其其格

看了所有朋友的回帖，感觉到的东西也比较多，就我自己的想法在罗嗦一遍，楼主莫烦。
首先，还是由关于传言的问题。楼主在众多朋友的问话下也只是说安全要求应该是在一定距离下，所以周边要停建，我顺势认为你们的项目在这个不安全的范围内。如果真的是这样的话，我们是必要规避这个问题，想出能够压制这个不利因素的卖点来吸引客户。我不知道中石油以后要做什么，但是近邻着一个成熟的小区，他无论做什么都要考虑到城市整体面貌，因此是不是能从景观上有所改善呢？
其次，说说大户型的问题。当初在策划之时考虑的目标市场是怎样呢？不知道小区内其他的房屋是针对什么客户的？我想如果这些大户型不是决策层一拍脑门拍出来的，就不用太担心销售问题，有钱人还是有的，尤其是你们是准现房，真的中石油来了就更不用担心卖不出去了。
第三，仔细考虑一下价格战略。从售价来看楼主所在区域还是很便宜的，那也就谈不上什么拐点的影响了，根据我们国家的发展以及城市的发展，房价不应该降，降价带给客户的信息是悲观的，现在的人买房子不仅仅是买个家，还是要考虑增值问题的。实在销售有困难的话，可以变相的优惠一些，刺激一下消费的欲望就好了。
第四，宣传问题。我也是不建议找中介的，更不建议作太多的投资，必尽已经是尾房了， 投入太多其实并不划算的。我感觉找出新的卖点，介绍好前景和价值，集中宣传一下就好了，主要是能够让百姓把思路转换过来，因为他们现在已经对你们的楼盘有很深的印象了，他们观望只是因为怀疑和不安，只要把思路扭过来，相信马上就可以见到效果的。
第五，公建问题。我想有前期的一个成熟的小区作为支撑，在配套方面一定是不错的，如果没有农贸市场的收购我还真的不知道作些什么合适，我想不用我多说楼主应该能知道我的想法。至于销售问题上，我还是不太赞同销售公建的，前期一般卖不出个好价钱，先出租我觉得还是比较好的，加之那个中石油的传言，等落实清楚以后再考虑公建的问题，人多就会有人气，有人气就会有人看公建，我觉得不用很伤神。
今天就想到这些，我抛一块大砖，希望能引来更多的金玉。
另外希望楼主能够好好的思考一下前面一位朋友的话“背水一战，靠常规就是死路一条，要打破常规”，祝楼主早日摆脱百姓思维的引导和束缚，在事实清楚的情况下找到一条不同寻常的路，漂亮的打完这场攻坚战。

smw2118

看了楼主的资料，感觉在卖点分析上楼主可能有些考虑不全，俗话说物以类聚、人以群分，既然1期已成为本地较出名的成熟居住小区，项目最大的卖点怎能是准现房一个？另外不清楚当地行情如何，一个92折的项目，给人的第一感觉就是卖不动，可能销售人员资深的信心就不足，加上这一点，估计真正的有钱人也就跑掉了。最后，项目的销售率已经很高，属于尾盘阶段，建议你好好做做老客户的工作，把92折的优惠幅度如果奖励给这些老业主，我想比你这样降价来的更实际一些。

xfcl

中石油收购下来,不是建什么油库就行!呵呵.......如楼上所言,赶快落实.是不是传言,如果不是的话搞一个影响力大一点的活动把事实传达给消费者!

luoquan0109

对于tangxiao223的建议可考虑.市场千变万化,但都介于攻守之间,照你所说情况贵方处于挨打局面,为何不转攻为守?传言且先不论真假,中石油收购后准备做何用?收购影响贵方哪些方面?
     中石油欲收购此处暗藏什么信息我们先不去讨论,影响你什么你就在做宣传的时候重点宣传什么,懂我意思吗?至于如何宣传就是贵方策划层的能力问题,成败只在一线间,不难!
   除了以上功课你要做只外,鉴于你所说不是很详细,在下再建议你参考tangxiao223建议.把贵方楼盘所在地段的天时,地利,人和做详细调查,得知铺面适合做何种经营后!除老带新外,放出消息,列:此处商铺以后将会发展成为XX聚集地,故意去缩小范围反可取到尖端聚集效果
重点:姿态一定要摆好摆准,一定要营造出不是我们急于卖出房屋与铺面,而是实在太抢手的气氛!不要问我:如果抢手怎么还会现在都没卖完?关于这个问题怕的是顾客不问,越问越好,知道如何做答吗?打字好累,如果你真的不知道,没关系,我是一懒人,但这个世界有种东西叫电话,有需要的话可以call我TEL13984800337

大男孩

从描述中,个人认为,中石油收购不是直接的原因,户型大,总价高是直接的透因,这与项目前期市场定位不如关系,在这种局面下,尤其一味的让利,还不如干脆将其打造成豪宅概念进行推广,选择二套做豪华样板房,以舒适\享受\显现购房者身份\地位\价值\为推盘的主转路,调整尾盘概念,将其做为产品升级形象做全案推广.

lcy3507

不知项目周边还有什么其他配套或卖点吗？

风不动

最简单的办法，提价。适当的。

风不动

引用:

原帖由 大男孩 于 2008-4-29  13:32 发表
从描述中,个人认为,中石油收购不是直接的原因,户型大,总价高是直接的透因,这与项目前期市场定位不如关系,在这种局面下,尤其一味的让利,还不如干脆将其打造成豪宅概念进行推广,选择二套做豪华样板房,以舒适\享受\显现 ...

在项目售出大半且基本定位已明的情况下不适合再有转型之举，而且所剩不多，一个是改变销售思路，楼主属于身在此山中了。再有就是大家也说了，传言是好是坏你自己都还没想清楚，怎么就会影响你的销售呢？这有点主观意识。最好就是想前几位所说，借力打力，借用中石油信息适当提价。关键你们要先调查一下，中石油用来做什么？多数人最怕的是建厂而已，如果有违政策，大可以煽动已有业主抗议（有点不地道哈）。这样连广告费都省了一些呢，呵呵呵。

lkui17

哥们，楼上的兄弟们说的已经说的比较多了，个人观点，不知道是否会与楼上的兄弟们重复！如有侵权，见谅！
个人认为，在住宅方面，130的三房，180的楼中楼，而积过大，总价过高都不是问题，问题是你的策略！项目光二期就积累了200多户业主，加上一期业主估计得突破500户吧。让500户的基数去带动60户的销售，难度不大啊！！！
转变大众营销的思路，改成小众营销。多组织老客户活动，奖励老客户带新客户（形式有很多：比如送物业费），给足老客户面子（比如：老客户签字即可享受额外一个点优惠）。把老客户服务做好，做足！
就商业而言，中石油的来临对商业价值来说是一个提升，大公司的来临不管是做什么，你都是第一线的商业服务供应商，对商业本身的负面作用是很小的，看怎么引导了（建议用软文炒作）。
第三点，关于中石油收购项目的传言所带来的负面影响。这一点我想不管事情情况到底怎么样，在政府没有正式下文件前，自已要有信心。只要没有正式文件，这就是空的！只要坚定自已的信心，坚定老客户的信心。这60套尾房光老客户资源就完全可以消化！！

个人观点，不妥之处，海涵！

sqlkkk

首先要寻找一条整体线路，先把目前遗留房源重新进行一下疏导，进行项目评估。以客户需求为导向。然后总结已成交客户与潜在客户的 需求点。进行各个打击。广告推广要寻求新的 项目产品核心诉求点。
当然重点是一对一的策略。在 SP活动上 加大力度，尤其是行销。降价不是解决问题的 办法。会造成项目整体形象的被动。因为你的项目必然在 推广上存在升值价值。