2003年重庆市房地产需求调查报告
2003年重庆市房地产需求调查报告
调查对象：重庆市潜在购房群体
调查单位：重庆师范大学经济与政治法律系2001级经济学校内实习第七小组。
样本总数：400份
调查方法：问卷调查（含电话调查）
调查时间：2003年10月19日—10月22日
调查方式：为了让发展商、投资商、有购房意向性的客户更好地了解市场需求,把握市场脉搏,我们借校内实习的时机,采取上门调查、当面询问、现场采访、填写调查问卷的形式,进行了专题调查。
调查目的：了解重庆市住宅市场总体需求、以及潜在消费群体具体需求特点的变化趋势。
消费者为什么要买房？
消费者怎样买房？
消费者花多少钱买房？
消费者要买什么样的房？
消费者对目前的房地产市场有怎样的看法？
对于开工面积巨大、竞争更加激烈的重庆房地产而言,调查数据往往能说明一切。
本次调查共发放问卷400份,其中有效问卷362份。调查对象的年龄集中在22—60岁,职业为国家公务员、企业管理人员、个体户、工薪阶层等各种职业的工作者。
一、已购房者的群体特征
从我们调查所涉及的调查范围看，重庆居民以居住楼房为主，绝大多数的家庭住房为无电梯式楼房，只有不到5％的家庭住在有电梯的商品房里，还有10％住在平房，另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。
由于房改的不断深入，目前居民住房私有化比例已达59.3%，超过半数；18.2%向房管所租用房屋；11.5%租住单位的房子。住房面积多数在40－80平方米之间。
根据调查,最近有购房打算的有302人,已购房的有60人,计划购房人群占到83.4%。由此可以看出,随着居民生活水平的提高,居民已不安于现在居住条件,加之十六大提出的我国人居目标35平方米/人,刺激了整个市场消费,促使一部分人不但要追求自己的房子,还要追求更大更好的房子。
二、未购房者的群体特征
(一)计划购房时间分布特征
在购房计划的时间段上,选择1年以内购买的有129人,占42.7%；选择最近1—3 年购买的有137人，占45.4%，这反映了房地产交易行为需长时间接触、沟通，最终达成交易。这也侧面反映了消费者对房地产市场持有一种观望心理，房地产商应该耐心地做出战略调整，同时也说明重庆市房地产市场交易会逐渐减缓,但需求不会减弱。
图Ⅱ
（二）未购房者学历层次特征
本次调查显示，八成以上的潜在购房群体拥有专科及以上学历，学历和购买力之间存在着强相关关系，一般而言，对于在同一行业中具有类似工作经历和工作年限的不同群体，学历越高，其收入水平一般也越高（职位通常也高），相应购买力也就越强。
高学历群体在购买需求，购买决策过程等方面也会存在差异：相对于中低学历群体而言，高学历群体的购买决策相对比较理性；从购买需求来看，由于高学历群体在掌握和理解房地产相关信息和知识方面要优于中低学历群体，所以在和开发商进行购买谈判和签订合同时，相对而言拥有的主动权略高一些；另外高学历群体在了解房地产信息渠道方面，相对于低学历群体而言，形式更加多样化，最简单的例子，就是这部分群体接触网络的机会比较多，所以网络推广显得就比较重要。
图Ⅲ
三、购房需求现状调查
（一）购房目的
首次置业是主流，通过调查发现，被调查的潜在购房者大多数是首次置业，占被调查者总数的53%，二次购房作为投资的占被调查总数的10%，二次购房作为经营（出租）的占到11%，换房的占26%。这说明在重庆房地产需求市场上，首次买房的消费者是市场的主流。
图Ⅳ
（二）购房考虑因素
在影响购房决策因素的调查中(最多选3项),选择价格的有184人，占28.4%；地理位置的有211人，占32.6%；楼盘类型的有147人，占22.7%；开发商品牌的有44人，占6.8%；教育配套的61人，占9.4%。从中可以发现,随着人们生活水平的提高,价格不再是影响消费者决策的主要因素之一,因为购房客户有了更多的追求,对居住环境的要求更高了,对开发商的满意程度也是不可忽视的,特别是对下一代的教育配套有了更高的要求。
图Ⅴ
（三）购房价格选择
在消费者购房能承受总价的调查中,倾向10万元以下的有16人，占5%；10—20万元的168人，占53.2%；20—30万元的92人，占29.1%；30万元以上的40人，占12.7%。从消费市场的规律来判断,市场需满足的人群是从高到低的,房地产市场也不例外,房地产市场开始满足的总是那些相对有钱的一部分人,然后才是购房金字塔下面的大部分人,毕竟金字塔底部的人是最多的,从价格和调查人群所能承受的总价可以知道,将来这一部分人所购买的户型会偏小或购买房屋位置逐渐偏向郊区。但可以肯定的是20万元左右的房子是受绝大多数人欢迎、接受的。
图Ⅵ
（四）购房面积选择
在最想购买户型的面积结构上，选择60平方米以下的有13人，占4.2%；60～90平方米的有78人，占25.5%；90～120平方米的有146人，占47.8%；120～150平方米的有49人，占16.0%；150平方米以上的有20人，占6.5%。可以说，现在重庆房地产市场上90-120平方米左右的住房是主流，一方面受生活水平提高的影响，另一方面受目前重庆市的家庭人口结构影响，这样的面积适合一家三口或四口居住，可见重庆人有着传统的观念，一家人能够和睦相处，团聚在一起，乃是重庆人的梦想。因此，市场对三室的需求在短时间内不会发生改变，并会在今后很长一段时间延续。
图Ⅶ
（五）购房户型选择
在消费者最想购买住房的户型选择上,选择二室二厅的有84人，占29%；三室二厅的有134人，占46%；四室二厅的有55人，占19%；五室二厅的有5人，占2%。可以说,目前重庆市房地产市场中三室依然是主流。从调查数据结果来看,有意向买三室的人群占46%,二室的客户占29%。单从数据上可以肯定,三室二厅继续受欢迎,四室和二室的户型也受到消费者的青睐。在未来的一段时间里,二室两厅、三室两厅将是购房的重点(见下图)。
图Ⅷ
家庭生命周期通常可以分为六个时期，分别是单身期，新婚期，满巢I期，满巢II期，空巢期以及丧偶独居期，购房者家庭所处生命周期对于市场来说影响较大。从居住家庭人口以及结合年龄的数据来看，目前重庆购房者基本上都处于新婚期或者满巢I期，居住以2—3个人为主，所以从购买动机上看，过渡型购房的可能性较大，对二室或三室面积的住房需求比较强烈。
随着传统婚育观念的转变，导致家庭结构日趋“小型化”，这对房地产市场也会产生深刻的影响，比如结婚的年龄推迟，“独身主义”、“丁克家庭”等等，在2003年潜在购房者当中，“单身”及“夫妇二人”所占比例接近26%，在单身群体中有一定比例的独身群体和同居群体，而已经结婚的群体有相当一部分属于“丁克家庭”，这部分群体对二室住房的需求相对比较大。
图Ⅸ
（六）付款方式选择
从选择的付款方式的调查中发现,贷款购房已经成为当前消费的主流,消费者逐渐具有超前消费的意识。从调查结果看,选择银行按揭的人群占48.87%,这表明理性的消费者对按揭的成本有所顾虑,更多选择付款相对较为轻松的分期付款方式。当然,手头上有一定积攒的购房客户也不少,这是不可忽视的一部分客户群体。
图Ⅹ
在调查中发现，市民认为现在房价相对自己的购买力来说，55.6%的被调查者认为有些高，30.6%的市民认为适中，10.9%的市民认为很高，而2.8%的市民认为有些低。因此，按揭贷款也是广大消费者的必然选择。
（七）对月供的承受能力
在您所能承受的月供房款调查中,选择800元以下的有29人，占15.8%；800—1200元的80人，占43.7%；1200—1500元的50人，占27.3%；1500元以上的24人，占13.1%。按调查分析,消费者所能承受的月供与重庆市目前的人均收入完全相符,这就要提醒房地产开发商,产品要与市场、消费者的能力紧密的联系起来。我们对这些数字做进一步分析就会发现,一套18万元左右的房子,三成首期,20年按揭,其月供正好在800元左右。从某种意义上说,工资在1500元/月的工薪阶层都是市场的潜在客户群。
图Ⅺ
（八）目前购房者担忧的问题
调查显示，有53%的人认为现在的房地产市场房屋售价较合理，房价较高；而有21%的被调查者认为合理，房价正常；8%的人认为非常合理，房价很低；还有15%的人认为现在的房地产市场房价极不合理，房价非理性上涨。
图Ⅻ
在您认为目前的房地产市场存在哪些主要问题中（多选），选择误导性广告的有112人，16%；低质高价的有138人，占19%；不按时交付使用的有107人，占15%；住房金融落后，不适合个人买房需求的有102人，占14%；认为中介服务跟不上的有61人，占8%；评估系统不完善的有49人，占7%；认为物管市场程度低，收费不规范的有149人，占21。多数人都认为物业管理费是一个长期的投资。希望房地产开发商在后续的开发当中,能够提高物业管理质量,降低物业管理收费,收费公开化,让每个业主明明白白地消费。
图ⅩⅣ
四、发展重庆市房地产业的对策研究
（一）从购房目的来看，通过调查发现，有53%的潜在购房者是首次购房，有10%是二次购房用于投资，另有11%是二次购房作为经营（出租等），还有26%是换房。充分说明目前重庆房地产市场上首次购房是主流，而本次调查中25~35周岁的潜在购房者占58%，房地产商可根据这类消费者迫切成家的心态，合理设计，精心打造一批时尚化、个性化鲜明的住宅以适合此类市民需求。
（二）从购房价格看，表示能够承受最高价格在10～20万的占53.2%，能够承受20～30万的占29.1%。这表明重庆居民平均收入水平较低，承受能力有限，绝大多数消费者对住房的消费能力处于中低水平。根据内部人士透露，最近两年外地投资者到重庆买房占了70%，从而抬高了房价，再加上大量的旧城改造，许多城镇居民迫切需要低档住房，更让许多普通老百姓对房地产市场价格望而生畏，房地产开发商应根据这部分消费群体的不同需求，侧重研究、设计和建设一批经济实用房。经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。央行121号文件的出台，给建造经济实用房许多优惠政策，房地产商应抓住机遇，设计、研究和建造出适合我们重庆普通老百姓的经济实用房。
（三）本次调查还发现，在您欲购房面积上的选择90～120平方米的有146人，占被调查者的47.7%。随着市民生活水平的提高以及家庭人口结构的影响，90～120平方米的二室或三室的住房是这部分消费者的首选。根据调查显示，被调查的潜在购房者有25.5%是二人居住，44.7%是一家三口居住。在购房面积方面，选择90～120平米的有243人，占40%之多，这样的面积最适合于一家四口或一家三口的家庭居住，可见，重庆市民仍然还有着传统的观念，一家人能够和睦相处，合家欢乐，仍然是重庆人追求的梦想。开发商在规划设计房型时可以充分考虑这方面的因素。
（四）本次调查发现，房价依然是影响市民消费的第一要素，认为现在重庆房价较高的占调查总数的66.5%。根据发达国家房地产规律显示，一个地区房地产价格就是一平方米房价等于白领阶层一个月的收入，由于重庆市整体居民收入相对偏低，消费者将购房价格作为首要考虑因素也在情理之中。因此在付款方式中“分期付款”、“银行按揭”比较引人注目，是普通老百姓买房的主要渠道，而金融机构也应积极推出切实可行、方便快捷的购房方式，同时应根据客户的不同消费需求进行消费贷款的品种配套，以适合不同消费群体的市场需要。
（五）诚信与品牌将成为开发商角逐市场的法宝。诚信是企业进行商业活动的一个必备要素，品牌更是一个企业知名度和美誉度的体现。令人欣喜的是，现在不少开发商已然认识到诚实对于房地产的重要，铸造精品楼盘是企业的发展之路。根据调查，发现38%的被访者从“房交会”获得房源信息，46%的被访者从广告中获得，16%的被访者是通过亲朋好友推荐获得。可见企业品牌和楼盘品牌已开始被买家识别，成为购房的重要参考，开发商的知名度被消费者看重已经是不争的事实。
（六）许多消费者都认为目前房地产市场存在许多弊端，如误导性广告、不按时交房、房地产中介混乱、物业管理差、交房时的套内面积与买房时的面积存在较大差异。这就呼吁规范房地产商市场法律出台，给消费者一个强有力的保障。从一定意义上讲，随着重庆政府出面整顿房地产市场秩序工作的深入开展和房地产业理性化程度的提高。房地产开发商、房地产中介机构和物业管理企业的行为将进一步规范，房地产市场服务将日趋完善，消费环境将有效改善。开发商与购房者、中介机构与消费者、物业公司与业主之间将建立起良好的互信合作关系。从而使房地产业进一步走向规范化和产业化。
（七）重庆住宅产业发展有着巨大的市场需求，这些需求主要来自三个方面：
第一、加快城镇化将产生巨大需求。重庆目前城镇化率仅为36．4％，如果要到2020年达到70％，就至少有1300多万农村人口转化为城市人口，这将会新增3亿多平方米的住房需求。
第二，弥补城市住宅建设“欠账”将产生巨大需求。按照人均住房面积30平方米的基本标准，重庆全市现有的1100万城市人口人均增加13平方米，又会产生近1．5亿平方米的住房需求。
第三，旧城改造将产生巨大需求。今后10年，重庆的旧城改造将拆迁2000多万平方米，涉及近30万户居民拆迁，会产生3600万平方米的新增住房需求。
这些因素表明，重庆在未来20年内至少需要再建造5亿平方米左右的新房，年均新增2500万平方米，投资潜力十分巨大。从房价上看，2001年重庆市商品房均价为1400多元，甚至比西部一些城市还低，伴随人民收入的不断提高，还有着很大的升值空间。
在看到重庆市房地产市场巨大发展潜力的同时，我们也应清楚的看到其存在的风险因素，主城区可利用的土地资源越来越稀缺，将会导致土地成本上涨；重庆市居民收入处于较低的水平，没有足够的有效需求支持房价的持续上涨。因此房地产商开发产品就必须高度重视产品的结构问题。在这种情况下，只能由产品的供应结构去适应产品的消费结构，而不可能让消费者去购买不适应他们消费水平和爱好的产品。
