小弟看了第六期的PK话题，甚是精彩，受益菲浅。看后突然觉得也该为房策网做点什么？想来想去只能把我身边的案例与大家分享一下。希望各位房策前辈发表高见。下面将项目情况简单描述一下。
一、项目区域环境描述：
1、宏观区域环境描述：
该项目位于四川的一个三级城市，经济较发达，椐官方数椐2007年城镇人均可支配收入为13786元，职工年平均工资19420元。目前全市总人口约526.98万人。
2、微观区域环境描述：
该区域是近几年新开发的一个新区。周边大盘云集，目前该区域周边配套设施已逐渐完善，成为市民心目中较为理想的成熟纯居住区域。
二、项目产品描述：
1、产品规划：
该项目产品形态由高层电梯、独栋别墅、联排别墅组成。由于项目土块是坡地，开发商在规划时坡地上方为高层电梯，下方依次为为独栋别墅和联排别墅。
2、销售情况：
目前该项目所有高层、独栋别墅已售完并且已入驻，尚余40套联排别墅卖不动。高层到后期房价为2600元/平方米。
3、户型：
联排别墅面积区间为218—325平方米，户型设计不是很理想，但并无大的致命缺陷。
4、物业：
由于前期定位为中低档楼盘，因此小区物业管理相对较差，无高档配套设施。
5、客户群分析：
具销售代表反映，目前售出的别墅中，购买该别墅的客户主要集中为县份上的煤矿老板、私人老板等一些爆发户。
三、项目SWOT分析：
优势：
1、价格优势。目前开发商愿意低价处理，价格2700元/平方米。目前该区域高层电梯的均价2800—3000元/平方米，随着地价攀升，房价呈上升趋势。联排别墅以此价格出售应该具有一定的诱惑力。
2、区域优势，成熟居住区域。该项目居市中心仅几分钟车程，周边配套较完善，非常适宜居住。
3、外部环境优势。项目前方较远处是江及山脉。因此具有较开阔的视野，清新的空气。
4、现房优势。目前该项目已建成有一年多，项目摸得着，看得见，购买即可入驻。
劣势：
1、产品规划缺陷。开发商在规划时由于坡地原因，联排别墅由上往下按排排列。从远处观看就像坟墓一样，当地人非常相信风水，因此成为该项目一致命缺陷。
2、产品品质较差。产品外立面及色彩不上档次（详见照片）为了节约成本，其园林景观打造非常差，每栋别墅门口只有几根小树支撑门面。
3、私密性差。由于该小区物业管理差，外来人员可随便进出。加上小区为开放式设计，别墅区与高层电梯住户未分开。高层住户可看见别墅区住户的一切活动，同时可以自由进出别墅区，因此别墅区住户尊宠的感觉得不到体现。
机会：
1、园林景观可以进一步完善，以提升项目品质。
2、市场空白。目前该市已具备大量的别墅购房群体，但是周边还没有像样的品质别墅楼盘。
3、已售出部份联排别墅，并且业主已入住。说明有部分客户能接受该项目。
威胁：
1、该项目已建成一年多，联排别墅已成为市民心目中的死盘。想重新让接客户接受的难度较大。
2、开发商不愿投入更多的钱进行项目品质改造提升，只想低价处理。
3、户型面积较大，面积区间为218—325平方米，相对电梯公寓总价较高。因此形成有钱人看不起，没钱人买不起的局面。
四、我要向各位前辈请教的问题如下：
1、作为代理公司此尾盘可否接招？
2、以怎样的合作方式才能将我方的风险降到最低？
3、怎样以最少的投入将房子卖出去？
项目大体情况就这些了，还需要了解详细情况的加我的QQ：389039470
第一次发贴，欢迎各位房策前辈发表高见哈！！！哈哈
项目照片：
最前面一排别墅，及园林景观。
小区入口及后面的电梯公寓已入住。
从另一侧看到的楼盘情况。
已入住的业主及产品外立面
小区内的园林景观
项目正前方的待拆迁房屋及远处的山。
[
本帖最后由 地产小弟 于 2008-5-4 10:02 编辑 ]
