路过售楼处

您的建议我会做进报告，我觉得您帮组设计的五楼美食城很好，您的建议我会采纳

最怕孤单

首先得解决和开发商的沟通问题：
   开发商的要求有两个，一个是要做大商业，一个是要卖高价。行与不行，楼主做销售出身，想必对区位、地块价值心里还是有一定谱的。把想法和老板沟通，是必须的工作，怎么沟通，当然得通过市场研究来说明问题。
   建议以市场调研为名，做一次方案可行性研究，然后把想法与老板仔细沟通沟通，让双方达成一个共识。带着别扭做工作，可能会越做越没信心。

其次是楼盘怎么做：
先说说住宅
    要比同类产品贵30%，怎么卖？
    从楼盘的产品特征来看，是40*—60的小户型，再加上项目没有地段优势，区位又差（工业区），盘又小，很难做出配套，估计客户可能以中、低端客户和投资客为主。
    这部分客户关注的是什么？产品性价比高是首要关注度，交通方便是次要关注度，附加值关注度不高。
    那要想卖高价，既然地段没优势，区块也很糟糕，那就只有做“性价比”，价高那就需要送的面积多，就是要装修档次比别人高，就是要家电配的好，就是要商业配套方便。
    反过来讲，强烈关注性价比，也是本项目的出路之一。当然，随之而来的是成本上升。

最怕孤单

1、是先住后商，还是先商后住？
   建议先商后住，不然商业租价也上不去，卖价也上不去。
   最关键的怕万一商业没操作好，影响了住宅价格。

2、商业的形态。
   老板的思路还是比较清楚的，知道要引进大型商家，开大店，才能做活。做产权式小商铺的是个很理想的做法，建议慎重。很简单，小商铺，需要的人流量很大，该项目很难满足，或者换句话说，你很难说服商家相信。
   而且该楼盘商业37%的层公摊，如果加上小商铺需要规划的过道，工摊轻松上50%，这个可是省会城市，黄金口岸，才可能卖的出去的东西哦。

3、经营的方向
   具体到做什么东西？
   做MALL？——好象小了点，落地才1000平。
   超市？   ——得去找商家谈谈，利马行动吧，等楼盘做出来再行动，迟了。超市有很多设计上的要求的。
   餐饮娱乐？——餐饮加KTV加洗浴中，似乎是条出路，面积1000平，差不多刚好。
   专业市场？——这个就不了解了，得根据当地市场来看吧。
   办公楼？  ——处于工业区，有这个可能，但是对住宅销售不利。
   从对住宅有利的角度来说，超市最好，餐饮娱乐也可以接受。从单纯商业来看，专业市场和MALL卖的更贵。

   说了半天，其实啥也没说，只是帮忙整理整理思路而已！

[ 本帖最后由 最怕孤单 于 2008-5-6  23:06 编辑 ]

xslxmboy

引用:

原帖由 路过售楼处 于 2008-5-2  15:29 发表
5层裙楼加25层主楼目前位置在规划上要作为本区的地标的，
位置及市场优势
1 项目地处该区核心板块，未来发展潜力不可小觑；
2、项目周边已经立项的著名地产的高价地块，能很好的提升产品价值；
3、项目距离本市著 ...

我再PP几句吧

对于住宅:以个人6年的销售经验,小户型并不难,往往商业才令人头痛...
对于商业:在对市场不了解的情况下,不敢轻易妄言,怕误导楼主...

以商带租,以租反售
本人一直很中 意这8个字,很浅显的道理:以商业带动租金,以租约反过来销售...

其实,该项目要做虾米商业,不管是楼主还是开发商,应该早就心里有"谱"了吧?

更多的是,我们要怎么面对 ?

我们,对市场的了解程度够广了吗?
我们,对行业的认知程度够深了吗?
别人,从事的是什么?是怎么做的?必须这么做吗?(周边业态)
我们,需要的是什么?要怎么做的?只能这么做吗?(业态选择):o

娱乐?休闲?购物?饮食?酒店?宾馆?大型卖场?专业市场?...

[ 本帖最后由 xslxmboy 于 2008-5-7  16:49 编辑 ]

btdog

有时我们应该考虑我们对于一个项目是不是有足够的能力来操作,毕竟开发商拿先得用钱砸进去,三思三思!

夏张华

个人建议先行引进商务型宾馆,把底层的商业配套做好,一楼配套商业,并设立宾馆大堂,二楼做宾馆餐饮\会议配套,三楼\四楼建议做客房,5楼以办公形式出租或者出售.
以后在以酒店式服务管理为卖点.

cyl88789

做商场要请专业的团队拉操盘,住宅自己做,先住宅后商业,利用住宅带动商业的销售.总体做商场比酒店要好.另外做一分详细的市场调查分析,否则,很难

ye284353325

需要一些数据和资料才能回答你的问题！

流氓兔

哈哈，楼主，这是机会呀，要把握住哦
项目地段好问题就不大啦，先找个广告公司叫它们提推广策略，找几个代理公司比稿，找它们的创意扩宽自己的思路，都到现在啦从头做策划没时间啦，再说策划我认为最重要的是整合资源，楼主是做销售的出身拿案场一定是要做好的，再好的策划也靠执行做好卖场这个渠道，项目体量不大，这么做是没问题的，自己一定要有信心！！！
推盘策略:先住后商，快速收回资金，树立开发商对你的信心！

[ 本帖最后由 流氓兔 于 2008-5-9  10:26 编辑 ]

heyada_wind

楼上的,太浪费时间了,时间来不急!

就楼主说的,还是无法来判断到底的意图是什么.
我们的策划方案必将要与开发的当前目的来结合,假如开发商有什么特别的要求,我们自另当别论.按照正常的操作来说:比较好的做法是,现搞商业,然后搞住宅.但是这也要去看看你现在房子的状态,是现房还是未到正负零.   我的意见是:住宅先推,然后商业.


具体的类似执行方案,在本网站扒拉就是,好大一堆.找不到我可以给我发邮件
heyada_wind@163.com