自由渡

县城滨江路有铺面约３０００千平米的一，二楼底商要出售．目前遇到了以下问题想请大家给点意见．
１.由于总体量不大，广告投资不能太多．原本是想在最繁华的地方做户外或道旗，但现在没有位置．如何有效的推广
２.铺面单个面积只有一处是３００平米，其余都在５００左右，在一楼；但是唯一的二楼是１２００多平米．
３.所有物业不在同一栋楼．是两个相临小区的不同位置，不同楼层．
４.所有物业都已经出租，主要是餐饮娱乐休闲行业.但由于该路段是两年前才开发的属新兴区域,所以租金不高,签约时间长,有的还是固定租金,个别租金价格比市场低３５%.但最恼火的是整个县城的商业出租回报率都不高,5%都算是好的了.所以价格定位也遇到了问题.（整条路消费在该县城属于中高挡的消费，路段长，就以餐饮就有１５家．面积都在２００平以上．基本都是租赁物业）
归纳一下就是　１.价格定位,虽然该店面个别位置处在整条路段算是中等偏上，但回报率不高，租金价格比周边低．而且签约时间常
　　　　　　　２.宣传问题
　　　　　　　３.客户定位
　　　　　　　
我个人的想法是：
１.价格以相临区域租金回报比例，对应出目前该区域的销售价格．但这样感觉不科学，不严谨．缺乏依据性．但又无其他方法．
２.在该路段做道旗（目前还没有眉目），加上宣传册邮寄当地知名公司．感觉没有足够的有效客户群体．（毕竟是大店面）


请各位朋友帮忙出出注意！在下感谢了!

[ 本帖最后由 自由渡 于 2008-4-23  16:41 编辑 ]

guoqchang

1\价格定位，租金参照法。租金（每平）*12/回报率=售价（每平）,这个忽略市场租金的递增性，而且利润低，通常不使用。
2、市场成熟，建议让商家买，租金直接转成首付。户外其实也是可以找到的地点做的。再不然就超市展柜或广播车喊，虽然降低档次，但是县城人意识没那么强，而且商铺已经出租了。
3、客户定位：省内私营企业主；
市内对商铺投资感兴趣的个人及企业；
自营商家；
公务员、教师等高收入人群；
跨省投资个人及投资机构。

[ 本帖最后由 guoqchang 于 2008-4-23  16:47 编辑 ]

张维DTZ

1.价格：建议采取两种方法综合定价。一是租金倒推法，根据现有租金、租期、回报率，推算出一个价格；二是竞争项目比较法，参考周边竞争项目的售价，设定若干评价因素，得出另一个价格。本项目的最终价格，就在以上两个价格区间中。
2.宣传：建议针对潜在投资客，采取DM定点直投。
3.客户定位：不了解当地市场，所以不敢多说。

jingfeng84

不清楚状况
不过可以和我沟通
jingf84@163.com

ccprincess

是否有清场的可能？
我们之前在深圳操作过一个项目是这样的情况：前期为了聚集品牌，招入屈臣氏，租金才20多元/平米/月，到一年多以后，地段整体生值，发展商对于商铺销售价格的预期已经到了8万/平米，作为代理公司我们强烈建议发展商把租客清场，并赔付一定的金额。三个月内，我们便将该商铺销售给中国移动作营业厅，价格是8万/平米，总成交价也达到两千六百多万。