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昨天，建外SOHO，一度神采飞扬地拍卖出 8.84万／每平方米的天价店铺，对投资者承诺着60美元/月/平米的租金收益，
今天，面对着商铺的高空置率，它尴尬地以最低10美元/月/平米的租金寻找租户……

今天，中国红街一开盘就高调地全面推出了6-8万/每平方米的一层底商价格，向投资者承诺着65美元/月/平米的租金收益
那么，中国红街的明天呢？

让我们一起来回顾一下，中国红街自上市以上的一系列言论：
“中国红街要构建顶尖级国际化２４小时商业街，打造新的北京商业名片。”
“街铺服务范围可覆盖5大商圈，并辐射整个北京，是东部乃至整个北京为数不多，直接产生“商业—商务—生活”连动效应的热点区域。”
“所在区域的自然人流量约为150万人以上，主要以周边区域外籍人士、高级白领及商务人士为主，成就了整个区域较高的消费水平。”
"我们不是刻意地要把商铺价格抬到天上去，而是因为北京的商业与国际相比还没有达到极限，还有很大提升空间。在一个稀缺、珍罕的地块，打造一个商业价值堪称街铺之王的项目，是对机会的尊重。”
“坚持决定成败，机会对于每个人都是均等的，投资商业需要敏锐的眼光和持久的恒心”
“中国红街的宣传规划，酒吧15％、餐厅15％、精品店（包括高级时装、钟表、首饰、美容美体）15％、其它业态50％”
“对于租客，必须符合项目规划的品牌要求；对于买客，也必须提前告知他的使用规划，以避免项目整体出现参差不齐的现象，使“中国红街”成为响当当的中国商铺之王。”
……
面对着这一系列的炒作和美文，笔者看到的，除了忧虑，还是忧虑：天价红街，你给未来预留了多少生存的空间？

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（一）        天价红街，让经营者背负了太重的经营负担
开发房地产项目，对于开发商而言，谁都希望能够实现利益的最大化。但对利益最大化的解释，住宅项目和商业项目有着本质的不同。对于住宅项目而言，要尽可能实现高单价、高销售率，从而保证开发商的利益最大化；但就商业地产而言，所谓的利益最大化，必须是消费者、经营者、投资者和开发商这四种群体之间利益和关系的最大平衡！而这种平衡绝对不是高单价和高销售率所能够解决的。相反，高单价将完全打破这种平衡，使商业的未来发展面临困境。
简单的解释一下这种平衡关系：一个成功的商业地产项目，其所面对的四类群体——消费者、经营者、投资者和开发商都在其中得到了自己所需要。即首先有消费者愿意来这里消费——之后经营者有利润可赚——之后投资者有租金可收——开发商可稳妥地得到商铺销售的回报。可以说商业地产是一种从消费者——经营者——投资者——开发商逆向思维的过程。在这个过程中，只要前两个环节中有一个环节出现问题，或者说有一种群体的利益没有得到满足，就足以打破了这一平衡，商业项目的利益最大化就不可能实现。
让我们再来看看，单纯追求高单价以期实现开发商利润最大化的天价商铺会带来些什么。中国红街开发商宣称，一层店铺的平均租金价格为65美元/月/平米。了解商业地产的人都知道，一个新开业的商业项目，一般要有三年左右的市场培育期。因此项目开业初期，必须要以较低的租金以及各种优惠条件如免租期等来吸引经营者，并给他们培育市场的时间和空间，等市场培育得比较成熟了，再逐渐提高租金。这一点很重要，绝大多数有商业经营经验的商业项目都做到了这一点。比如东方新天地占据中国第一街的超强地段，2001年时租金水平不足30美元/月/平米，出租率仅50%，通过几年市场培育，如今其租金水平已达到95美元/月/平米，部分甚至达到260美元/月/平米。
作为中国红街的经营者来说，在工体东侧那个商业和商务氛围并不十分成熟的区域，以基本在几百平米的面积，开业伊始就要承受65美元的租金，其压力之大可想而知，若非很强的资金实力，实在很难度过至少一至两年艰难的市场培育期。况且这个项目的产权归小业主所有，开发商也好，管理公司也好，没有权利要求业主必须给经营者免租期等优惠待遇。而小业主更多会从自己的利益考虑，谁给的租金高就租给谁，在极大的按揭压力下更多是保证使之不空置，不会听从管理公司的定位安排，这必然会导致一定程度上的混乱。当经营者长时间利润微薄还需承担高额租金的情况下，其入不敷出的结果往往是撤场走人，留下投资者、管理公司和开发商去收拾残局。
再说说红街的地理位置吧，这一直是中国红街极为推崇的一大卖点，号称是比邻五大商圈。其实这应该说正是红街的尴尬之处。五大商圈与红街就地理位置而言，距离基本都在一公里以上，不近不远，从商圈的理论上讲，以这样的位置和距离形成的不是互动关系，而是竞争关系。以红街一万多平米的小体量，有定位等同于没定位的综合型定位（酒吧15％、餐厅15％、精品店（包括高级时装、钟表、首饰、美容美体）15％、其它业态50％）、拥堵的交通，极其一般的商业氛围，又怎么能跟燕莎、赛特、CBD、朝外等几大商圈相比，吸引这些成熟商圈的稳定消费客群来红街消费呢？
在这里，还想给大家说两则关于红街笔者亲历的真实片断：
第一个：去售楼处，红街的售楼员信誓旦旦地说：麦当劳给出了63美元的租金想进红街，考虑到与本项目的定位不符，他们没让麦当劳进驻。
第二个：笔者装成投资者问售楼员：如果我买了这铺，你们包租吗？
回答说不包。
接着问：那就是说，谁给的租金高，我就租给谁吧。
回答说：那要符合我们的高档定位。
继续问：那我的一些朋友是做服装的，档次不高，但他们肯给我出这么高的租金，你们如果帮我找不到这样能付得起租金的租户，再说如果我买了，房子的产权是我的，你们没有权利不让他们进吧？
售楼员只好改口：只要他们付得起租金，进来也行。
让我们先来看看第一个片断，麦当劳作为品牌快餐商家，其租金水平比较稳定，除非是像西单、王府井等商业氛围特别成熟的区域，一般区域租金水平基本在7-12元/天/平米之间，合美元30美元左右，像红街所在区域，麦当劳肯付的租金能达到65美元？其可信度极低。再说到麦当劳出63美元，红街居然不让他们进驻，其真假我想明眼人自知。
再看第二个片断中所暴露出的问题：中国红街口口声声其定位是如何如何的顶级、如何如何的高档，但不客气地说，这只是前期定位过程中的一种概念炒作。只要店铺买出去了，产权和经营权就都在小业主手里，只要租金给得高，招什么的商户完全取决于小业主的意愿。而众多的小业主在高额的贷款压力下，只可能为自己的利益负责，不会考虑所招商家是否与整个商业项目的定位相符，“买LV的旁边是一家买臭豆腐的”这种比喻也许夸张了些，但也不无可能，这样下去将会相互影响，谁的生意也做不好。所谓的“顶尖级国际化２４小时商业街，打造新的北京商业名片”恐怕也只能是喊喊口号，吸引那样不谙明理的投资客群吧。
天价的店铺，导致了高昂的租金，在没有些许的培育空间的情况下，红街的明天极有可能出现这样两种情况：一是经营商家在一段时间后撑下下去退租，留下投资者与开发商相互纠缠，如昨天的巨库和第五大道；另一种情况是与市场接轨，全面降低租金，减去一半甚至更多，让经营者慢慢培育市场，将风险转移到投资者身上，如今天的建外SOHO。

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（二）        天价红街，让投资者承受了太多的投资风险
单纯的追求高价，每平米卖到了六万、八万甚至十万，坦白地说只保证了开发商的利益，全然不顾及投资者和经营者的利益。
对于开发商而言，能够大量而快速地回笼了资金，当然不亦乐乎。
但对于经营者和投资者则全然不同——
对于经营者而言，要养铺、要负担高价的租金、再加上装修、设备、人工等各种成本的投入，其利润空间已被压缩得极低，入不敷出结果将导致无法继续经营而撤场，损失惨重。
对于投资者来说，结局可能更可悲。我们以一层面积150平米、单价8万元的餐饮店铺来算一笔帐。
假设一次付款为900万元，这在投资客群当中，能够一次性付900万元的恐怕为数不多。
假设按首付四成、贷款六成十年来算，则首付360万，贷款540万，月还款额近六万元。
假设以65美元的价格出租，则极有可能面临空置问题。如果在一年之内，商铺出租出现问题，则这一年投资者就共要给银行交纳约70万的按揭款，其压力之大，可想而知。
在无人承租的情况下，势必要调整租金价格，使之与市场基准价格接轨，那么结合本区域商业租金水平、业态、商铺面积、以及初期培育市场的低价策略等，其租金达到8-10元已是较为理想的水平。以每平米8元来计算，月租金为8*150*30=36000元。甚至难以弥补60000万的按揭款。年收益为36000*12=432000元，年收益率为432000/9000000=4.8%，其回报率还没有贷款利率高。按这种算法，即使投资者一次性付款，也要近21年才能收回投资，那投资红街难道就是为了实现开发商的利润最大化吗？
以上分析的都是在有人承租的情况下，而商业项目不同于住宅，一旦商业在经营过程中，整体出现了问题，就很难再做活。而以红街既然出售，未来的经营管理很难统一，很难实现其所说的规划和定位，再加上商铺一旦卖了，前几年高额的市场推广经费谁来出？是开发商？投资者？还是经营者？开发商对此并没有任何承诺。既使像巨库那样，首创在市场推广上花了那么大的本钱，最终也难逃一劫。
因此，一但商业经营失败，最终的投资风险都将不偏不正的落在投资者头上！几百万甚至上千万的投资可能血本无归！
客观来讲，红街在其商业设计上有它的亮点。但就其定位来看，既然卖给了小业主，又没有承诺包租，则基本难以实现，而天价更是其致命元凶，其结果必然是实现了开发商利益的最大化，商户利益的最小化，投资者风险的最大化。
天价红街，你究竟给商业的生存预留了多少空间呢？我想时间会告诉我们一切。

城市之间

商业地产开发，很多开发商追求的是利润的最大化法则，也有很多的代理公司也在这方面推波助澜，基本较少的考虑投资客，经营客的利益，在商业项目运作中如何平衡三者之间的利益关系，难度非常大，这也是中国目前很多的项目面临的最大问题。

江南倦客

好,不错!

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分析精辟  中国商业地产的今天,存在着太多不可确定因素,开发商为了能快速回笼资金只能忽悠小业主,只能法螺满天吹.
从这些现象可以得出:
1、中国现阶段对房地产开发政策还不够完善，存在漏洞太多，让开发商合理避开洞， 专政策空子。
2、很多地方政府为了GDP增长盲目规划批地，使很多项目规划不合理。
3、中国商业地产还不够成熟，毕竟刚刚才兴起十余年还得付出代价。
4、投资者盲目趋利，不理智，始终想着“商铺是金、一铺养三代之类”的话语
5、大不分小业主盲目跟风自己毫无主见。
6、中国现在开发商还很弱小，资金还不雄厚，只有采用住宅开发模式。
7、部分弱小开发商自己没有长远规划，打一枪换一个地方，不顾损害小业主利益，不顾市场未来发展前景。