jerryisme

项目介绍：
1.规划手续停办，目前仅有前面两个证（预计五证齐全得到7月份），商业用地，产权40年；
2.项目从亮相到现在已有近半年时间；
3.项目区位优势较好；
4.项目占地面积不大，一栋楼，三层商铺，南北朝向，内走廊，精装小户型，样板房已开放；
5.户型有39（北向）、44（北向）、56（南向）、83（南向），层高2.7米，其中44占到45%；
6.广告一直在打，但仅停留在形象面上；
7.已有一千多客户购买了认购卡，但随着时间的推移，逐渐在流失；
8.周边已出现多个同质产品（旧房改造），酒店式公寓概念，价格5200-5800元/平不等；
9.开发商想用最低的成本支出短时间内见到成效；

问题考验：
1.如果是你做这个项目，如何在首付比例达到50%、预售证没拿到不许以任何名目收房款等政策前提下，在开盘之前保留住已购卡客户？
2.如果是你做这个项目，在低成本支出的前提下，如何完成良好的营销工作？

千寻海盗

1、召集已购卡客户开展活动，搞搞晚会、酒会等，配以抽奖，吸引住已购卡客户；
2、增加已购卡客户的优惠政策；
3、推行老带新政策，刺激老客户，带动新客户；
4、利用好样板房；
5、更新广告，做好市调，对比周边盘，打出特色牌，深度发掘亮点；

拙见

jerryisme

感谢楼上的建议！

针对你的建议，现是如下情况：
1.开发商说好听点是节约成本，说难听点是抠门，所以活动是难搞。但在考虑做做摄影比赛、绘画比赛之类的，支持奥运嘛，呵呵；
2.现在已购卡客户的优惠政策已出，开盘但凡成交的客户，最高可享受三个点的优惠。
3.老客带新客的优惠已包含；
4.因为动不了工，样板房仅在售楼部做了一个，销讲能力的确有待提高；
5.周边同质楼盘的特点无外乎几个：改造的酒店公寓，承诺了月收益；单价较我们预计要低200-400；层高3.3-4.8，有夹层赠送。

jerryisme

除了楼上朋友所提的建议外，朋友们还有什么意见嘛？

fq1234567

不好意思，看你这个项目开发商就是个，呵呵，地段好，位置佳，就能圈钱了，先造样板房，能把人聚起来，收了1000张卡你们还没开始转成房款，也实在是能拖
弄个逼迫式的做法，把SP做起来，造成紧张的态势，给外面防风要涨价，让其他的楼盘先涨起来，广告改改，你们现在要做的就是重新造势，这个我想你明白的吧？让买了卡退了的人感到后悔，感到你们这里还有钱赚，具体的不能再说了，呵呵！

jerryisme

谢谢楼上的朋友

beetle1314

看来开发商急于资金回笼,而且目前销售条件很不成熟,所以与其增加新增客户,不如加大已有客户的付款额度,当然产品投资属性比较强,增加首付比例理论上有一定的难度,但是,这是我推荐的办法.如何实现这个目的,我建议,首先加强销售人员对于价格的自信;其次提高提高价格,增加客户退订的机会成本,然后对于全款客户增加优惠额度,然后设计选房方案,形成客户退房的心理障碍,初步就这些意见.

xuanyu-6977

现阶段工作重点,分两块来进行:
一,开发商方面:
     预计7月份能拿到证,好一个预计都火烧眉毛啦,还在这儿预计!尽快搞清拿不到证的原因,是自己的问题抓紧时间整改,是政府方面的尽最大的努力去做政府的工作(在中国怎么去做大家都明白,不便细说)
二,代理方面:
     1,销售人员方面加强培训,特别是前景规划方面,长时间不出单,情绪容易浮躁,心态容易懈怠!
        切实作好攘外必先安内的工作!
     2,根据实际现状(特别是大部分客户所关心的问题),重新整理说辞统一口径!
     3,宣传方面,要及时的跟近不断的放出利好刺激市场吸引客户!
     4,在客户安抚方面要做到交钱客户和不交钱客户不一样,前期交钱客户和后期交钱客户不一样,

天高水阔

这个开发商活不长了，真的

jerryisme

5月15日恢复办理规划手续，“预计”只是凭我个人经验，工作还是由开发商去做。我都在考虑如果开发商愿意给钱，我可以帮他来办理前期证照手续（我做这块两年多，有些关系和经验）。

销售人员方面已由经理带领，重新梳理了说辞；
宣传方面同样是受到证照的约束，拿到工程规划许可证后，跟工商部门领导通通气，才能撤换形象广告；
我还是没明白没有预售条件如何收钱？成立个XX会之类的？