无位真人

请教：
      什么是“错落阳台”？
       能否发个图看看。
       谢谢！

红旗近卫军

前言：
关于龙泉兄对于此项目的初步定位，走尊贵路线我很支持，但那么好的教育环境，龙泉却摒弃，感觉有点可惜，因为龙泉有提到此区域私营业主及暴发户占有很大的市场，而恰恰私营业主及暴发户更注意孩子的教育问题，反之穷人也一样望子成龙，但关键在于他们没钱给小孩子创造更理想的居住环境。


关于定位：
定位建议：尊贵路线辅助文化路线，双管齐下。
例如：以“书香豪院”突出主题思想


关于产品：
以当地1400元的售价，在目前的房产市场是很低的，同时也可看出当地房市基本没被炒作过，我所操作过的县城均价都在3000以上。如果单从建安造价计算，1400元也只能做为高端产品的建安工程款，因此对于本项目再增加300-400元，还是有市场的，毕竟我们的产品是高端产品。

利：
产品规划没什么可挑剔的，很符合小地方的需求，对于偷面积的错落阳台及退台式洋房，甚至还有双花园设计，在小县城传播力是非常广的，在小地方贪小便宜的人也是很多的。

弊：
应该注意的是小高层及多层电梯房，相对来说，对于电梯房高公摊及高额电费公摊，县城消费者是比较排斥的，因此应该注重此方面的促销活动及产品附加值宣传。


关于营销：
A、在营销推广上，关于产品卖点的提练及策划，龙泉兄已经自己总结了，也提供给大家做为参考，而且本项目的情况及特点也只有龙泉兄自己较为清楚，相信不再需要协助；

B、关于营销活动，同样需要充分的了解当地的风土人情来开展，此方面龙泉介绍的较少，因此无法进行有效的建议参考，故不想纸上谈兵；

建议：针对本项目所处的特殊地理位置，距离省会也才1个多小时，建议在省会增加对外销售窗口，吸引省会城市的投资客，从而缩短销售周期。

[ 本帖最后由 zpq222 于 2008-4-25  16:57 编辑 ]

脚踏黑土地

和我们的项目情况十分接近;教育品牌一定要打，打造高品质人文教育社区更实际一点

阿百川

上青云

一点小建议：建议产品形式为多层+洋房
不建议做小高层。
小高层建安比多层贵500元左右，要想获取同多层一样的利润，就决定着小高层售价要至少比多岑贵500，不但会在销售上带来难度，况且还有接受度的问题。
容积率损失一点，并不意味着就是会损失掉利润。

才鸟先飞

打造地标性楼盘进行引导，利用好政府人员，以口碑带动销售。我想土老板爱面子能跟有身份的人住一起是炫耀。多层是否要带电梯需做个市场调查。地区落后的地方很注重公滩面积

励德思勤

项目SWOT分析
一）优势
项目地处新兴的新区板块，未来发展潜力不可小觑；
项目距离市中心距离并不遥远，附近项目价格却仍处于低位，属于价值低估区域；
项目地块方正，易于内部景观布局和建筑排布，最大化合理利用土地；地块内部不存在拆迁，便于工程进度的顺利开展；
项目周边有学校，但仍许挖掘未来规划配套设施，能很好的提升产品价值；
项目近邻城市快速干道，形成快速的交通通道；
项目土地成本较低，预留了一定的升值空间；
本项目是高起点规划的居住社区，具有较大的可塑性；
项目假设能将政府迁如时间确定，给项目的品牌提升带来较大的有利元素；
板块内无污染性的重工业和化学性产业，符合项目“尊贵”定位的先天条件；
二）劣势
新区板块概念目前在初步形成阶段，板块形象不是很突出；
目前项目周边生活配套设施尚不完善，需靠老市区配套设施辐射；居住氛围淡薄；
项目周边交通便利性有待提高；
虽然本项目在到市中心的空间距离上并不遥远，但心理感受比较偏僻，短期内需要对价值认知进行引导；
虽然项目周边道路状况良好，但西和北面临车流量大，有一定程度的噪音污染；
调查区域土地出让量，防止同质化楼盘产品竞争激烈。
三）机会点
城市中心迁移，宣传政府着力将兴区打造为的“经济”、“政治”、“居住”中心，为项目后期发展提供了机会；
新区板块房地产市场迅速成长中，未来潜力较大；
即使更新周边的信息,为项目的人气提升带来了机会；
抓住板块内各项市政设施建设的推进，也可以提高板块的竞争优势；
开发企业大手笔、高起点规划，着力将本项目建成板块内经典楼盘，有利于增强项目品质；
作为新兴板块，板块能尚无实质意义上的高品质楼盘，利于较短时间内建立“标杆”项目的形象；
通过启动社区商业，引进补位型商业配套设施，改善生活氛围和配套质量；
地块通过整体性规划建设、附近教育资源的引进，可以为地块增加独特的卖点；
四）威胁点
首先考虑的城市心里距离，及“客户有一定的分流；
房地产的相关政策频频出台，媒体对房市价格上涨抨击不断，使房地产市场面临变数；
新区板块作为重点建设的新兴板块，但规划利好在短期内难以实现，板块和项目价值的实现将受影响；
市政配套设施在短期内难以落实，在一定程度上阻碍了板块与项目价值的快速提升；
项目周边产品供应量，给本项目造成客户的分流，也对价格的提升增加了不少困难；

sunjun24

1.做规划前先看看市场,每个市场有每个市场的特点,我一直都是做县级市场的,对这个方面很有体会,第个地方的居住习惯都有所不一样,前期一定要做足市场调查.
  怎么调查,调查什么我就不说了,大家都比我懂.....................
2.从上面的资料看,这个盘在新城市中心,又在主要道路旁,升值就不用说了,
  从当地客户群体分析,主要是企业的干部的职工,像你所说的暴发户也有.
像这们的群体是有一个共同点的:自己向望高品质生活,希望子女能受到好的教育,孝顺父母.
所以我很赞同定位高端.如果做小高层也必须定位高端.
     
所以定位可以以'尊贵'和'文化味'为核心展开.

我认为一期不要做小高层,一方面那里是新区,对市民来说要一定时间接受,建议一期全做多层,户型方面考虑当地的家庭结构,一般130-145为好,县级市场是这样的.太小了住的不舒服.

sunjun24

价格方面我建议低开高走....入市时多层要比市区低一点....一个便宜三个爱.........

励德思勤

因此建议可以先建立营销概念,增强开发商对于产品的定位的认知度,有利与甲方和乙方的公识,并且抓住话语权
一点想法!!
一）主推营销概念
        1、案名
领秀新城
        【案名阐释】
        【案名阐释】
        【领秀】领秀是一种舍我其谁的气势，是一种居高临下姿态，与本项目打造标杆性高品质楼盘的定位策略不谋而合；同时，领秀又是一种创新，一种全新生活方式的领航者，提出“乐活”这个概念，致力用这种“可持续的健康生活方式”掀起居住方式创新、尝新的风潮。以“领秀”作为项目的标签既体现了项目对品质的追求，又以创新者的姿态跳出区域楼盘，抓住客户的好奇心理，成就一座不可复制的经典。
        【新城】点明项目的区位概念，位于新城，是一个充满潜力的区域，一个新兴的城市，同时，新城又一语双关，阐明本项目将在打造一个新的“城中城”的构想，以标杆的品质，创意的建筑，乐活的生活方式掀起“新城区，新生活”的居住新时代狂潮。
        2、主题定位语
快乐之城   活力之城
        【定位语阐述】
        【快乐之城】乐活就是爱心和关怀，就是健康可持续的生活方式；领秀新城塑造丰富多彩的社区文化、邻里文化、环境文化……传达“爱是一种奉献“的社区理念，重拾“互相尊重，彼此友善”的温暖；尊老爱幼，其乐融融的温情社区，在情趣与精致中，发现生活的真谛。
        【活力之城】乐活就是快乐和活力；选对一个社区，就等于选对一种生活；乐在于需求简单，乐在于运动健康，乐在于亲近自然，乐在于积极向上；
        3、阶段推广语

“乐活”来了！
        【阐释】以“乐活”为前期推的主要元素，引起关注度，进而逐步阐释“乐活”的含义，在满足好奇心的同时，推广“乐活”概念的认知度。“来了”，给人以一种亲切感，让人切实感觉到，“乐活”其实就在他们通常生活的习惯里面。

        4、主题推广语

快乐之城 活力之城
        【阐释】解密“乐活来了”，领秀新城将携一座“快乐之城，活力之城”，满足市民好奇心，炒热项目亮相气氛，同时阐述，什么样的生活才是“乐活”，逐步释放项目资料，扩大项目认知度与关注度。
       
       
        5、广告表现 考虑到客户群的定位是周遍乡镇,包括回乡的打工者.
建议让他们有回家的感觉,增强归属感.其次是荣归故里,因此需要这样的一个高端项目去章现他们的身份,手法的话可以根据预算走!吸引眼球就行


最近有点忙,先写到这里,想到了会及时补充!@
另外既然选择分期放盘,一定要定好主题推广语和每一期的主题,分期打配合一定的推盘策略充分抓住现有资源@老客户转介绍在信息互通不方便的地区非常重要.

[ 本帖最后由 励德思勤 于 2008-4-25  22:39 编辑 ]