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看到这么多的策友的回帖非常的感谢。
下面我仔细说一下项目的情况。
1、项目是在一个地级市，位于老城区附近，老城区附近有一个炼钢厂所以整个老城区看上去比较脏，而且灰尘也比较大。老城区的住宅开发的项目很少。
2、城市的常住人口是28万，人均收入水平是在2000元左右。整个城市的楼盘价格没有超过三千元每平米。所以目前开发商所定的价格还是偏低的。主要是开发商想快速回笼资金。
3、在开盘时开发商要把所有的房源拿出来，一次性800套左右。
4、在销售上，所有的销售人员都是开发商的人，而且每个售楼小姐都是很牛的，其中有几个都是开发商的情人。销售经理又是一个新手。没有任何的操盘经验和思路。
5、我们公司只负责这个项目的整合推广。但开发商要求我们一定要帮助他们销售90%才能结束。在推广方面开发商又不愿意花钱。
6、到现在目前为止VIP卡只卖了 200多张。我们提出很多的建议开发商不采纳，只按照他们的思路走。
现在要开盘了 ，开完盘以后这个项目以后的销售该怎样操作？
再请各位高手来评论？


逐条来看：

1项目老城区，浅见：绝对的优势啊，以我们的城市规划进程来看：规划规划，墙上挂挂，领导划划。这样的项目自然越来越少，根本不存在劣势。

2人均收入水平是在2000元左右。浅见：这个2000元是否水分。一个长住28万人口的地方，要是没什么支柱产业，这样一个人均收入，是否存在调查资料的不翔实？这个数据绝对影响定价。此外，整个城市的楼盘价格没有超过三千元每平米。这个是一个逐步销售，逐步推进的结果，应该少参考的意义不是最大。

3在开盘时开发商要把所有的房源拿出来，一次性800套左右。所以目前开发商所定的价格还是偏低的。主要是开发商想快速回笼资金。这个就有很大的问题了。销控主要是为了稀售运做的。而对于目前现状蓄客200组，房源800套这样一个现状来说，着实危险了点。建议封盘，改多次开盘，一次开200套以下，尾盘封。整个项目开开盘结束以后，逐步推出尾盘。不过以楼主表达的实际情况而言，这个想法离实际差很远。

4这样的情况第一次遇到，扬刀立威吧。

56这个问题好象普遍都是，很多KFS最早都8是搞开发的除了说教就是恐吓啦~！有时候我们把客户和KFS一样对待，坚持自己，因为我们比他们专业，优秀~！

cyl88789

1,你让销售人员约客户来选定房源位置
2,尽可能多的帮客户下定决心
3,来时多了解客户对本案的认可度,然后调整开盘当天销售策略和逼定的策略
4,了解客户存在的问题,找开盘当天的对策
5,配合优惠和抽奖活动,可以做个来就送,把奖品摆现场
6,不告诉客户价格,仅开盘当天进入的人知道(也就是没论到号的客户不知道价格),好留驻客户,即使不买也可制造人气
7,如不考滤涨价可以全部开盘,但开盘后一定做销控
8,抓紧增加宣传车队,在县城主街道宣传并派单(很有效的,成本又低)
9,开盘后做老带新的优惠策略就行.
10,开盘后马上涨价,但现在要放出风
  不了你门的销售执行力度如何,如做的好的的话你售160套以上应该没问题.
我门县成的项目排148个开盘售120套,开盘总花费1.6万
最后原你开盘顺利!!!多买房

文蓉

1、800套房源全部推出，的确对于销售来说很不利。
在众多房源中，一定会存在好的房源与不好的房源，如果一次性推出的话，客户一定会挑好的，而剩下坏的房源如何来推售呢？
建议，推出150-200套房源，同时采取好的房源与坏房源相结合的形势，这样对于日后的销售有利，另外降低差房源的价格，促进销售。如果先期推售完毕的话，可采取加推形式，表明热销。

我的江湖

在县域市场做，一定要注意地方化，宣传形式和手法不要让小地方的人搞不懂，感觉曲高和寡；但同时也不要忘了创新，毕竟你是从大城市过去做的，属外来开发商。

紫色玫瑰

我也凑个热闹。
我估计楼上很多同仁对县城不是很了解，做什么宣传车、墙体刷广告等形式根本就行不通。虽然地方小，但人们可不笨，也不至于贪小便宜。再说，贪图小便宜也不是小城市人的专利。
在县城购房的，大多数来自周边村镇，其中不乏实力雄厚的老板。所以，不必太担心。关键是，有没有村镇自建的项目对你形成危胁？如果没有或很少，那就找出竞争对手的不足，你多做做文章，把卖点条出来，还有你的物业，他们相当关心这个的。
至于广告，我不妨给各位说说我这几年的统计结果：１口头传播２报广３电视４户外，其他想都别想，真的效果一般。
所以，搞好关系营销，引几位当地的“人物”，基本ＯＫ。
当然，上述都是大道理。由于没有看到仁兄的调研报告，很难进行评判。

英雄梦想

说几句：
1、小城市推广要务实，推广不要过于烦琐，找准客群，快拳猛打是入市初期必要的！
2、小城市的高形象主要就是高知名度，有知名度就是有形象，建议入市初期，不要过多考虑形式上的楼盘形象，提升知名度，达到家喻户晓
3、此类城市缺乏主流媒体，单一媒体的效果很有限，由于推广费用低，建议要做就做大版面的，有利于口碑的传播。
4、切记：此类城市所有推广手段中传单最有效
5、爱贪小便宜的特点很明显，多做点礼品吧，比价格促销有效的多
6、促销不是开盘促进成交的最好办法，小城市人脉关系复杂，议价现象普遍，购房爱找关系，对售楼处那仨瓜俩枣的优惠不感冒！
7、盲目跟风很明显，喜欢道听途说，销售上制造抢房的态势很重要，很多人买你的卡主要是怕买不着房，你们房源推售太多显然存在问题，可以不通过开发商，自行销控！我看推100套就足以，效果理想就马上加推，你有房子你怕什么，好客户跑不了！
8、如果时间来得及，搞点事件营销，省费用，效果好，形象、人气都提升！
9、小城市人多数对产品认识度较低，需要引导，产品讲解要到位，重点选择几处盲点下手。
10、最后，看来你时间也挺紧迫的，提点临门一脚的，开盘人气是关键，其他的都是次要的，买不买房的都想法让上来，不行就整点托，小地方能忽悠的人有的事！再就是算好天气，别下雨，下雨相当的坑人了！

ljkou

各位大虾 拜读了,受益匪浅

yangxiao

房号不可全部开掉，因逐步放号可以以单元或楼体为单位开号，排号200个可开250---300套，因蓄水不到800户所以要根据前期的蓄水开放 。

tcbcw

我刚入行接触过一个项目，当时开盘场面到时很足，可有些客户在闹，因为那个项目开始排号工作没做好，导致刚起头闹的人打着维护公正的旗号得到了优先选房的权利，不知道楼主是如何选房的，秩序维护很重要。
还有，当时那个副总不负责监督、调动，反而跑到客户那当起了售楼员给人家讲解房子，晕了，所以现场要有一个很好的把控人员。
再有，最好关于人员安排，谁负责什么地方都考虑充分，在前一到两天内部预演一下，这样也是很必要的。
新人浅谈~~~~~~~~~~~~~~~~

策目以待

不要把价格定的太高，扩大宣传。