胡享成

很经典的原创！相比之下我觉得惭愧，我们从事房产行业时间差不多，但由于一直跟着熟人做,且又是在几个小城市做，没有调研、没有策划方案等等等等，只知道发单页，加上这几年这行又发展这么好，基本是个人就能售房，艾！！不过感谢房策让我真正的了解这个行业，我相信我很块能向LZ一样来分享我的房产生涯！

狼行天下168

继续呀

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福鼎市民快速消费场所选择单一：沿街店面，在休闲娱乐等方面则不太在意。这与起商业网点建设与同等城市相比，处于较底水平——沿街店面占据绝对比例，大型商业如百货店、专业市场、连锁商业等形态发育明显不足。就算象当地大型的闽浙边贸城这样的商业形态，其二层都很难经营成功，仔细分析一下，这种原因是多方面的：
9 L1 p& {# F# R' N房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案    首先，正是因为沿街店面的高度发达，致使福鼎市民难以“舍近求远”——在快速消费品上放弃在沿街店面消费，而去选择二、三楼内商场等地方消费，乐群与人本同为超市业态，起营业额相差较大就是最好的证明。
3 E, g- \. ^1 d. n1 }房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案    其次，商业网点缺少规划，致使二、三楼内商场难以在品牌、业态、规模、价格及功能补偿上与沿街店面进行竞争。内商场因形象展示性等因素在招商初期就很难吸引大品牌加盟，因此在商品组合上就很难做。以近期售楼部时常反馈来看，5天来曾有117位经营者来咨询商铺销售及租赁情况，但只有两位可以考虑内铺，而且提出必须以沿街店面来进行补偿。同时，缺少统一管理及宣传推广也是福鼎目前内商场失败的主要原因。
6 L5 H* k8 R3 B/ n1 D- ?$ S中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。    第三，内商场产品设计的先天不足。因福鼎沿街店面的价格高昂，包括太姥房开在内的开发商只注重短期利益，根本没从整体商业运营角度出发，对内商场产品设计及功能划分上下工夫。通道不明显，甚至连手扶电梯都不愿意安装：缺少橱窗展示，动线划分、商业氛围营造不足等是福鼎内商场存在的弊病。www.swotbbs.com$ s5 o" m3 q5 w- w5 Q5 h
    这些因素就促使了沿街店面的“一头热”，而内商场倍受冷淡。当然，福鼎居民并非绝对排斥内铺，比如在休闲娱乐方面，内铺的生意反而是不错的，但是在投资角度，大多数投资者是不愿意涉及内铺的，当然大品牌商业管理公司还是有一定的吸引力的，别的很难引起他们的兴趣。

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（1）因为经营难度较高，与沿街店面相比，自营型投资者比例毕竟会有所下降，导致市场容量难以满足本项目的销售，必须开发异地销售市场，做到本埠与异地并进的销售格局；' \, ?: [4 ~% @1 {7 |& C+ H: b
    （2）福鼎的大型商场尚未有经营成功的先例，超市在福鼎竞争激烈，人本等超市大有“力拔山兮气盖世”之势头，目前进入无论从经营角度还是销售推广角度，市场认可度低，因此不得不走市场细分道路，创造出经营特色及新的“卖点”，同时传播策略以“攻心为上”；1 b, h8 |, n6 _% U% q4 Q# v
    （3）目前项目缺乏大品牌支持，项目形象缺乏“支撑点”和“闪光点”，促使我们不得不考虑借力；www.swotbbs.com) S, P: W3 x# a. `0 {& i
    （4）健康是目前民众普遍关心的问题，而且随着经济的发展。关注程度会越来越高。当时“两会”纷纷出台食品安全管理相关的法律法规，媒体也进行跟风炒作，“食品安全与健康”成为近期暴光率相当高的字眼，同时，福鼎质检局局长因假奶粉事件自杀身亡也曾引起福鼎人的关注，我们借势推出，大打“健康牌”，必将会受到市场的关注。

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开发异地销售市场，首选当然是山水相连的近邻——温州。福鼎市作为温福城市带的重要组成部分，虽然在行政划分上属于福建省，但由于其到温州的直线距离与到所属的宁德市相当，温福高速公路通车后，基本上1.5小时的车程。因此福鼎市在经济上对温州的依存度相当高。近年来，温州经济的快速对外扩张，福鼎因其区位原因，温州的渗透力特强，在房地产及其他方面，到处都可见温州企业的身影。
/ P- Z3 C1 }3 ~& J% mwww.swotbbs.com    然而，从04年5月下旬开始，全国对温州炒房团纷纷出台了限制措施，同时国家的5.20法案开始实施，尤其是对宏观调空力度加大，严重打击了温州房地产投资市场的信心，温州异地房地产投资市场到目前还没有大的起色。
2 m9 B, R% |' U    但也并非说，在温州销售就是不可能：一方面异地投资市场竞争没以前那么严重，另外要根据温州投资者的喜好来确定项目商业业态。温州投资者对异地商铺投资分为五个层次：A、地段，对段决定升值；B、商业管理与经营，优秀的商业管理公司能保证升值；C、价格，要能抢得头筹，在价格上抢得先机，因此比较喜欢在内部认购时进行团购，以较低的价格得手然后转手；D、租金与返租，从传统意义上说，租金的高低决定商铺价值，但目前由于返租比例的问题存在水分，因此大部分的温州投资者期望返租期限一定要长、租金回报率要比银行要高，同时要有银行或者相当资质的担保公司提供担保才能取得温州投资者的信任，但大品牌商业管理公司因其品牌优势，市场认知度高，就好似最好的担保，因此不存在此问题；E、二手交易，有着很好的二手交易市场平台能够快速套现，从现金上实现增殖，温州人也不愿意做房东。这就是温州人为什么对上海楼市情有独钟的原因所在。www.swotbbs.com1 z8 I& g. W( p/ Z. P' Y4 d
    根据对温州异地房地产投资市场的要求：我们必须在商业管理上下工夫，积极吸纳大品牌的商业经营管理公司入驻才是最佳选择。

KECOCO

楼主继续好期待啊

jeffery1211

很精彩 房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案. K8 ?4 k0 ]) e8 ]5 O+ Y
楼主千万不要tj了哦 。。。

abensky

期待着

qingqingtgg

ddycool

期待/ r/ \9 Z3 S( u+ W0 b- w
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