有销售别墅的高手么，小弟请教了

我们以前 做过你们 的 安泰水晶花园

呵呵，上面各位大虾说得太好了！
我也是开发别墅楼盘的，首先自己要对自己产品的优势劣势分析清楚，
自己的目标客户群是哪些、在哪里，否则销售宣传岂不是胡乱开枪浪费子弹？
别墅的销售我曾经有个比喻，就好象狙击手，一定是要一枪一个准才行的，
还得打一枪捡一次弹壳，因为面对高端客户，促销痕迹不能太明显，否则会有抗性。
把自己的客户群在哪里搞清楚之后，最好研究一下这个群体的普遍活动方式，
然后再针对这些制定销售宣传的方式，才能实现狙击目的。
另外，高端别墅的销售模式里，我们统计了一下，
老客户带新客户达成成交的比例是很大很大的，
因此精力不要全放到怎样寻找新客户上，
至少要投入30%-40%的精力去服务好已经成交的客户，
这样你会发现很多意外的惊喜！
说得很笼统，也凌乱，大家指正啊

山东高端项目一般均属于对外（各地）项目，所以这种项目在推广方面费用会加大力度。不管是什么渠道，广告、各种活动都是需要的。关于大客户的发掘，主要是看你的项目定位。比如说是比较针对只是有钱？还是有钱有品位？还是投资？定位不同，推广策略不同。

你们现在处于营销后期阶段,面临这样的形势只能说明:
        一、市调不充分，至少是不重视，少做多得，不可能的事情。
    二、对自身定位不清晰，从你们对项目的理解和不知道怎么采取什么形式推广或者采取怎样的营销手段看，你们的定位与手段脱节。
    三、推广的方法不对
只能说出几点，其他的还是留给你们思考解决。

参考下

度假型的别墅才主要做异地营销，主要是些旅游城市，楼主这的情况有些特殊，我有几条建议请参考：
1、调查其他同类项目目标客群的来源，针对性的做重点推广和异地巡展；
2、到外地置业的人群通常是经常到该地来的，或经商或出差，因此要在火车站和机场做广告，在主要的宾馆酒店也做些推广，让经常来的人知道项目，进而了解项目；
3、找些全国连锁的中介机构合作，利用他们的客户群资源；
另外，网站的设计太差了，同当今地产的设计水平差距太大，有必要请个好点的设计公司重新设计一下，如果项目的推广资料也这个样子，那形象上的问题就大了，应该注意一下。

五一同志果然下功夫了，海天艺墅项目卖点很多。只不过你没找准目标群体，我同意楼上策友的建议！
海天艺墅项目目标群体为高端客户，你可以在这方面下点功夫！

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回复 1# 的帖子

1.异地营销？？？这个词是你们公司策划部门给出的还是你定上去的？从你给的资料来看我只能说你们公司钱太多了！做好了项目以后不见销售成绩，推给是异地营销这么个原因，没有市场调查？够拽！
   好了，你发贴是要求支招，有一点愚见供参考（如果照做必然可以解决实际问题）！有钱到如此地步，一来就做别墅，况且地利优势十分明显，紧邻教授别墅区，那就容易打造高素质的氛围，解决了有钱人的这个‘小小的基本要求’外再让他们感觉的舒适就OK了，在去你们别墅的路上做些项目，不会怕投资吧！？很小的一个环节，但可以改变你们的营销状况，不要只是为别墅而别墅，要赚有钱人的钱一定要让他们从一开始就对你们的别墅刮目相看，从一开始就对你们的别墅感到惊叹！至于在一路上该怎么做，投资力度和资金最终决定权在你们公司策划部和投资部，你的意见可以影响他们的话 放手去做，以在下多年来研究这个领域的经验来看，路途中的一切把他当成是项目来重视来做的话，你们不光能成功销售而且可以给你们公司在知名度上带来意外的惊喜！

不太客气的说LZ基本还是个门外汉

比较赞同3楼的，所以就不多说了
浏览了一下你们公司别墅的效果图，与项目的定位差得太远了。如果是外地客户的话，第一眼基本不会产生深刻的印象。对于别墅项目的销售，视觉感官是很重要的，建议聘用专门的策划公司在各项宣传上做一下设计。