2002041128

提点意见：
1、高层抗性问题，一般三级县城对高层有很高的抗性，单价高、总价高、共滩大、物管费用高，楼主的盘也遇到这样的问题，需要对客户的正确引导，通过软性广告、销售说辞传达高层的必然性和优质性。
2、品质的体现，作为小城的第一个高层大盘，品质很重要，小城的圈子很小，口碑很重要，每天的事很快全程都知道。品质对客户来说，更多的感受在买房是职业顾问的服务上，以及售楼中心的物管服务。
3、投资价值的体现，投资体现在物业的升值和对后代的投资：利用新城区，前景大，物业升值空间大；教育是对后代最好的投资，用好周边的学校，可以做些联谊活动。
4、文化牌的利用。业主希望后代有文化的人，3有提到；爆发户，希望自己是尊贵的，文化是很好的体现，项目的案名、推广语、定位需要有文化内涵，住在这里就有文化人的感觉。

个人愚见，仅供参考！

受灾心理

你提到的，当地有钱人都较为虚荣。所以，你就要抓住这点，首先，整体推广力度要大，影响力要强，推广思路要独特，展示的广告画面要醒目并体现档次，建议：1.可以通过推广说辞体现项目所在位置的发展前景，2.用多层无电梯和有电梯楼房做文字上的对比、渲染。3.突出景观、楼宇布局、户型等对比。你想的高贵路线才可能就更具备针对性。要是有资金的情况下，你也可以尝试先做部分景观、样板间等，以此作为高贵的明确标榜，让那些当地虚荣的客户一看见就有冲动的购买欲。
销售人员：一定要气质很好（要是时间允许可以找一些醒目的“花瓶”），让人看到销售人员就能感到项目的高贵。在培训中提高整体专业修养，亲和力。

wjmxz

１．前期：既然距离省会和地市那么近，可以考虑把这两地的投资客户也做为一个比较重要的客户群．２．３２的容积率有点偏高了，虽然有点小高层但楼间距也不会太宽　图上看是２２米　但８０亩的小区没有一个漂亮的中庭应该是种缺憾，绿化４１％还是不错　主力户性定在１３０左右？有没有具体做过市场调查　要知道首次购房以及投资的大多都是选小户型的　但同时均价在１４００　总价就在１８万左右　总价应该不会是问题　但客户群的大小一定要把握好　强烈建议小高层可以做６０－９０的中小，可以分散销售压力　吸引更多的客户群　
２．客户群定位在改善居住环境，少量的首次购房及投资客　案名可在省会城市的楼盘里寻找灵感，推广形式应该全方位都上，繁华地段路牌，大型户外……有品质的小区在街头直接派介绍单可能有点不妥，小县城口碑至关重要，在蓄水期以介绍会的形式，以楼盘ＶＩＰ的形式多做一些活动，可以透过这些让意向客户对小区品质充满期待，但旁边的河是定时炸弹．４１％的绿化如果可以先做出来的话对推广的帮助是巨大的．文化牌和尊贵牌可以同时打　尊贵为主，文化为辅．名字上加以结合比如伊顿＋楼盘名　等等　时间短来不及想
３．鉴于现在的行情，底开高走的策略是比较稳妥的，县城里的销售周期是比较长的　需要做好准备　前期做好积累　不到一定的量　坚决不开盘

源泉8866

1、根据项目的情况和当地的市场情况，平均单价1400，本项目即使定位为高档均价可达1700至1900，这样的价格多层再配上电梯显然成本太高；加上如有电梯，客户在后期的使用中产生的费用也会是他们考虑的问题，这也是为什么很多的县城项目高层销售难度大的原因。所以觉得这无疑是加大了你的销售难度。
2、项目的景观、建材以及配套最终都会落在销售价格上，而2000以内的销售价格要想在这些方面做得太好，嘴巴上说说还可以，但实际操作当中肯定是非常有困难的。
3、至于是打文化牌还是打尊贵牌，认为两张牌都要打，只是以打尊贵牌为主，而文化牌为辅，因为一方面教育文化是你项目的一大优势，另外如果仅仅依靠教育文化很难让你的项目比其它项目售价高出300—500元，另外教育和文化是消费者容易看到的并不需要在宣传推广中过多的强调，而尊贵是需要我们在宣传推广中投入巨大的人力和物力才能让消费者所认知的。

wangjuan152535

1、我觉得最好先做一下市场调研，尤其是目标消费群体和当地人住房需求偏好等等
还有就是学校规模和发展情况及政府的城市规划，这些都是市场调研重点
离开了前期的市场调研，你项目定位再好也只是纸上谈兵而已
2、既然离市区这么近，如果政府有城市规划的话，目标群体肯定有市区的部分市民
总之一句话，我的建议就是在项目定位以前一定要花必要的时间做好市场调研

wangjuan152535

1、我觉得最好先做一下市场调研，尤其是目标消费群体和当地人住房需求偏好等等
还有就是学校规模和发展情况及政府的城市规划，这些都是市场调研重点
离开了前期的市场调研，你项目定位再好也只是纸上谈兵而已
2、既然离市区这么近，如果政府有城市规划的话，目标群体肯定有市区的部分市民
总之一句话，我的建议就是在项目定位以前一定要花必要的时间做好市场调研
补充一点：兴华路和东三环主要是什么道路？从本县城支柱产业来看，应该是物流的主要交通道路，建议定位是应考虑这一点，因为没有一个开发商会把高档尊贵的居住区建在物流主干道上的，如果我是客户，我也不会购买这种位置的房子
所以前期工作很重要，要做仔细了，我经历过一个很失败的项目，不过是商业，颇受教训

冯呈彦

九尾银狐

基本上大家把项目分析的很透策了,不累述
2000元的房子带电梯,成本是有点高. 我们说的高档次如果是以客户付出更多的代价来取得的
那就不是优越卖点..可以做花园洋房多送点露台还是不错的.
如果可以的话,建议搞几辆大巴,免费循环业主班车, 一条线路围绕县城,一条线路连接最近的半个小时的城市. 因为县城的交通很不方便,没有公交, 处处为业主着想,才能体现人性化,才能让业主感受尊贵.

伤城

几点建议。

1。与市政协商，开通公交车，解决出行问题，弥补周边配套不足。
2。客户群主要考虑工厂中高层管理人员，可以考虑团购。（凡一个单位员工购买九六折优惠）
3。周边乡镇经商人群和外出打工人群也可以重点考虑。
4。打文化牌，尊贵牌。
5。广告宣传方式主要考虑费用低廉，效果持续的，以宣传单，围墙，户外，电台广播为主。
6。配备销使，看房车，设置外展中心。
7。十字路口做道旗，路灯县挂。

伤城

几点建议。

1。与市政协商，开通公交车，解决出行问题，弥补周边配套不足。
2。客户群主要考虑工厂中高层管理人员，可以考虑团购。（凡一个单位员工购买五套以上，九六折优惠）
3。周边乡镇经商人群和外出打工人群也可以重点考虑。
4。打文化牌，尊贵牌。
5。广告宣传方式主要考虑费用低廉，效果持续的，以宣传单，围墙，户外，电台广播为主。
6。配备销使，看房车，设置外展中心。
7。十字路口做道旗，路灯县挂。