qcwrz

建议先补充项目的基本情况吧
比如说商业项目面积大约多少，已售面积约多少
总套数N套，已出租的N套
业主意见。。。。。。。。。。
已租户意见。。。。。。。。。。
看客意见。。。。。。。。。。。
你们的租金大概N块范围，周边的N块
这样才有可能向广大策友提供基本的介绍，如果不方便的情况可不用说名啦
做了好多版主的事加个鲜花吧，本人好缺几个B

nancy9380

项目基本情况
本楼盘位于二级城市,新形开发区,一边临近城市主干道,周边有一些酒店和市政单位,但都隔着一条马路,总共占地50亩,商业面积接近一万平方米.项目于2005年开盘.住房情况销售良好,总共有500多户,,现已全部交房使用.但因很多客户都来自县上,所以入住率只有30%,商业部分于2006年开始销售,由于该楼盘现最主要道路临近河边(该河没有进行治理,很多都是污水沟),未来定位模式为休闲商业.
刚开始进行销售的时候,做过招商,但效果很不好,由于人气不足,白天路过此路段的人很少,很多商家不愿意进来,后来又进行免租.有三四家现已进驻.但有2家都已关门.
楼盘主要是分为3个部分进行规划销售,有二个部分是以后市政规划的主干道路,(但现都还未开通,是个死胡同)由于面积较小,投资金额不大,单价较便宜,很多人都是等着路通升值,这2部分销售率均都为98%.这2个部分上的门市现90%均为空着.还有一个部分就是临近河边,河边上的大型门市和单价较高的门市销售都不是很好,现临近河边的门市开着的都仅是2家酒吧,2个部分的大型商业一个现已租来做茶楼(还在装修,不知开业以后怎么样)另一个2千平方的空余.
这个楼盘在广告宣传上面也做了不少的工夫,但是很多人的印象就觉得这个地方都已根深蒂固.从卖出去的门市看,很多人看中的是这个地方的未来,但投资者都是小门市,大门市根本无法走动.
我想到的就这些,,如果还需要什么数据.你们可以问我,
谢谢!

muiwen

开发商在优质客户前要降低租金。先把人气做起来，要算一笔账，老空着人气越低越难出租销售，年复一年就放在那了，前期牺牲一点既得利益，图以后项目做热的租金回报。但要把握一点优质客户的选定！！！！

metalx

引用:

原帖由 bell8899 于 2008-4-30  15:53 发表
这是个思路问题。
首先已经是现房了，而且是尾盘，就是说项目的大部分利益已经得到了，现在是如何更大化尾盘利益的问题，心态上应该很有优势才对。
然后咱们来算算帐。
现在的大形式总的来说是“现金为王”，因为 ...

如此状况下，第一种方式是比较好的，或者跟主力商铺签订类似于商铺入住率达到多少  ，租金收多少的合同 ！作用是异曲同工！

tedamenglong

由于你提供的信息不够完整,所以我只能根据现有的信息进行分析
对于商业的招商,我认为贵公司倒置了基本的商业操作原则,应先对较大型商业进行招商,即使牺牲一部分利益,但依靠卫星小商铺完成利润的指标,并降低商业运行的风险;但目前的这种情况下,我觉得你应该从一下几点考虑:
首先对于商业的业态进行梳理定位,结合商圈划分及辐射消费群体需求进行精准界定,同时结合之前发售的小型商业进行规划业态;
辐射半径的划分要明确,开放型商业、社区商业、封闭社区商业有完全不同的运作方式；
从推广招商的方向上，要精准的提出商业业态的划分，强调优势；
对之前发售的零散商业进行开业鼓励措施，例如减免物业费的形式，并推出资产管理服务，结合中介公司，共同为商铺投资客寻找租户，并维持高水平的租金价格；
推出产品应立即对剩余的小型商业封盘，集中精力开展大型商业的招商，如发售困难则可选择先行出租的方式，但合同明确可以带租约销售的条件；待大型商业招商完毕后，提升剩余小型商业的价格，以达到利益最大化；

余跃

1.将商铺客户做一次细致分析
1）已购置商铺的客户、成交动因、经营取向
2）意向客户为成交动因、经营取向
2.将区域商业业态做一次重新整合
3.策略应对。租售结合。
1）如果成交客户为投资客，未来商铺的方向就做针对投资客的推广
2）如果成交商铺有明确经营方向，必须了解行业属性
4.将商业重新定位后包装推广，以租代售，按业态招租，毕竟人气是未来消化的基础。
1）免租期1-2年
2）低价招租
5.如果资金充裕，甚至可以自己打造一条特色商业街，整体包装塑全新形象，如牌匾、照明等

余跃

1.将商铺客户做一次细致分析
1）已购置商铺的客户、成交动因、经营取向
2）意向客户为成交动因、经营取向
2.将区域商业业态做一次重新整合
3.策略应对。租售结合。
1）如果成交客户为投资客，未来商铺的方向就做针对投资客的推广
2）如果成交商铺有明确经营方向，必须了解行业属性
4.将商业重新定位后包装推广，以租代售，按业态招租，毕竟人气是未来消化的基础。
1）免租期1-2年
2）低价招租
5.如果资金充裕，甚至可以自己打造一条特色商业街，整体包装塑全新形象，如牌匾、照明等

嘴大漏风

这是现在比较普遍的一个问题,商业建筑的开发量很大,而商业品牌和业态就那么多,当然不好招商,解决招商问题是根本,但难度很大,而且需要时间,同时不同商业对建筑的要求不同,找到合适商户实在不容易,不知道下面的办法是否能够帮助你.
1\既然住宅部分都入住了,装修和建材肯定会有大量需求的,这时园区内也会有很多人开始做这类生意,可以将一部分商业面积作为家居建材市场,对外招商,也可以适当销售一部分产权商铺,定位就是家装\家具\家居\陶瓷\橱柜\灯具\地板\五金\管材等,同时同物业公司配合,禁止园区住宅经营商业,这样就把商机创造出来了,既能维持一段大商业的经营,又能销售和促进出租一部分商铺小门市;
2\将还在手里的小门市重新装饰一下,适合住宅社区的业态其实就那么几种,不外乎洗衣\便利店\花店\蛋糕店\擦鞋店\烟酒\话吧\餐饮\水果店等,按照各门市的不同面积情况,将门脸重新装修一下,形成一种成型的商业气氛,真正的商家来了可以直接经营,很方便,同时社区商业街的气氛也利于大商业的招商.
3\如果可以,开发商可以选择餐饮\便利店等业态自己经营1-2家,这样可以带动其他商家的进入,使空置的商铺早日投入经营,日后可以将经营的铺面整体转让,还是有帐可算.

亿人居

www.yrjzy.com到这个房产门户网站上看一下吧,里面有相关资料,也许帮助你!

nancy9380

前期就有进正规划和分区经营,主要是经营的一些商铺都因人气不足生意不佳而关闭.