夸大其词。这就使自己的专业策划，成了童话故事里用美丽谎言编织的皇帝新装，等到大家都能够以客观真实的目光面对的时候，其实就是什么也没穿，什么都没有。
王健林先生曾经把住宅地产比喻为小学生，而把商业地产比作大学生，这个观点得到业内普遍认可。那么商业地产策划就好比是给大学生上课、指导，那么相应的“老师”的水准起码也应该是硕士以上，但有相当多的策划公司自己的水平顶多也就是大学生，却敢于挺身而出拿起执教大学生的教鞭。其胆量肯定是过人的，但其水平恐怕就难以胜任了。
现在大多数从事商业地产的策划公司，并没有对商业地产操作流程了如指掌的专业人才，多数策划人员都是从广告或住宅地产策划转行而来，有实际项目操作经验就更少了。这些根本不具备商业地产策划能力的公司，之所以敢堂而皇之地开展起商业地产策划业务，正是抓住了商业地产开发商经验欠缺的空子，另外就是发挥自己的忽悠手段了。
这些公司的基本套路是，听说哪家开发商有项目，马上主动上门推销自己。还没签合同，就能先拿出方案。趁机大肆自我吹嘘，把自己对商业地产行业说成无所不通、无所不精。在合同签订的前后，更是大肆吹嘘自身的商业资源。再就是敢于给项目打保票，“我们做肯定没问题”。
真正在商业地产策划方面有实力、底蕴深厚的公司（目前国内数量很少），绝对不会上门迎客。就像知名学者，肯定要在办公室等人来上门请教，而不会满校园或者满大街的找学生，主动要求“让我来教教你吧”。那些自动上门推销的策划公司，恐怕都不是很专业。
与开发商简单接触就能先拿出策划方案更为可笑，让人马上联想起卡通片里，在空织布机上紧张忙碌的两个骗子。其主要原因有二：一是自己本身过去的成功策划案例很少，为展示自己才能只好拿出不用量身就定做出来的“策划方案”；二是网上现成的商业模板、策划方案多的是，只需博彩众家之长，把项目名称变变很轻松地就完成了新的“策划方案”。这些基本上凭空杜撰的案子，其内容肯定是非常空洞的，但印刷多是十分精美，而且多数都是“宏篇巨著”。其主要目的就是给甲方造成工作主动、具有专业水平的印象。
很多策划公司说起自己的能力，绝对是吹牛不打折。也不管你是想建购物中心还是做百货，是建专业市场还是搞商业街，反正是我全行。有点像相声里面说的“你不懂不是吗，那就好办了！”还有些像两个骗子所描绘的新衣服。
商业地产是为流通领域服务的，我国流通领域近10年差不多走了发达国家50年的路，各个专业、行业不断进行复杂变化和调整，而有些业态发展演变更是具有明显的中国特色。商业地产的真正兴起是在2002年以后，目前还在探索中发展前进，应该说还没有形成特别全面系统的成功模式。这点不像住宅地产开发。所以策划公司可能是相关几个专业的高手，但就目前来讲绝对不可能是整个商业领域的全能冠军。
谈到商业资源，像大连商场、铜锣湾百货、白马商城等运作非常成熟的大的品牌商家，在长期的经营管理中，与诸多品牌建立了比较牢固的合作关系。他们的新卖场开到哪里，都会有不少品牌店进驻经营，这才是真正的商业资源。而策划公司掌握的所谓商业资源，其实质不过是一些商家信息而已。这些信息有可能是非常宝贵的，但在进入网络时代的今天，这些信息也不可能是策划公司的“独门武功”。策划公司以此来作为与商业地产开发商合作的重要筹码，很是有一些指鹿为马的味道。
说起给项目打保票，忽悠的成分就更大了。一年多的建设周期加上三年的市场培育期，商业地产项目繁荣兴旺的局面可能要出现在五年以后。某些策划公司正是抓住了这一点，肆无忌惮地大开远期空头支票，给开发商画一个又大又圆的饼。自己是可以马上签单马上可以赚到钱，将来项目如何发展那是几年以后的事情。各种风险当然要由开发商承担，可是怎样都改变不了的事实是，策划公司早已赚到厚厚的钞票。
等到皇帝穿上所谓的新衣服游行的时候，骗子还会等在一边看吗？
这种商业地产的伪策划真忽悠，在我国商业地产快速发展的初期，还是经常可以蒙到人的。即使与开发商在后期的合作中露出马脚而中途被废，那么前期已经装到口袋里的钱还是自己的，策划公司怎么都是赚。
这些做法给整个商业地产策划行业带来的危害都是相当大的。
作为专业公司或者商业地产策划的从业人员，更多的应该脚踏实地将强学习与交流，道理很简单，打铁首先自身硬。每个人都不可能把商业地产所有的知识都学到手，那么加强团队建设就是十分必要的。
随着不断的发展也完善，商业地产开发商的水平和经验都在提升，而且有一些零售业的巨头也在对商业地产开发跃跃欲试。我国的零售业已经遵照WTO协议，全面对外开放，招商难可能不会再是商业地产的瓶颈。在这种背景下商业地产策划就要求更为专业，没有真正能力的策划公司将会越来越没有市场，不久的将来那些搞投机专营策划公司所做皇帝的新装，恐怕就不会再有人穿了。