xuyoushuai

虽然小弟不是从事商业地产的,但我在这行一年多的造诣对这方面还是有点了解
分析楼主提供的信息,问题有
1、规模小，占地50亩，难以形成社区气氛，人气不足，自然也不能支撑繁华的商业气氛。
2、入住率低，在仅有的500户的住户下，入住率才30%，150户，人口大约在450人左右，  
   当然这也是人气不足的一个表现。
3、目标客户群体狭小。从卖出去的门面看，主要是一些看重未来发展前景的投资客。
4、大门市，也就是大面积商铺置业门槛高。
5、周边环境不是太好，市政主干道遥遥无期、污水沟未处理。
解决：
1、关于人气不足的问题。
1.1、强调以大社区为概念，不能仅仅局限于本项目，毕竟本项目规模小，入住率低，人气不足支撑商业气氛，我们可以借助周边项目社区人员，找出周边商业空白点，重新定位商业业态，填补区域内商业市场空白。
1.2、采取相关措施提升入住率，比如在制定一个期限，在什么期限内入住可免物业管理费1年，或送家电等等。
2、关于目标客户群体狭小问题。
2.1、目前目标客户主要是投资客，我们是否可以引入一些大型超市，特色超市，这可以与一些超市达成一定的协议，相信龙头商业的进驻会带动一大批的跟随者。
2.2、从目前投资客的投资动向看，小商铺被看好，我们可以就这方面继续深化这部分投资客，看能不能把大面积商铺整改成小面积商铺，降低投资门槛。
2.3、返租。这种方法是在招商过程中比较常用的，当然前面一些策友也提过一些具体的方法。返租就是开发商把商铺出售给购买者，再由开发商向购买者租1年或2年或更多年，由开发商统一招商经营，待租限到再由购买者经营。（具体措施看具体情况待定，这只提供一个思考方向）
2.4、带租出售。由开发商预先出租（当然这个租约的租金可以非常低廉），再把已经出租的商铺出售，这种方法叫带租约出售。返祖和带租约出售都是以一种购买者能够看得见的利益为诱饵，促使购买者，特别是投资者购买。
3、关于外部环境不好的问题
3.1、可以动用开发商的政府资源，提前对河流进行整治，再没办法就开发商自己动手吧。
3.2、如果可以的话，可援助政府对市政主干道进行开通，当然这很渺茫了。
最后，建议在做广告推广的时候多挖掘项目的卖点，给消费者多画点饼干，重点对未来规划向好这方面考虑。

13001731204

1.我觉得尾盘的处理就是要快，既然大部分已经销售出去了，那尾盘就该加紧处理进行资金回收。有很多方法可以处理尾盘问题。抵账，开放商一般都是贷款开发的，所以不能为了一点小利益而去耽误浪费时间。时间越长利息越高。
2.客户很少这个情况7楼的朋友已经给出一些建议了。我想也可以租给大型连锁网吧。有了上网的人，周围的人气和零售业都可以被带动起来的。

whitebai100

从楼主提供的资料分析,提供些看法,希望对你有帮助:
1.50亩占地项目,按容积率2计算,总建筑面积7万,商业只有1万平方,而且已经有部分已经销售,其实在整体收益中,剩余商业占总体金额的多少,也就是要判断,你这个尾货尾到什么程度,我按商业价格是住宅价格的三倍这个市场容量判断,剩余商业的资金收益占总体收益10%不到,也就是说,那怕这点尾货没有销售,发展商已经赚够了预期赚的钱了;
2.从原来购买商业的客户都是为了升值投资,从你项目新城区域看,其实说白了,他们不是投资你这个项目,而是以你这个项目为载体投资城市升值,既然有这个先天条件,建议把大的商铺在分割小一点,与前期销售的相当,就解决问题了;
3.实在不行,也可以不急着销售,预期让其它投资客赚取升值的价值,发展商自己也可以赚呀,反正这部分资金对发展商资金链影响不大,而且路通,城市升值也是预期的事情,你现在买还亏了发展商呢;
4.你可以考虑先将商铺招商旺场,促进销售,但我认为这难度有点大,500户的人口养活1万平方的生活零售商业还是有点难度,前面商家开门,关门,走人已经是一个明显的例子,也就是说,你周边城市人口还没起来,不足以支持生意,在这样的大背景下,你现在怎么想旺,都很有难度,因为这不是你能控制了的;
5.当然,这时候你可以长期的免租引进一些商家,具有占位意识的商业企业,因为你这里未来的商业前景是不用说的,但以后对商家有没这个位是他们会考虑的问题,他们现在进主要没生意,你通过免租给他们补贴,他们即使没生意,亏损不大,更重要占有了好的位置,这样才会对商家利益观达到平衡,他们才愿意来
6.对于一个商业,如果存在上家关门,来了走了的现象,那对新商家的信心打击非常大,你说再好,他们都会怀疑的,因此通过以上方法,也可平衡信心问题;
7.先招商的另外一个难度,就是道路对你商业经营的影响,不要小看这个影响,我这里有个大商业项目,被一个大马路隔开,人通过这路有很大难度,阻断了人气,你周边交通估计有这个影响,如果你要先招商,想经营生存,那就把这条路的人流给打通;(有没这个必要,难度有多大,还是要掂量掂量);
8.总之,可以尝试招商,但采用灵活,让利的办法,但最根本可以判断下,我上面说的问题

闪闪红心

我觉得首先是当地的投资客户对你们大门面的总价可能有一点抗性，降低价格是关键，但只能暗降不能明降，比如实行带租约销售，贴补租金吸引商家经营，奠定投资者信心。招商思路是不是走主题概念化，先了解本地市场的实际需求和市场空白。重新整合招商思路，走专业化主题化！具体情况不明，点到为止，不敢乱说

8396834

都是好建议,学习

tianshi2012

启动一个商业项目要看周边之前的商业文化是否浓厚，如果不是很浓厚纯粹打造成型，要花掉5年的时间，但是如果周围氛围很浓厚的话，只要定位的好1-2年就能起来。根据的说的这个项目我初步分析是人气不足造成的，你可以努力提高小区的人气，从物业下手，将自己的物业服务做到高满意度。同时去招商，配合一起做。

xuyoushuai

nancy9380

谢谢大家的意见！