三级市场绝对市中心,烂尾楼,现求助于策友

项目介绍,
绝对市中心,四楼烂尾楼,一楼是农贸市场现在成形,楼上三层,开发商想把这三层重新分割,做小户型,
周边有高楼,但采光不受影响现这市场市场较好,均价在3500左右,开发商价位定在3000就OK,

本市人口30万,生活消费水平较高,请各位策友,提手浪费几分钟,帮小弟个忙,小弟在此谢过.;

那里ne ?

什么地方的哟?

一、做好详细的市场调查，做好客户细分，弄清小户型在市场上接受程度和供应比例
二、一室一厅和两室相结合，比例参照调查结果
三、宣传上
1、生活的便利性
2、高性价比
3、投资回报率

市场调查已作的差不多了，我现在考虑的是以什么恣态来推盘，一手房或是二手房，现在KFS想节省费用，因为总积才3000来个平方，户型主要做小两房，面积在70平方左右，比例点70%，一房占30%，考虑是烂尾楼，下面是菜场，出入口不是很好，又比较杂，我给KFS的意见是分割好后，3000元一个平方直接丢给二手市场上去，也很省事。

直接丢二手市场去化

发发几点建议

一：
1.联合政府城市管理部门在夏季的时候由城管对街边冷饮摊统一派发项目广告伞数量要大

2.在当地银行、通信营业厅做项目展示

3.销售人员上门服务

4.政府两会、招待会会场由开发商包装赞助

5.给环卫工人配发广告衫

6.为县城制作广告垃圾桶


二：本人在县城曾经实现过一次8个月清盘（商业+住宅），体量不大，只有四万左右，住宅3万多，商业
经验是：
1、活动营销
老带新的奖励、不同阶段的优惠促销。

2、报纸夹单

3、单页派发
县城、乡镇单页派发

4、广告
户外以项目边上的街道电线杆为主，小广告、小成本；
活动期间全城的横幅广告；
乡镇及重要地点墙体广告；

5、现场包装
重视现场的氛围营造，售楼部包装和现场人员素养。

6、谈判与签约

a、降低购买门槛：多种付款方式结合。
b、平衡优惠幅度：避免客户价格传播，造成负面影响。
c、现场销售能力：县城客户多犹豫不断，现场销售逼定必须强劲，否则很难快速签约。


三：
1、前期利用高峰会与媒体联合主办，进行新闻炒做。
2、DM派发+海报+团购优惠政策（以单位为主体进行局部宣传）
3、县城的生活节奏慢，群求安逸，我们推广的SLOGON就突显生活感受。
4、现在很多县城的客户生活条件都很优越了，所以他们同样也追求产品的品质。
5、根据生活感受、产品的品质特性进行促销活动；
6、活动内容一定要和目标消费者相结合，比如水果节（引进进口水果或者本地少有的水果，我们做过一次，效果很好，到场的基本如“土匪”一扫而光，边吃，边在售楼部观摩，另外还设有玩的，考虑到家长带来的孩子，所以兴致很高。登记的消费者基本都是有需求同时也为开盘积累了不少潜在客户），电影节和业主联宜运动荟（回馈业主，体现社区文化，开发商关注业主的身心健康），夏季就搞冰饮节（我们做的一次，疯了都，在县城基本传开了。和一啤酒厂家合作，双赢呢，活动过后做市调，连小孩都知道项目了。）当然这些活动都是在不同时期做，前期的推广只要做写成本不要太高的告之，不要让市场突然把项目给压底了。
7、我做了这么久唯一觉得这个项目运做最快的。县城的限制性有好有坏，好的是口碑相传之快是无法想象的。不好的就是做什么策略啊，什么提高档次啊，忒受限制，因为那些人的生活水平就那么高，提太高，过了，不提呢，体现不出项目的品质，所以在这点上一定要把好关


四：曾经在一三级小县城操作一个商业步行街，当地没有报纸，媒体只有通过当地电视台发。苦于没有平面媒介，只有想出一些土办法进行推广：
1、最直接：公司购买了一辆农用车，在车身四周焊接广告牌，车窗其面开一口子，车顶装一高音喇叭，然后每天派人开车在县城各街道来回缓行，并高声播放流行音乐吸引眼球，俗称“流动的盒子”。
2、最省钱的办法，DM传单：每个圩日子或者周末到人流最大的路口发放DM，并派销售人员沿街发放，同时做市场调查。
3、到当地知名企业做推广:制作一些便于移动搬运的小模型，周末到企业推广。
4、利用项目前较大空地，邀请一些小商家免费进场搞展销。并进行歌舞表演、答题有奖等活动。
根据经验，因为小县城消息传播的速度快，口口相传，通过以上几种土办法，项目的宣传、推广、促销等消息很容易就能做到满城尽知。


五：
1、口碑是最好最有效最廉价的宣传方式。县城小，有些是由镇发展而成，所以一个县城的人，多数相互认识或沾亲带故，消息传播非常快，如果用适当的引导，利好消息传播效果非常明显。
2、县城的有购买力的单位或机关的重要人物，各个击破。有很好的榜样作用，很多人会有一种攀比心理，同时如果看到某某领导都在哪里哪里买了房，就会觉得那里的房子让人放心。我们公司在两个地方已成功做了两个项目，把区委区政府的一、二把手都喝（喝酒）到手了，下面的人自然就来买了，甚至下面的乡镇政府的都来买。反正我们公司在这方面做得还可以，获益非常大。
3、县城宣传的手段少、可用的广告费更少。小地方，对策划人来说真的非常棘手，因为很多传媒在县城的影响力都非常小，或者说是县城人的很少关注任何媒体。况且还没有开发商愿意花太多的钱做广告宣传，我接触的几个县城项目，老板都是只想卖房子，根本不想做品牌，品质也不能和一、二线城市相比，能有做当地较好品质的意识就算可以的老板了。
4、在设计宣传资料的时候要仔细斟酌广告用语是否简单易懂，县城的多数人，是不容易看懂广告的。越简单直白越凑效。
5、开发商的信誉非常重要。县城小，所以很多开发商是本地的，而且很多人相互都听说过开发商的背景或是认识开发商。

六：
小县城的客群的认知习惯于大城市有太大差别，在大城市的常规思路，在小城市很不适用。相反，一些在大城市很没效果的方法，在小城镇确得到很好的应用

1、活动，在一个20万左右的小城镇，办一个活动，未必要大，但一定要起到轰动全城的效果。处在项目奠基、开盘、入住等重要节点时，请县委领导参与，媒体自然曝光。效果也很好。至于活动类型，需要根据当地人的一些偏好来适当调整。闹的“满城风雨”是起码标准，而且，最好要有政府领导参与，这在与对手拉开竞争的关键。
2、不建议选择常规媒体作为信息发送的渠道，媒体在小县城的效果不敢恭维。因为长期养成的习惯，使他们接受信息不聚焦在媒体上。相反，他们耳熟能详、常见的一些载体确实可以好好作文章的。

因为楼主没有说明是个什么类型及档次的盘，我就以普通住宅举例，
花很少的钱，把整个城市的出租车、公交车全部外包装一下，换上项目广告，宣传效果会非常好。再有，在出租车上，投放项目DM单，就很出名了。花费不高，效果却非常好。

另外再提供一招务虚的办法
谣言营销：小城镇，信息传播，速度快，可信强，信息被肢解的几率小。非常实用这种方法。
创造出几条有吸引眼球、引起争议的谣言，对于项目销售有很大促进。
注：谣言营销是手段、工具，不是目的，只能促进速度、增加价值。心千万不能歪，在小城市，玩不好，对项目就是灭顶之灾。

七：
我们都了解其中的一些推广宣传方式，其实具体到每种方式如何具体运用就很技巧了。
1、老带新。用什么样的方式维系好老客户，我们的项目在河边，所以举办一些风水讲座就，邀请老客户来坐坐。时常向老客户介绍工程进度，请老客户定期不定期的参观。其实关键的还是要让每个销售员与自己的客户保持良好的沟通，这样才可以真正把老带新的方法运用好。
2、口碑传播。可以运用类似小道消息的方式，给大家灌输楼盘的信息，充分运用阴性的宣传渠道。
3、宣传方式，象派单、户外等是绝对不可以停下的。因为前锋进球离不开中锋后卫的支持。
4、楼盘的定价一定要拉开价差。争取较大的价格差，满足不同的需求，这样可以把握有钱的客户争取较大的利润。
     总之，各地的情况不一样，深入市场最重要。我们活动也没有少搞，但是效果并不好，礼物经常送，折扣经常打。
呵呵，一点体会。

上面是之前有些朋友做县城楼盘推广的一些方法和建议希望对楼主有用！！！！！

感谢您的回复

小县城的操盘的模式:
1塑造高品质 卖中价格
2充分利用羊群效应，大肆炒做
3给一定的小恩小惠 特别是重要人物
4多搞促销活动，如派单等
5报纸等少做  增加横幅  、户外看板等
6充分的利用老客户