救救她吧

这是怎么分析的啊？真气愤。
1、本项目规模不占优（很明显，不说了）
那到底要多大的规模才占优势啊？17.6万的占地，数数这样的项目能有几个？虽然比起旁边的是小了一点，但也不能否认你大盘的身份啊。
2、发展商品牌不占优（虽然本项目发展商实力雄厚，但是国有企业，办事效率差，人家是本地最大开发商）
话说强龙不压地头蛇，但是本土开发商的致命弱点是大家对其太了解了，品牌形成定势很难扭转。我们不能分析其以往的项目，攻击其弱点吗？一般本土长大的开发商都是短腿的，不但眼光放不长，连资金链也不长，除了在本地的认知度和政府关系里能略占优势外，根本经不起耗。
3、产品不占优（本项目是多层，别人是小高层+花园洋房）
大错特错。多层产品比不上小高层+花园洋房？不知道是不是你们那里的市场认识就是这样。多层的优势在哪里？容积率+公摊。楼主的项目容积率才0.67，对手是小高层的话，应该是1.5左右，这样的产品能比吗？居然价格还差不多，真不知道这个价格是怎么拍脑袋拍出来的（提醒一下，我这个城市多层与高层的差价是1000元/平米以上）。对于花园洋房，虽我不知道它具体是多高，但是与多层实际差别应该不大，可能就少一两层，而我们这里经常也把6层的都叫花园洋房，在价格上两者应该非常接近，顶楼可能价格可以稍降低。
实际我们还可以算一笔账，对手新开发的是小高层的话，地价253万一亩，算下来光楼面地价就是2530元/平米（花园洋房则更贵了），他开盘还敢卖5000吗。公摊的优势就更明显了，没电梯的公摊总不会超过有电梯的吧？话说回来，容积率低于1的国家已经严令禁止了，你的产品已经成为稀缺货，除了真的做的很垃圾，怎么可能愁卖呢。
4、配套、景观方面均不占有（本项目有的别人也有）
社区周边配套是共有的，同区域内差别不大。景观如果相同也不构成产品差价的因素。但我的疑问是，一个现代中式的居住区和一个小高层花园洋房的社区，怎么可能是景观一样的？景观不能仅仅停留于属性比较，同样是水景，我可以是中式的假山加叠水，也可以是西式的喷泉。这就是差别所在。
5、价格不占优（本项目多层5000，别人小高层才4800，花园洋房5500，在性价比上比不过人家）
价格确实不占优势，要不是你地价便宜，要不是你资金非常充裕，否则这个价格不赔死也会被别人笑死。参照第三点，多层产品的价格应该与高层有明显的差别。
卖的不好就说市场不行，要不就埋怨开发商，实际我们的思想应该转变一下。我们自己做了什么？我们用尽了一切办法了没有？

"站在批岸"同志误解我的意思了

我这分析的只是pk结论,找出本项目的弱点。具体项目情况已经在项目分析里说了。
1、本项目规模不占优（很明显，不说了）
相对周边项目还是小了点，也就说本项目打社区、规模、大盘牌已经大打折扣了。
2、发展商品牌不占优（虽然本项目发展商实力雄厚，但是国有企业，办事效率差，人家是本地最大开发商）
既然能成为本土最大开发商，说明其在本土开发的项目多，客户多，人脉广，可谓根深地固，在推广营销上可略胜一筹；而本开发商虽说资金雄厚但楼主也没说明本开发商是本土还是外地，如果是本土的话，那很明显比不过人家，如果是外地开发商的话，正如你所说的强龙压不过地头蛇，异地开发商进入的风险我就不多说了。
3、产品不占优（本项目是多层，别人是小高层+花园洋房）
从两个项目的产品形态上看，这两个项目的容积率应该差不多，但是本项目在产品定位之初就无通盘考虑，在客户定位上较为狭小，只针对了多层客户，当市场上多层供应较多时，会形成局部供过于求，销售压力可想而知道。竞争对手的产品是小高层+花园洋房，在产品创新、产品多样性方面做得比本项目好，目标客户定位也撒的较开，加之花园洋房相对高品质，在销售策略、推广策略上用花园洋房带动小高层，使得项目整体品质提升，促进销售。
4、配套、景观方面均不占有（本项目有的别人也有）
你说反驳的观较为牵强。两个项目在外部景观、配套相差无几，项目容积率也不差上下，虽然在内部景观设计上可各有千秋，但这也是我在以后策略上需要特别说明的，这可是提升项目品质的一个攻击点从细节着手，突出人性化的设计理念，对园林景观进行大手笔的操作，同时这方面也可是我们进行营销推广的一个重点，我们的差异化可体现在这方面。
5、价格不占优（本项目多层5000，别人小高层才4800，花园洋房5500，在性价比上比不过人家）
从市场上看，多层价格确实要比小高层高，但本项目最大的销售问题就是产品规划没切合客户需求，这么大规模的项目全部做多层，经过前几期的客户消化，未来房源消化已经后续无力了，相信我们的竞争对手是很好的研究的市场变化，在产品定位之初就很好的规避的多层的红海竞争，开辟的小高层、花园洋房的蓝海竞争。

是的，我们确实不能去怪市场，也不能去怪开发商，毕竟我们把项目接下来，就必须从现实状态下使项目起死回生，这是策划人的职责，但我们也必须首先知道我们现在在什么地方，我们周边的环境这么样，只有这样，我们才知道未来的路该怎么走

一个朋友现在做的项目和你遇到的问题一样，他们解决的很成功，应该能给你点建议。他的QQ8667406，michael

你有的别人也有，只能让客户不产生不满意，但也不会产生满意
你有的别人没有，如果上面那句也符合条件了，才会产生客户满意
楼主光说了你有的别人也有的，你没有的别人有的，多想想你有的别人没有的
这样提炼出来的卖点才能产生客户购买动力
国有企业最好的方式就是全员带动口碑营销，奶奶的，他们都是公务员嘛，调动起公务员的积极性比你想很多办法去搞营销方法更重要，策划时就多搞点提成给带客户来买的，先把国有企业这些工作人员调动起来。
还要说的一点就是你是代理还是属于国有企业KFS

24#说得很正确

我举个我现在在的这个城市的一个国有企业做的一个项目吧。
中粮地产大家听过吧，他在我们这做了一个大型联排别墅项目，前期都是内部认购销售，对外部市场不销售，在内部销售的时候非常火爆，主要是因为价格太低了，市场上联排别墅一般 都是9000~10000，他奶奶的内部销售才8000多一点，后来涨了一点，均价到了8300，最近对市场上销售的价格是9700、9800左右。
我举这个例子是希望大家能从中得到什么，我们是否可以先停盘，对内部销售，等于是搞员工福利一样，一方面提升了公司员工的归属感，另一方面可借助内部销售的火爆引起市场的强烈关注，乘机再向市场推出。希望能起到良好效果

不好意思，最近看灾区的消息多了，内分泌有点问题，说话有点语无伦次。

如果开发商有一点点社会责任感就不会这样了

基本上楼主说的都是项目的优点
而客户这块是没有说到的
想问下楼主，在营销过程中是否忽略了客户？
就楼主现在这番言论来看，没有看到客户对项目的明晰的态度？
同样的地段、更好的配套，客户为什么买别人的房而不买你的房？死穴在哪里？从销售情况来看，不应该是个别现象。
始终认为营销的重点是客户，如果客户需要什么都不知道，我们能给客户带来什么价值都不知道？就如“无本之木”，又如何来谈推广策划？

还有就是表态的同仁都不少
策币就不说了，楼主咋不发点鲜花什么的
大家都很辛苦嘛，，哈哈
对客户也是如此，给点甜头尝尝嘛。。。

回复 1# 的帖子

今年不比去年市场在变领导思维要跟上变化，再好的东西需要相关支持的。