萧烽

项目位于三级县城,商住共17万方,一期住宅500多套销售过半!现开发商要求开始推商业(1万方):
1.3000多临街铺面,6000多3栋高层电梯2层商业;
2.项目位于县城城南,为第一大盘,属于生地;周边项目商业均价3200,且销售困难;开发商预计要求4800;
3.考虑商业定位为餐饮一条街,并对街区形象进行打造;
重要:
4.开发商预计拿500万来炒作;
5.拿2年时间来炒"商",商气旺了,再来卖;
由于本公司是第一次这种模式操作商业,求高手支招;如有兴趣,可以合作!

取长补短

请告诉详细资料，联系邮箱:wzp195967@163.com    电话:13575955354
等看过资料后再详谈。

guoqchang

纯租金：
由于南北两地商户经营的习惯不同，主要包括两种方式：
（1）、签订租赁合同时缴付一定数量的押金（一般相等于三个月的租金），租金按
月缴付，这是南方商户及港澳地区商户通用的租赁形式；
（2）、签订租赁合同时不缴交押金或缴交小量押金，租金按季度、或半年缴付，这
是本地通用的租赁形式。

纯营业额分成（联营扣点）：
营业额分成于当月底完成，比例通常在营业额        1：3之间提取。发展商提取当月
总营业额的 25%作为场租补偿，另 75%作为商家的营业收入。

其它方式：如保底租金加营业额分成，设定合作商铺的保底租金和营业额分成比例。
连租约发售：
连租约发售可将投资者的风险降至最低，同时在商铺的管理公约中列明每个商铺的
经营范围，规定经营者不能超出此经营范围，由发展商或项目管理公司统一组织经
营管理，推出“返租、代收、代管”人性化售后服务。

返租：业主与发展商签订委托协议书后两年内，不管租出与否，皆由发展商按时支
付业主每月租金。
代收：按时为业主收取铺位租金，使业主每月不用操心便可坐收厚利。
代管：发展商保证租期内铺位设施的完好，涉及租赁纠纷的处理均由项目经营管理
公司全权负责、处理，同时项目经营管理公司将商户业主提供商业商务、保
险、仓储、运输等服务，并代办工商执照、商标注册、税务登记、代收代缴
等服务，努力为业主争取最合理的费用支出，免除业主的一切后顾之忧。

销售模式


（1）、销售、招商分开进行；先招商后带租约销售
（2）、鼓励自营或自行招租客户购买商铺，给予价格优惠；
（3）、带租约商铺销售适当提高销售价格；
（4）、签订《商品房买卖合同》同时签订《商业物业租赁管理公约》（限定经营业
态），委托商业管理公司经营的客户签订《物业委托租赁合同》；
（5）、回购政策保障；


“利润分成”计划


概念解释
所谓的利润分成制，就是买家将所购商铺交由发展商经营管理，从而每年享受 8-11%
利润分成。


具体操作
⑴利润分成期限为 3 年，自        年        月        日起；
⑵买家需签署《利润分成协议书》；
⑶所购之铺无论抵押转让，《利润分成协议书》仍然有效；
⑷凡选择利润分成制的买家所购的商铺使用权在规定的期限内归发展商所有，买家
无权支配使用，但亦无须承担该商铺的相关经营管理费用。
⑸买家可选择以下两种分成方式的其中一种：


A.一次性收取分成
三年期，分成利润按照商铺成交总价每年        8%计算，三年共分成        24%，在成交中一
次性扣除，选择此方式不须签署《利润分成协议书》，在买卖合同中确定交铺期
为        年        月        日（3 年后同日）


B.分期收取分成
三年期，分成利润按成交价每年        11%计算，三年共分成        33%，开业一年后收取第一
年的分成利润（成交价的 11%），开业两年后收取第二年的分成利润，如此类推，
共三年。买家需签署利润分成协议书，买卖合同中签署的交楼期为        年        月        日
（3 年后同日）
分析情况        说明
建筑面积        10㎡        商铺
成交价格        15万元        售价15000元/㎡
首期20%        6万元        购铺易计划
银行按揭贷款        9万元        6成15年
每月供款        729元/月       
返还3年利润计划        3.6 万元        每年分成 8%，3 年总计 24%
每月分成利润        1000 元/月        36000/36 个月
投资者实际租金获利        281 元/月        1000-729
投资者实际首期款        2.4 万元        6-3.6（万元）
投资者实际支付购铺款        11.4 万元        15-3.6（万元），即拥有产权
以 5 平米这种广告铺为例：首付        1.2 万元，月供款 360 元。按招商政策押二付三的
租金计算共 5 个月租金 2500 元。

500万用来推广的，
有市调资料才好谈，不然500万白花！
可以合作，QQ85832719

[ 本帖最后由 guoqchang 于 2008-4-28  17:43 编辑 ]