工业区中的商服用地定位，求助高手献策！
[color=Sienna]地段地形：地块位于青岛的胶州市海尔大道中段，海尔大道是胶州的外环，沿路的规划多是工业，以纺织和服装代工、集装箱制造为主。本项目是块梯形地，东西长340米，东端宽100米，西端宽180米。南面紧邻一家工厂。往西1200米是胶州新城区，政府所在位置.北向紧靠马路。
房地产发展情况：目前胶州房地产呈现出三个小版块，即：老城区板块，由于配套完善，价格在3200以上，现存楼盘不多。政府新区板块：基础设施良好，规划超前，还有一个水上公园贯穿其中，项目的品质都比较高，多层价格在3800左右，放量较大，小高层价格与老城区多层持平。沿海尔大道板块：公路沿线零星的有几个楼盘，其中不乏品质较高的楼盘，价格在3000左右，由于交通和配套问题，这个板块大多数大楼盘价格在2600左右，价格很难和老城区新城区抗衡。顺驰在前几年大扩张时在这里做了个项目，叫蓝水假期，都快10年了，现在还在卖，几乎卖不动。再往东还有规划中的少海新城，只是规划，换了领导又没有音讯了。
目前本项目面临问题：1、土地性质为商业服务用地，用来做商业有点牵强，因为胶州的专业性市场在老城区很齐全，建材、家电等都已形成规模，汽车及用品专业市场也考虑过，但是这种小地方支撑汽车专业市场有困难，因为本身市场需求量就有限，而且买15万以上的车的客户就去青岛市区的4s店了。由于远离老城区，其他商业也很难支撑。这样的商业应该怎么做？
2.土地是工业用地转的商服，产权为40年，地跨为不规则的梯形，南面又紧靠一工厂，用来做住宅的话行不行？
[ 本帖最后由 wuyepiaoyi 于 2008-4-23 09:22 编辑 ]
