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1.入门
0 _( A! J* J$ ]% T% @  e* X1 ]1 v中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。    我是04年底进入房产圈的，没进入这个行业之前，总觉得房地产行业“钱”途无限。于是，我04年9月份关掉自己在广东开的小店，跑到温州投奔我的同学，因为他曾在温州房产代理公司上过班。其实没去之前他已经告诉过我，他当时没在房产公司做了，在一家法国葡萄家专卖店做导购，但是冲着对房地产的向往，我还是义无反顾地过去了。0 i' O, i: s# h" u9 }& P2 T* d
    到温州玩了两天，开始找工作，碰了不少壁。一来初来乍道，对当地缺乏了解，温州人很排外的，听他们讲家乡话，对我而言无疑是听天书，我记得曾经流传过这样一句话：”天不怕，地不怕，就怕温州人讲家乡话”；二来，从来没接触过房地产，没有一点经验；第三，自己也没有什么拿的出手的文凭。身高、相貌上面，自己也没有什么优势。在一家保健品销售公司做了两个月的销售代表，12月份进入一家台州腾龙房地产策划代理温州分公司做销售代表，实际上就是是见习生吧，待遇也很低，500元一个月，包一顿中餐，提成另算。在温州那种高消费的城市，500元底薪连基本的生活都很难维持。和我一起进入的还有几个新人，分公司很小，加我们5个新人也就8、9个人吧。当时公司已经没有代理什么项目了，就一个他们做了大半年的湖北尾盘还在手上。老员工基本上走光了，自己什么也不懂，就是抱着学习的心态去的，所以也没有在意那么多。就这样我开始了我在房地产行业的第一步......
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(此文为纪念我那段青涩岁月而写，文中涉及人物和公司都是我房地产行业的领路人，也是我最值得感谢的人！借此机会表示我衷心的感谢！文笔有限，请各位包涵！）
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( g: B. ?, o- o. Q房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案[ 本帖最后由 狼行天下 于 2008-4-27  15:05 编辑 ]

wady

恭喜楼主
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第二天到公司报到，前七天是考核期，考核通过了转用试用期。销售主管给我们安排的第一件事情就是市调，给了几张市调表和需要调查的项目地址，让我们把表格填好了交给公司考核。我们几个拿了个包，带上纸和笔就开始了分开踩盘，为此，我还专门买了一份温州地图。踩盘所登记的内容有：楼盘名称、位置、发展商、代理商、价格、销售情况、主力户型、周边环境、绿化、物业管理公司、营销推广等。然后附上本人对项目的评价，分析项目的优劣势。
5 Y5 R2 ^3 _; F- j: g% n! g; v中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。    就这样，前面的一个星期。每天就是踩盘、踩盘、再踩盘，一般一天踩四个楼盘，有时候基价公司离的近，一天要踩五六个盘。那时侯没少受别人的白眼，有的销售员很势利，一听我的口音，就知道我不是温州人。再看看我的年龄和衣着打扮，就知道我不是他们的准客户，温州的房子动辄上百万，岂是我这个穷小子能买的起的？他们不给我介绍，我就自己拿楼书回去自己看抄，不清楚的地方打电话过去问。有时候，受了气回去真想甩手不干了，但是仔细想想：我把自己开的好好的店关掉，不远千里到温州来到底是为什么？就这样放弃对得起自己当初的选择吗？结果，第二天，又硬着头皮去踩盘。踩的次数多了，慢慢也摸索出一点经验了，有时候我就直接表明身份，自己是某某公司，听说他们这里的项目做的很好，自己是来请教学习的，请别人帮忙，大家都是吃这碗饭，也可以互相理解，有时候他们也不好拒绝，不过，这样很难调查到一些比较深入的情况。有时候，我就跟在其他的客户后面，听他们讲，我偶尔插问下，他们也不好拒绝回答，毕竟有其他客户在场。有时候，我会找我们一起进入公司的女同事一起去，包装一下，装成情侣踩盘，他们即使看出来了，也不好直接点破。有时候在网上查项目资料......总之，能想到的办法都用了，总算和其中的两位同事一起通过了考核。

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销售主管给了我们几张温州炒房的客户名单，给我们讲解了下基本的项目情况，试用期开始了。没有正式培训。因为我应聘的时候担心不能通过，谎称自己以前做过兼职，接受过培训。我们简单记了一下项目概况，就开始电话邀约客户到公司来了解项目了。项目楼书也没有，可能是以前用完了吧，我去的时候只有一个项目总平图的喷绘挂在公司里。那时候，我们主要的工作就是给客户打电话，有时候我们3个新人也自发的模拟演练接待，或者去参加别的项目推介说明会和房展会什么的。我们每天基本上每个人都要打一百邀约电话，可是每天平均不到个客户到访，可以说效果很不理想。现在想想，可能当时一来我们的邀约技巧欠缺，二来受国家宏观调控影响，第三，当时快过年了，天气也冷，没什么人愿意出门。在这样的情况下，我们3个新人仍然干劲十足，一方面通过自学来充实自己，另一方面通过互相演练找出自身不足。

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在腾龙公司连过年放假在内一共呆了3个月，说实话，实际上没有操作什么项目。当时在这家公司，待遇很低，既没有项目做也感觉不到有什么发展前途，后来就跳槽到中邦房产代理公司做销售代表。他们刚拿到一个苏北的建材市场在温州的分销权。底薪800，提成销售额的千分之三。 3 ?) {8 f" ^% y! w; b  W
5.带团7 T; X) L3 s, h) {" g" j1 J2 b
    在中邦我做的很努力，凭着我以前在腾龙积累的客户名单，邀约了几批客户和公司其他的客户组织了一批看房团，一个客户收500块意向金，成交了抵房款，不成交退400块，车费、食宿我们公司负责。由于当时国家宏观调空的原因，当时温州市场比较低迷，所以我们不收太多的意向金，后来为了拼凑人数，还带了几个没交意向的免费客户。这为我们的第一次出团失败埋下了伏笔。因为看房团的客户中有相当一部分是我的客户，所以我也参与了带团。第一次带团，很紧张，前天晚上兴奋地直到2点多才睡着。一直在想第二天如何和带团的领导配合，究竟能成交几套等等。
$ n) o0 a7 n' A! |9 l  I# P9 T1 m/ b$ W房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案     第二天早上8点钟，客户陆陆续续赶到指定的车站，我们只有十几个人，包长途客车不划算，我们坐了到江苏盐城的长途客车，结果因为车上乘客不多，车主为了拉客，原来给客户说好的12个小时的车程，结果我们花了16多小时才到目的地——盐城滨海，把我们的行程安排全部打乱了，这也是我们这次带团失败的主要原因之一。到了滨海已经是半夜两点多了，大伙儿随便吃了点东西就睡下了。第二天早上7点随便吃了早餐在滨海市区随便转了一下，就去了项目现场。滨海给我最大的感觉就是城市规划的很整齐。新城区道路都很笔直，基本上看不尽头。政府和公检法部门都在同一条路上，一家挨一家，很是壮观。
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当时项目已经是准现房了，我们参观完了现场，就开始谈判，整个谈判一共花了2个多小时，由于经验有限，根据把握不了客户的想法，我基本上就是个听众。问题基本上就集中在一个方面——价格，温州人很精明，也很团结，他们找了很多项目的劣势，比如，到温州交通不便，没有火车，很难管理，市场很大，位置在城市的新区，需要很长时间才能把市场培育成熟等等，把价格压的很低，最终未能达成协议。其中有几个客户的意向还是不错的，结果被那些没交意向金的客户一打岔，思想动摇了。后来我们总结教训，得出了一个结论：客户宁少勿滥。
$ `( I# _; a8 h- h1 I! b  @! W    7.升职   
. R5 o0 H0 y( R0 Fwww.swotbbs.com    干到两个星期的时候，我同学找到我，说他以前干过的公司——前线房产，现在接了一个福建的全程策划代理项目，需要一名驻福建项目的销售主管，他自己当时在一家他亲戚和别人合开的房产代理公司工作，还是挺有前途的，他就推荐了我。我和前线老总见了面沟通了一下，双方感觉都不错，谈的挺投机。当时销售主管职位和全程策划代理项目对我来说诱惑力还是挺强的。我和同学商量以后，几经考虑，最终还是在中邦老总的一再挽留下离开了。在前线老总的催促下，我连公司都没去过，就直接去了福建项目现场报到，公司有一个策划总监杨龙在那边，当时太年轻，缺乏经验。后来我才知道，公司当时已经是个空壳，连办公场地都没有，就我和策划总监两个人，老总是个女的，杨龙是她老公，当时她已经怀孕几个月了......

笑尘

期待你的精彩！

楚镜

经历写的很简练，但是有重点，感觉很真实．▓▓房策天下（地产思想库）2 B& g! R( S" C6 t3 {8 Z
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我从２００２年就在福州www.swotbbs.com: e" z8 j# o5 c  J
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说不定我们还见过呢～
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: {8 X, a# n  g, e' t: C/ Vwww.swotbbs.com不知道你如何做这个项目，只有你与总监，那策划呢？设计呢？文案呢？市场呢？▓▓房策天下（地产思想库）7 e* W- |; ~& ^! J- B

# I+ I) c5 C* J2 F% A- a. lwww.swotbbs.com还好２００４年的福州市场很不错＾＾＾＾
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7 A" `, d' n4 Y- J, T- ]9 t期待下文，请ＬＺ继续精彩！

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谢谢楚镜斑竹的夸奖与支持！
. e7 a$ t1 B) [) J* m1 M不过，我不在福州，我在福建的一个县级市——福鼎，隶属宁德。与浙江温州毗邻。我是05年4月份过去的。当时操作的楼盘叫“太姥商住区”。
$ i" W$ D7 f, S9 S+ U$ N这篇文章是根据本人亲身经历而写。进入房策一年，我也算是房策的忠实策友了，老生常谈是我非常喜欢的版块。从这里的先行者身上学习了很多东西，经常看到一些“大虾”分享自己的经历，联想起自己在坎坷历程，也不禁有了想倾诉的念头，只是羞于文笔太差，迟迟未敢动笔。这次是鼓了好长时间的勇气，班门弄斧一次，权当抛砖引玉了！欢迎大家拍砖。 % S9 |/ ]  A. f4 f
写的很慢，一来，文笔有限，很多地方需要考虑如何措辞，二来，最近项目琐事繁多，也分散了很多的精力和时间，请各位多多包涵！
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) c" o3 o, O4 _% cwww.swotbbs.com[ 本帖最后由 狼行天下 于 2008-4-27  21:16 编辑 ]

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我是05年4月13号离开了中邦房产，14号简单收拾了一下，15号上午到达福鼎的。由此可见我心情的迫切。为了上班的时候给同事留一个比较好的第一印象，我还专门为自己添置了一套行头，买了一套西装，虽说价格不贵，穿上倒也合体。自我感觉良好。呵呵。
$ Z# K! A4 V6 L6 ^    到了福鼎，我就给杨龙打了电话，当时过去的我把能带的东西都带过去了，大包小包的，感觉像逃荒的一样。加上自己其貌不扬，个子不高，当时也很瘦小，恐怕很难给别人留下什么好的第一印象。那是我第一次见到杨龙，他给我的印象是胖胖的，戴个眼睛，口才圾佳，才华横溢，还带了一点玩世不恭的样子。我做梦都没想到他会是我在房产圈第一个给我深远影响的人。我至今都很感激他，虽然我跟他在一起没有得到多少经济上的收入。后来我们因为种种原因分开中断了联系，我还在房策论坛发贴悬赏找个他。这是后话，暂且不表。
6 a% w3 |  |' x9 P3 W中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。    中午，他在一家中餐店炒了几个菜为了接风洗尘。大家都是年轻人嘛，倒也言谈甚欢，很快就熟悉了。下午他带了去福鼎市区去转了一圈，去售楼部和几个售楼员以及当地的一个销售经理见了一个面，就算正式到位了，售楼员都是开发商在当地招的，在这家公司干了好几年了，以后，我才知道了售楼部人员之间的错综复杂的关系以及其中的很多不为人知的内幕。。。。。。