haohuer

所在是属于二线市场的省会城市，目前市场仍然看涨，但是前景不甚明朗，很多开发商都在观望。我所作的项目一期基本卖完，准备在今年7月左右二期开盘，在开盘前做内部认购。按照去年的情况，项目因为地段好，户型、配套都不错，开发商品牌也不错，所以在前期蓄客4个月之后，内部认购一天就完成了80%的认购任务，一个月内100%实现了认购任务。但是去年当时市场非常火爆。现在遇到的问题是，周边很多竞争楼盘虽然都在观望，但是已经提前开始内部认购，在缓慢积蓄客户，而我们仍然采用登记的形式（不收取费用，不签订合同）在积蓄客户，相比较而言对于把握客户、固定意向客户就显得比较薄弱了。对于我而言，比较困惑的是到底应该延长登记蓄客期以达成认购阶段足够蓄客量带来的火爆场面，还是提前开始认购以固定客户并更准确的把握市场反应。请高手们给我指点一下。谢谢

[ 本帖最后由 haohuer 于 2008-4-22  18:01 编辑 ]

changfengwulang

我不知道楼主项目的登记继续客户多久了？也不知道项目二期与一期相比，二期的户型、投放量有何变化？就按我自己的想法直说了，勿怪！

建议准备开始认购。
原因：
1.正如楼主所说项目地段好，户型、配套都不错，开发商品牌也不错，已经有了一期的成功铺垫，口碑效应已经形成。2.其他竞争楼盘正在登记蓄客，我们现在准备开始认购，可以拉住一部分有效客户，这何尝不是对竞争盘的一种打击？让其他观望去吧。
3.提早了解固定客户，确定客户意向，及时准备和调整推广节奏，准备工作走在其他人的前面，对项目营销进度来说是有利的。

一点愚见，见笑了！

haohuer

登记开始一个多月的时间，二期和一期相比较产品、放量都是相同的，谢谢楼上的朋友指点

lingxi1114

这种情况如果是我，马上考虑组织一次活动，把交纳认购金并排队选号事项公布出去，要开始积累准客户，至于原因和操作模式，不多说了，楼主心里有数

金玉

可以对已经登记的客户及其他意向客户召开一次产品解析会，同时通过媒体向社会公布解析会的相关内容，同时现场向意向客户传递内部认购开始。
准备于7月开盘销售，那目前销售的基本要求应该已经相应准备。意向较强客户可以内购，认购与登记同步进行！抢占客源极为重要！

张维DTZ

我认为开始认购的基础是：一、有足够多的客户积累；二、有全面的广告推广活动。不知道楼主所做的项目，目前是否具备了这两个条件。认购的目的，一是为了确定准客户，二是为了在正式开盘前先在市场上造成轰动影响，这两个目的缺一不可。不要因为竞争对手的情况，而对自己的工作产生影响。

haohuer

谢谢6楼的朋友，其实一直延迟内部认购的时间的目的就像你说的一样，这段时间是让周边的情况影响了判断力。谢谢提醒

张维DTZ

楼主客气了，有什么问题我们可以再交流。

2618046

项目马上开始造势吧，利用活动和媒体宣传，加上前期客户的积累，开始收钱，今年房产形势不是很好，早点收钱，保证项目快、平、稳的销售。特别注意下竞争对手的动向。
以上一点愚见，楼主参考下吧。

haohuer

现在困惑的也正是像9楼的朋友所说的一样，形势太不明朗。去年一开始的时候也是，大家普遍都很悲观，结果到了下半年一路大涨，内部认购的时候给客户签的价格范围一个月后搞开盘老板就后悔了，事实也证明当时的确是保守了。结果公司损失了很多。现在不敢太早开始，一是客户积累才刚刚开始，效果还不够好，担心无法在认购当天形成需要的效果。第二如果现在盲目开始销售，价格公布过高如果市场不行那么就彻底死盘，价格公布偏低万一再重蹈去年的覆辙就没办法给老板交代了