xuyoushuai

项目问题所在：
1、项目品质差、形象差。在2500价格的市场环境下，这个价格可以说是很低的，整个区域市场应该处于上升阶段，但市场还不是很成熟，项目为多层项目，这就更降低了整体品质，在前期规划的时候没做好充分的市场调查。在多层品质差的条件下又设立了高品质的大户型，顶层阁楼，这就更加显得别扭。能接受多层的客户一般都是比较传统，价格承受能力不高，对单价很敏感，对总价很在意，户型的增大无疑增加了其置业门槛，这就很大程度上缩小了目标客户群体。而对于那部分有品位的客户来说，虽然其能接受大户型高品质的房子，但你的项目的住户大都是低收入群体，在那些人看了简直就是个贫民区，不能樟显他们的社会地位。还有一点就是你们的项目以准现房销售，这也使得置业门槛提高了。
2、中石油收购，造成未来不确定性因素增加。中石油有可能在附近建加油站，工厂什么的。这给项目的打击是致命的。一直以为配套的市场也面临拆迁的命运，这使得项目卖点大打折扣。
3、项目处于尾盘销售，出现销售困难也是常见的现象。在尾盘阶段有可能广告推广力度不够，各种营销活动也减少等，这都直接导致客户来访来电少，鱼儿少了进网的可能性也自然小了。
解决方法措施建议：
1、从新挖掘项目卖点，启动新一轮的广告推广。可从报纸、短信、DM、新闻发布会等这些成本较低的方式着手，毕竟最后一点房源了，没必要在这方面大费手笔，浪费钱财。
2、对老客户（包括已购买的或等级但为购买的客户）进行重点挖掘。制定一定的优惠措施，使老客户重复购买或推荐购买。坚定未购买客户的信心。
3、制造新闻亮点。拿出几套特价房，已非理性的打折方式吸引客户，制造轰动效应。
4、在产品户型上着手。看户型有无修该余地。将大户型改为小户型，比如3房改成1房，专给年轻打工人居住，相信这样修改后能吸引很多投资客，在深圳这种做法很普遍。加上中石油可能在附近建什么工厂，到时候年轻人一定多，这方面可以考虑。

andyxu619

新疆喜博旺

现项目优势:
准现房（基本封顶了），2期前两栋交房进行中，外立面效果出来了。1期已成为本地较出名的成熟居住小区。
继续宣传，加大力度，打造成知名小区，把中石油收购此项目变成一个亮点，来打造知名度。

春歌谷雨

该项目运作中的危机公关意识太弱了。充分认识社会传言之语的真实性，在尊重事实的基础上，提炼队本项目有利的信息，以这些信息为切入点，组织一场漂亮的“营销事件”，为项目尾盘推广作铺垫。
另着手产品本身，180平米的楼中搂是什么格局？是否有调整的余地。我们有一个楼盘在操作时曾经遇到过同样的问题，顶层复式面积过大，总价高，直接导致市场度弱。后来，在我们的建议下，开发商将11层顶层复式调整为11层和12层，其中12层因为有露台赠送而更加受欢迎。

丹阳小鹰

传言中石油即将收购项目，使许多意向客户放弃购买，处于观望阶段。???这个为什么是不利点呢? 这是一个疑问. 2.中石油征地和你们销售有什么重大影响? 你都没有说明啊

zbk20042003

先搞清楚实在么会事，然后再作相应的对应，搞清楚事实的真相，做出相应的对策。

新欣房地产

其实你现在已经被征地这种情况给左右了，做为销售人员你已经跟着客户的思路走了，你还怎么说服别人呢，做点假销控啊，就说哪哪的来买了什么的，再就是借中石油征地可以大做文章啊，说不定能赚呢！！！浅见仅供参考！

xiaoxuelinfeng

绝招
找当地优秀的房产中介公司
进行代理
或分销
速度快
还可以节省人力物力和财力

austin_goo

重点运用好沿商，考虑部分暂不销售的沿商，将隔墙打通，设置社区超市和药店之类中型配套业态，这是救活自己的唯一办法，另６０套大户型，运用组合营销模式．

此状况不建议寻求中介公司介入，这样会使项目进入更加不利的局面．大户型去化，不可操之过急，乱投广告，切记．基本考虑走变相低价路线．

建议大户型每平方增加３００元单价，送５年家用轿车使用权，５年后以２万元价格让业主买下，轿车价格定位在６万元左右两箱轿车，并附加事故责任协议书，考虑取消现金折扣方式，提出新的生活方式为主诉求，比如＂房子＼车子，离成功仅差一步＂，诠释差的一步就是入驻本项目，运用这个诉求时，让受众感觉是否还差个＂女人＂的噱头＂，背水一战，靠常规就是死路一条，要打破常规

[ 本帖最后由 austin_goo 于 2008-4-26  15:09 编辑 ]

夕阳醉了

看了楼主项目的信息和各位策友的建议
感觉上,楼主到现在还没有行动起来,说政府方面传出的消息,却又不能给我们一个消息的准确内容,传言,一切都是传言,意向客户的被传言了,销售团队也被传言了,就象有朋友说你的思路已经被客户牵引了,而你却没有行动起来,去寻找根本问题,就几个问题向你提出
1.中石油要收购,行,那您收购这块地做什么,用途是什么,能否了解到?
如果收购,作为工厂,个人认为可能性不大,以为你说你们这已经是片成熟社区,不可能全部推倒重建.
2.如果中石油收购,这块土地上的房屋是否是升值了趋向?
化负面事件为利好消息,说辞的改变,加强销售培训,建立一线人员对销售信心.抵制传言.
3.是否可以和周遍项目楼盘开发企业沟通?
看你说的情况是,你周遍也有别的项目,所以你可以考虑与众企业加强沟通,建立统一阵线,共谋对策,提高谈判分量和筹码.
宣传方面:"中石油已经看中这里,您是否还在犹豫?"公关危机的营销,化劣势为优势,瓦解观望群体疑虑,既然大家都已经知道传言,那我们何不主动面对,顺势而为.

商铺方面:上面的策友已经提出了很好的建议,"自创卖点","以租带售,吸引人气为先".等.我就不复述了.
浅薄建议,欢迎拍砖.