千寻海盗

代理项目位于区新城开发区中心，占地6万方，容积3.456，一边是广场，一边是公园，新城区绝好位置。项目共四期（一二三期为A区，呈“品”字型分布，四期为B区两幢独幢），一期（2幢）已基本入住，二期（2幢）马上交房，目前销售的是第三期。
三期是临向广场的两幢连体高层（裙楼为三层院落式商业），共300余套。于三月份开盘，销售过半。但目前遇到的问题就是余下的百多套去化速度不理想，原因：
1、价格较高
区均价大概在2400左右，三期开盘起价2500（开发区最高），开盘第二天涨60每平方，而且开盘优惠目前没有了，只有一个会员优惠，差价约为1W~2W。

2、面积较大
三期最小100平方，两室两厅，中间层次120平方，三室，然后就是比例最重的160平方左右的，约占1/3。而目前销售情况是小户型就还有4楼，14楼，24楼等印象较差楼盘，且视线较差，被一二期遮挡。大户型中间楼层几乎没有了，有点西晒。

3、来访量差且质量不理想
因为项目位于开发区，所以人流量很小，每日来访量只有十来组，受天气影响特别大。而因为是小城市，所以购买力较差，目标消费群较小。

4、周边楼盘情况
因为是开发区，所以周边楼盘相当多，目前周边十来个盘几乎有一半都有房卖，因为位置，形态的差别价格相差较大。而且优惠政策相比而言较多。

5、客户

就目前境况，开发商在营销上也不肯花钱，之前仅在主城区打了两张户外广告牌，另在行业报刊上和房交网上做了两个banner广告。因看销售情况比较艰难，才勉强同意了老带新政策，发手机短信广告等几个方案，但效果不佳。而最大竞争对手在户外广告和电视广告上完全是不计划成本，相当夸张。

三期优势：
1、外圈大户型，户型较好，采光适宜，面对广场；内圈小户型不当西晒，欣赏中庭（虽然中庭小点。。。）。

2、四周开阔，周边建筑几乎已成形，小区距离公园广场休闲空间仅一路之隔。

3、小区较其他小区而言配套最为完善。

4、街对面是新世纪超市（暂未开张），距离小学几百米，四路公交车经过，毗邻区政府。

5、小区外立面比较醒目、美观，流动变化层结构使外立面不显单调。

大概的情况就是这样了，希望各位策友能奉献几条妙策破冰，感激不尽。写得很简单，希望大家能多多指教。

[ 本帖最后由 千寻海盗 于 2008-4-25  22:09 编辑 ]

千寻海盗

xianzai

重新销控实行新的优惠措施
通过以老带新等政策
渠道建设

panshi007

房源不多就一口价，媒体报广支持

yubin0322

楼主所描述的，大户型成为销售的关键。
对于目前的低迷楼市，个人觉得拿出几套160平米的大户型特价房，而且价格要有足够的冲击力，同时享有限时的折扣。宣传要到位，人气聚集，争取一步到位。

songzhen778

还是以老带新

比较实在

要不就在楼身上挂广告

那个便宜些

潇潇一尘

依照现在的银行新政，大户型的房子意味着费用的增加，这个是大多数置业者择大户型的瓶颈。在楼市低迷的时候，KFS节约广告投入其实很正常，因为在没有大的计划案前，大手笔投入意味着往水里扔钱，在这样的时候，多做些主题活动，吸引客户到现场，增加案场的人气，另外，优惠永远是吸引客户下定的唯一方法，建议LZ针对大户型做些市场调查，看大户型的客源是哪些人群，然后针对客群做不同的优惠政策，结合楼盘的优惠活动，策划一个大户型销售的主题，以大户型的销售带动小户型的投资。

yhjcm

1）你好好抓业务员，分析竞争项目与你们项目的SWOT，一天10多组客户在三线城市不算少
2）SP活动应该配合你们的销售 三线城市有效SP比广告好
3）在老带新上下功夫  配合有效优惠
4）送礼品

xiuxiu0407

客户关系啊，建议仔细阅读一下关系营销。项目后期老客户维护太重要了

linsen131

楼主的项目处于城市中心，目前又有很大一部分大户型，因此在推广上可以适当的偏向高端客户，在竞争对手的广告优势之下，应当紧握自己的广告资金，充分表述出资金项目的优势，可以适当的拿出部分余房作为体验房，来吸引客户关注。
另，在目前的市场上，去化率超过50％已经是一个比较理想的状况了，此时可以适当的推出老客户带新客户的优惠措施，通过口碑进行宣传。