重庆滨江地产发展态势研究报告
重庆滨江地产发展态势研究报告
前言
喜欢江、乐意亲近水的人在重庆是幸福的，这里有蜿蜒的江岸线，有丰富的水景资源。随着城市建设的发展，便捷的交通和优美的自然环境助推了重庆滨江地产开发的繁荣。显然重庆人是喜欢水的，近两年来滨江物业无疑是房地产业界和消费市场的“宠儿”，沾点儿江和水的味道的项目通常会显得“贵”气十足。
“旭日地产研究”对滨江地产发展态势的调研旨在呈现滨江地产开发的现状和探索可能的未来。
正文
第一部分 滨江地产发展动态
随着重庆市主城各区交通条件的改善，特别是各条滨江路的修建、通车，城市滨江沿线地产开发呈现出了各具特色的全新态势，南滨路、长滨路、嘉滨路、北滨路、沙滨路各有千秋，滨江物业方兴未艾：
一、 南滨路动态描述
1、都市中心黄金边缘区，成为CBD内核的一条经济带
南滨路成为都市中心的黄金边缘区。规划的“升级”为南滨路带来新的活力与机会。包括一、二、三期的南滨路的总长度将达到15公里，形成S型的构架，成为重庆CBD内核的一条经济带。建成后的南滨路将打造成为包括房地产开发、旅游、娱乐等最具人气的旅游观光带和最具品位的人居环境地带。
2、南滨路商业逐渐由餐饮向综合化发展
“餐饮业”是目前南滨路聚集人气的主要因素。在南滨路临时商业建筑中，已云集70多家商家，经营面积2.5万平方米，每天的人流量达2—3万人，年营业额达2亿元。但是餐饮业的过度集中将有碍城市的发展，南滨路的商业将趋向综合化。即将推出的酒吧一条街、江岸风情公园和第一大道7万平方米的商业区、阳光100国际中心10万平方米的商业物业及武夷滨江的3.7万平方米的商业物业等，使得南滨路成为真正的滨江景观休闲经济带。
3、品牌开发商云集南滨路，房地产开发放量大
因其得天独厚的景观资源和地理位置，南滨路已成为房地产开发商的投资热点。“阳光100国际新城”、“武夷滨江”和“怡景天域”等大盘已经亮相。预计南滨路商品房面积开发总量将达到350万平方米左右。
由于品牌开发商的集体亮相，目前南滨路住宅均价已经达到3400元/平方米。大盘主要分布在鹅公岩大桥和弹子石之间，主要供应的建筑形态以高层为主，户型面积以84—112平方米之间的三房二厅为主。目前南滨路的住宅市场有向高品质、中高价位、高规格配套发展的趋势，目标消费群体以都市新贵、白领等未来城市中坚力量为主。
二、 北滨路动态描述
1、“北滨路”整体规划清晰，房地产开发机会难得。
“江北嘉滨路”西起“东方港湾”东至江北嘴，全长达11公里。为规划中的新型滨江经济带、北部商贸中心的亮点。目前，众多知名的实力开发商已经将目光锁定“北滨路”：龙湖地产、珠江实业跑马圈地，而“东方港湾”和“金砂水岸”两个高品质江景楼盘以及“世纪金源商贸中心”已经实景呈现。随着明年“北滨路”的全线贯通，房地产开发的热浪已经“预定”。
整体规划突出动感、文化主题，而且将采用MALL的形式来整合各种建筑和文化元素，形成一个个的主题楼盘。
沿线的住宅开发已经有了好的开始，“金砂水岸”和“东方港湾”都表现出了较高的品质。
2、“北滨路”商业地产的发展已经具备一定基础。
嘉陵江大桥东面餐饮商业已经初见雏形：商业店面为临时门面，总面积达4万平方米，只租不售，租金价格45元/平方米•每月。在规划设计上摒弃了南滨路的小门面经营策略，门面面积都在200平方米以上。一期推出的2万平方米店铺已经全部售出，已有陶然居、渝风堂、武陵山庄、西蜀人家、旺仁和等多家餐饮名店入驻北滨路，而且经营面积都在2000—3000平方米之间。
嘉陵江大桥以西商业构架呈现：“约克风情街”和“蓝色快线”表现了全新的水岸社区商业模式。30万平方米的“世纪金源”商贸中心将在今年底推出。和桥东段相比这里的商业地产开发表现了自己的特点：A、永久性商业建筑，起步就追求久远；B、休闲、餐饮、购物于一体的综合性滨江商业；C、社区商业和滨江风情商业相结合。
三、长滨路、嘉滨路动态描述
1、商业发展滞后
长滨路、嘉滨路都处于渝中区下半城范围，全长仅8.6公里。沿线商业发展明显滞后于上半城，配套设施较为落后，但随着今年年底轻轨二号线的通车，嘉滨路西段有望依靠轻轨的带动，提高该区域的商业物业水平。长滨路和嘉滨路都将继续延伸，分别与九龙坡区和沙坪坝区的滨江路连成一体。
2、重庆的城市景观阳台
按照重庆市政府的规划，渝中半岛的两条滨江路将被打造成为重庆的景观阳台，以多层的体现巴渝风格的住宅为主。长滨路楼盘售价略高于嘉滨路（套内均价4700元/平方米）。在售楼盘有“海客瀛洲”、“君悦长滨”和“江风雅筑”。嘉滨路住宅市场套内均价约4400元/平方米。在售楼盘“南国丽景”、“华庭锦园”和“东和湾”。除华庭锦园推出有100-120平米的三房外，其余主要是以二房为主的商务公寓和酒店式公寓。
四、沙滨路动态描述
沙滨路南起山城乳品厂，北至磁器口，全长6公里。按规划沙滨路将被打造成为集科研中心、商业小区、旅游景点为一体的滨江地带综合景观长廊。沙滨路沿江1300亩地将进行开发规划，其中，石门大桥附近共约700亩地已经有华宇、卓越、珠江、重大高科四家开发商成功圈地。
目前，沙滨路上仅有华宇•金沙港湾一个江景品质楼盘，但一、二期开发总量却近50万平方米，目前均价3600元/平方米。
第二部分 滨江物业分析
一、 住宅市场分析
（一） 滨江地产总体市场描述
1、总量大、后劲足。
目前亮相项目开发总建筑面积 已开发建筑面积 其中:住宅开发面积 其中:商业开发面积 亮相楼盘正在销售的总建筑面积
约700万㎡ 约200万㎡ 约170万㎡ 约30万㎡ 约37万㎡
目前重庆主城区亮相推广滨江楼盘的总体放量统计结果如下表：
700年万㎡的滨江地产板块，开发量相当于2003年全市商品房销售1316.82万平方米的一半多。足见滨江物业的规模及市场的热度。而另外一些有供应潜力的项目出于营销策略方面考虑只推出了少量单位，未来的市场供应量会比较大。
2、滨江地产大盘趋势明显。
“骏逸天下”、“阳光华庭”、“海客瀛洲”以及“金砂水岸”、“上江城”等滨江沿线的总开发体量在30万平方米以下的水岸项目已经陆续完成开发，已经处于收官阶段。未来的市场供应态势将更多取决于“融侨半岛”、“阳光100”等几个有着巨大潜力的项目。
3、适度的规模更易取得开发成功。
通过对市场的研究和样本的统计分析，重庆市滨江地产的开发过程中总体量在20万平方米左右的中型项目更易获得成功。旭日研究员认为：适度的规模使开发时间跨度不至于拉得太长，更容易保持市场定位的统一；相对简单、清晰的产品特点对目标顾客群更具吸引力；一定规模的配套设施可以很好的满足消费者对居住环境的要求。
4、阳光、年轻、活力为滨江产品定位的最大共同点。
（二）滨江地产在售物业产品特点
1、产品建筑形态
如下面统计数据所示，目前市场上在售的滨江住宅产品中小区高层是主流形态，其次是小高层住宅和单体高层住宅。如下图所示：
旭日研究员认为：沿江土地资源的稀缺和高层住宅良好的江景视野是市场接受高层滨江住宅的主要原因，比如“怡景天域”推出的板式高层，其实质还是追求景观价值的最大化。
2、产品技术指标
绿化率超过40%是目前滨江“花园”物业市场生存的普遍条件，撇开单体公寓楼，我们所调查的项目绿化率大多在40%—50%。
容积率和产品的品质有很大关系，在一定程度上容积率直接反映了产品的居住舒适度，容积率超过4的产品一般是单体公寓建筑。如下表为亮相滨江物业的容积率指标：
3、户型、面积比例
A、产品面积比例统计
分析数据显示80—110平米的中等居家户型是市场主力；80平米以下产品主要集中在长滨路的公寓住宅，受投资市场环境的影响，目前销售状况不是很好。
B、产品户型比例统计
和重庆市房地产供应结构相同，滨江地产中三室的产品是供应主流。
（三）多因素对市场价格策略的影响
产品的价格策略是多方面因素共同作用的结果，但假定其他条件相同的前提下，每个因素对产品价格的影响还是很明显：
1、市场平均价格分析。
分析表（单位：元/平方米套内面积）：
受成本以及市场供、需结构的影响，滨江住宅产品价格是比较高的，上面表中的数据显示了这个事实。
2、 景观、楼层因素。
下面的数据为部分滨江住宅项目的景观、楼层差价统计：
楼盘名称 江景与非江景房的价差 上下相邻楼层价差
华庭锦园 300元/㎡ 20元/㎡
海客瀛洲 600元/㎡ 30-50元/㎡
阳光100 600元/㎡ 30元/㎡
融侨半岛 350元/㎡ 50元/㎡
东方港湾 400元/㎡ 30元/㎡
背江和面江的巨大价格差距反映了消费市场对临水而居的喜爱，这样大的价格差距也是开发商千方百计在设计方面增加临江面的动力。楼层差价实质也是对更高、更好的视觉效果的付费。
3、 地理区域因素。
受土地价格以及产品定位的影响，渝中区的两条滨江路依然表现出了价格的强势；北滨路和沙滨路产品线比较单一，价格受单个项目影响比较明显；南滨路产品供应丰富，价格真实反映了整个市场行情。
（四）营销策略
1、 会员制销售模式“攻心为上”。
“攻城为下、攻心为上”，最近“阳光100”推出了其第一部分的127套住宅，三个小时实现完销。完善、科学、体贴的会员制推广模式功不可没。会员制有利于增强消费者对项目的归属感，人为的制造一种“圈子”，产生凝聚力；也有利于项目潜移默化的推广其所倡导的生活方式，用产品核心价值影响购买行为。
2、 体验亲水而居，塑造江岸建筑价值最大化。
水岸嬉戏是一种休闲，临江居家本身就是最深刻的“体验”。临水而居是一种意境更是水岸建筑价值的所在。“蝶式”水岸建筑在江边的物业当中已经非常的普遍，“怡景天域”又推出了江岸板式高层。市场上更多的楼盘打造出了100%户型看江，塑造水岸物业的最大价值。
3、 附加价值体现定位特征，差异化求生存。
滨江地产的市场角逐中，江景资源是公共的，体现产品定位特点的必然是公共特性之外的个性：
a) 产品定位清晰、目标顾客群明确，突出生态、景观优势。“骏逸天下”属于滨江景观楼盘的代表。
b) 更多的诉求小区完善的配套设施和丰富的文化内涵，大社区、大环境。“融侨半岛”和“阳光100”是代表。
c) 目标客户群单一，产品特点鲜明，商务配套设施比较完善，投资色彩浓郁。“海客瀛洲”、“君悦长滨”是代表。
对产品个性的诉求丰富了滨江物业供应线，赋予了产品独特的附加价值，对于锁定目标客户有很大帮助。
二、商业市场分析
1、滨江商业放量大
目前，滨江商业项目主要集中在南、北两条滨江路上，而且都是以餐饮为主，业态较为单一。但随着第一大道商业街、重庆阳光100商业社区以及蓝色快线等一大批商业项目的陆续登场，滨江商业项目供应量将达到60万方左右。这种单一业态的格局也开始发生了转变。
在市场供应方面，南滨路餐饮门面面积主要60-200平米之间，而北滨路为了提高餐饮的门槛，餐饮门面的面积都在200平米以上。（如图）
临时餐饮门面 社区商业
租金 门面面积 售价 门面面积
南滨路 20-30元/平方米•月 60平米 15000元/平米 50—200平米
北滨路 45元/平方米•月 200平米以上 11000元/平米 50—100平米
2、滨江商业发展有后劲
上海的外滩和广州的白鹅潭滨江带已经创造了无数辉煌的业绩和璀璨的历史。这都说明了滨江商业的非凡消费潜力和人流财气的超强聚合能力。就重庆而言，南滨路见证了重庆滨江商业的起步，而北滨路则见证了滨江商业的快速发展。随着长滨路、嘉滨路和沙滨路的不断完善和开发，相信滨江商业定会成为重庆的滨江商业圈。滨江商业的升值潜力正在急剧增长，蓝色快线已由开盘的10000元/平米上涨到15000元/平米。因为滨江口岸由于便捷的交通和优美的江景，带来了滚滚不断的人流和商机。北滨江路餐饮临时门面租金45元/平方米•月，与主城区五大商圈内的餐饮门面的租金相差不多。滨江商业，已经成为了投资热土和关注的焦点。
3、滨江商业风格趋时尚
滨江商业已有由临时商业物业过渡到目前的永久性商业物业的推出，由小户型转变为大户型的趋势。南滨路以第一大道为首的一批休闲体验式商业正在崭露头角。北滨路联合蓝色快线、东方港湾约克风情街和金砂水岸打造滨江商业风情街，商业配置以特大购物中心、大型现代社区购物消费中心、休闲用品专业店、时尚生活用品专卖店、衣饰精品店等为主，吸引大量时尚族群的眼球。
