茶烟一缕

首次进来，颇有学习所得啊

toao

我个人认为在小县城的项目推广方式上应该与地级以上城市区别开来，首先从县域的居民心理来看，城市化的进程加快让他们是向往城市生活的，这一点有别于发展较好的地级以上城市在宣传上往往是以田园风格为主线，两者强调的生活方式截然不同源于心理差异。由此推导开来，推广的方式就比较明晰了。从推广的方式和渠道上来讲，要侧重以电视剧场的冠名、户外广告、事件营销、活动推广较为主，而不应以报纸为主。通过对县城内的各大企事业单位的调查分析，也可以考虑开发团购市场。另外，在大城市人们习惯互不相识的人居住在一个小区内，但在小县城里人们选择居住还是乐意和熟识的朋友住在一起，从推广之初就要注重口碑的培养。



1，应该针对县城的大小，适当的做一些报纸广告，毕竟县城看报纸的人少！！但是还是会有一些人
    会看报纸，所以，要做一些报纸（适度），不能放掉每一个客户！！！
2，就是在县城中搞一些活动，发一些奖品，（利用县城人的特点，爱占小“便宜“的心理，可能有些偏激）
3，就是发放一些单页，（通过本人做个几个县城项目的经验）感觉单页是主体，这方面可以适当的
    加大投资力度。

钱塘江的小鱼

吓了一跳,800套一起开?即使在07年,也不是这么做的.显见开发商的认识和资金压力.
赶紧去问老总是要成功还是要失败?
理好你的整体思路,在这几天一定要与老总沟通好:确保销控的到位.

钱塘江的小鱼

吓了一跳,800套一起开?即使在07年,也不是这么做的.显见开发商的认识和资金压力.
赶紧去问老总是要成功还是要失败?
理好你的整体思路,在这几天一定要与老总沟通好:确保销控的到位.

钱塘江的小鱼

请斑竹帮我删一下

reginalidan

销控很重要的，不能把所以的房源都拿出来，就是项目小也要做销控的，12万可以分四批这样销售了

shaolin-82

看到这么多的策友的回帖非常的感谢。
下面我仔细说一下项目的情况。
1、项目是在一个地级市，位于老城区附近，老城区附近有一个炼钢厂所以整个老城区看上去比较脏，而且灰尘也比较大。老城区的住宅开发的项目很少。
2、城市的常住人口是28万，人均收入水平是在2000元左右。整个城市的楼盘价格没有超过三千元每平米。所以目前开发商所定的价格还是偏低的。主要是开发商想快速回笼资金。
3、在开盘时开发商要把所有的房源拿出来，一次性800套左右。
4、在销售上，所有的销售人员都是开发商的人，而且每个售楼小姐都是很牛的，其中有几个都是开发商的情人。销售经理又是一个新手。没有任何的操盘经验和思路。
5、我们公司只负责这个项目的整合推广。但开发商要求我们一定要帮助他们销售90%才能结束。在推广方面开发商又不愿意花钱。
6、到现在目前为止VIP卡只卖了 200多张。我们提出很多的建议开发商不采纳，只按照他们的思路走。
现在要开盘了 ，开完盘以后这个项目以后的销售该怎样操作？
再请各位高手来评论？

shaolin-82

看到这么多的策友的回帖非常的感谢。
下面我仔细说一下项目的情况。
1、项目是在一个地级市，位于老城区附近，老城区附近有一个炼钢厂所以整个老城区看上去比较脏，而且灰尘也比较大。老城区的住宅开发的项目很少。
2、城市的常住人口是28万，人均收入水平是在2000元左右。整个城市的楼盘价格没有超过三千元每平米。所以目前开发商所定的价格还是偏低的。主要是开发商想快速回笼资金。
3、在开盘时开发商要把所有的房源拿出来，一次性800套左右。
4、在销售上，所有的销售人员都是开发商的人，而且每个售楼小姐都是很牛的，其中有几个都是开发商的情人。销售经理又是一个新手。没有任何的操盘经验和思路。
5、我们公司只负责这个项目的整合推广。但开发商要求我们一定要帮助他们销售90%才能结束。在推广方面开发商又不愿意花钱。
6、到现在目前为止VIP卡只卖了 200多张。我们提出很多的建议开发商不采纳，只按照他们的思路走。
现在要开盘了 ，开完盘以后这个项目以后的销售该怎样操作？
再请各位高手来评论？

lyyjs.1986

五一节时候出差市调，正是一县级市。刚好与楼主不同的是项目恰在城市新区，22万方的建面，内部住宅，沿街商业，在市调前与市调后，让我们头疼的就是新区房子没有城区房子好卖，目前城市整体在进行拆迁工作，市政府规划重点发展新区，且市政府等事业单位已迁至新区，且临近项目，仔细想想在未来几年内本地段的升值空间将是可想而知的，且就目前十多家楼盘来说，本项目存在很大价格优势，可当地人就是看中城区地段，而新区又已有一期封顶或二期开发或三期开发的楼盘，周边楼盘配套均已成熟，项目周边配套均只是规划，对本项目尚未动工来说竞争是无疑的！面对暂时的荒芜局面，要让客户认识到其将来的核心区域，实在困难。都知道小城市的人更容易接受现房。而且通过市调发现这里的居民不在乎物管，不在乎智能化，好的口碑，品牌效应是楼盘畅销的所在。尤其是几期开发的楼盘在当地几乎是无往不利，本是去调查项目广告宣传出现的问题，现在看来最好的方法是样板房，让客户亲身体验！这在当地还没有先例！嘿嘿

出品

各项工作和政策界限是否做到位，除了外策划的包装之外，内销售的案场的管理工作也是首要条件的配合默契，如果说决策性从市场动态去着想的话，在内案场子上的细节就尤为关键了。前面的朋友的中恳意见，已经在很大方面上已经说明了问题的所在。而今楼主的项目既然开盘了，先不说开盘的效果显著与否，接下来的就已经进入了阶段性营销的范畴了，那么，根据你提供的几点“铁证”，我就在于营销策略方面提提：

一、去劣提优，将项目最大限度提升。“项目是在一个地级市，位于老城区附近，老城区附近有一个炼钢厂”和“老城区看上去比较脏，而且灰尘也比较大。老城区的住宅开发的项目很少”。可以举办“支持北奥，教育下一代，钢铁是这样炼成的”的系列主题活动，如环老城区慢跑、亲子活动参观钢铁厂（可以与厂区团购）等。如允许，可在现场布置个国旗飘扬的气氛。

二、价格政策的扩大化，将价格最低点信息扩散全城。“城市的常住人口是28万，人均收入水平是在2000元左右。整个城市的楼盘价格没有超过三千元每平米”。可以从利益一致角度出发，尽量将“低价位  好品质”用渠道散发：一是户外的广告牌；二是短信息；三是老客户端；四是新客户端。按楼主与甲方的关系处理，最为有效地为之后两项，而这两项可采用介绍费和物业费进行适当的刺激（口碑载道和节约推广）。

三、量大吃不消容易造成消费市场猜测和团队的士气受损，应采取多种形式的销控为好。“一次性800套左右”也不例外的可以尽量采取联系各单位的团购策略，但首要有很好的优惠政策方案。

四、现场的细节把握和案场管理把控是对成交有着息息相关的命脉，否则再好的策略，吸引的大量的人群来也枉费心机，这点需要和开发商说明，你们也可以将其管理工作接管过来。“而且每个售楼小姐都是很牛的，其中有几个都是开发商的情人”。既然如此，也是她们的优势，只要将其互补就有益。可以采取情人的诱惑和牛气优势，一柔一硬，很容易逼客成交的呵呵。

五、这一点即想吃肉，又不想花钱，那么只有自己养了，就算自己养，也得找人宰和煮呀！“发商要求我们一定要帮助他们销售90%才能结束”。和开发商好好谈判一下，不可能有不付出就收获的东西，而你们也可以采取阶段性大，部分小花费的组合方式推广应用。例如适当的利用“老带新”和“节假日给客户适当的优惠政策”的推广应用组合。

六、不采纳一定有其原因，你这点表述不是很清楚，我说不好。“到现在目前为止VIP卡只卖了 200多张。我们提出很多的建议开发商不采纳，只按照他们的思路走。”建议你们好好的再跟开发商的老板沟通，从其思路上找出路，也不能说开发商的都是错，但他需要尊重他的意见。我提醒你一句，有时候玩游戏，也不一定按规则玩的，就看你得出的结果是如何的！多听听他的想法。。。

说东道西，也不知道能不能帮忙的上，尽力！