18.售价
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超市业态0 Y; L1 A8 y: x$ u0 l) j' I$ v
根据17节所提到的公式，假如以新时代来参照的话——二楼均价5500元/平方米（取中间值，含装修），S为+0.1（地段的租金为新时代的1.1倍），C为+0.1（产品设计比新时代高5%，尤其表现在入口等方面），T是一样，U为0.05（商业管理后期经营比新时代高5%），B1为--0.06（太姥公司的品牌声誉与新时代相比差6%），N为99%（主要是其可以后出招，把本项目作为靶子 打），其均价为中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。! \+ m9 Q* x! C! E" h1 b" J) u
Pe=Ps×（1+S）×（1+C）×（1+T）×U×（1+B1）×N=6502元/平方米。8 g$ d' D+ Y* z5 Z
按照此推算，二楼市场能够接受的均价为6500元/平方米左右。房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案2 a# M! h! t- Q
三楼的均价确定：内商场层差价格是与其人流量及业种差异有关系的。按照目前福鼎的情况来推算，目前每上升一层，人流平均下降40%左右；依照计划中的超市商业布局来看，三楼的平均利润水平是二楼的1.1倍，因此三楼的销售为：6500×0.6×1.1=4290元/平方米，也就是4300元/平方米的价格市场最容易接受。
9 d- d2 _1 }0 h4 z) C3 c( S国美家电业态预计销售价格房地产策划,营销策划,发展策略,人才库,市场分析,融资,战略,公关活动,广告设计,销售,培训,景观,会所,免费案例方案; G& B, L9 R% e6 R6 k) H: s
还是以新时代来参照——二楼均价5500元/平方米（取中间值，含装修），S为+0.1（地段的租金为新时代的1.1倍），C为+0.05（产品设计比新时代高5%，尤其表现在入口等方面），T是0.1，U为0.08（商业管理后期经营比新时代高8%），B为=0.1（国美家电品牌号召力比新时代强十倍），B1为--0.06（太姥公司的品牌声誉与新时代相比差6%），N为97%（项目招商周期比较长，可能导致错过夏季黄金季节，使销售时间推后），其均价为
5 O, a; d% N% }- `中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。Pe=Ps×（1+S）×（1+C）×（1+T）×U×（1+B）×（1+B1）×N=7569元/平方米。
, c0 Z3 f5 T( v4 @4 f# M按照此推算，二楼市场能够接受的均价为7600元/平方米左右。
; [* o. I1 {1 d1 o0 U6 }1 b中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。三楼的均价确定：按照目前多个国美经营的状况来看，三楼的人流量一般都为二楼的75%，但利润是二楼的85%，因此三楼的销售为：7600×0.75×0.85=4845元/平方米，为了快速掠夺市场，以4780元/平方米的租金进行冲击。www.swotbbs.com& u+ V3 N% N/ T. N+ A0 s0 W W
原始价格及均价
U) F: H! Q5 G: L; }* w* d3 J中国地产黄埔军校，藏龙卧虎，海量免费资料，实操为要，思想交锋，广拓人脉，商机无限。因为国美提供的是长期租约，同时在品牌上也等于是为了太姥公司的长期返租提供担保。因此我们建议太姥公司采用如下的价格策略：创造高性价比商铺——前两年7%的租金一次返租，直接打入首付款，采用低开高走，快速掠夺的定价策略。 f0 H% \% r" W) o
开盘是执行平均销售价格（一至三层）确定为：7980元/平方米（返租前），这样可以创造你到8000元的心理错觉，同时，两年7%的租金直接返还使投资者感觉门槛较低，平均销售价格为8180元/平方米，但同时不影响项目的资金回笼。
