liu_dan

8899兄，真的好专业，让我这个刚入行的小弟获益非浅啊。我去年9月份才到这个盘来的，看了看之前代理公司做的营销推广，就是大型户外和报广传统方式的推广，然后在开盘节点搞了短信群发DM派发，的确缺乏一些连贯性。给永安人民的印象除了广告就是广告，搞的我们项目既没有卖像，也没有文化内涵。所以，打算在宣广上重新打造我们的项目。
“成就一个居住梦想”是个很好的调整方向，我后面提的“永安唯一度假休闲别墅社区”的推广语虽然土，但是有这个大概意思，没有8899兄说的这么精辟，关键是，老板不认为，他感觉现在由于别墅项目禁批，我们就是把它盖成农民房，也是针对塔尖人士的……
我现在面临的2个工作，1个就是市场推广方面，我计划是这样搞的——
这一次的推广，我们主要目的是试探市场，所以，我们需要把现在1期的产品封盘，不再对外公开销售。1#、2#、20#也不作为冠以2期的名义。我们通过电视媒介——永安电视台专题片的系列报道，以及平面媒介——三明日报或者三明侨报的软文（不做硬广），再或者利用派送单位和人员以夹报的方式进行递送，工作重点是提升项目价值，制造市场话题，重新使项目获得市场关注，并提升售楼部来客量，进行客户蓄积。
        “稀缺性”的炒作——环境、位置、尤其是别墅产品，种种因素构成了我们项目的稀缺性，我们需要这样的炒作来拉升项目在客户心目中的地位。
        区域规划和产品类型的炒作——“十一五规划”将吉山纳入高尚住宅区域，以及目前永安区域唯一适合建设别墅社区的地块，是我们需要炒作的重点；我们需要定义什么才是真正的别墅产品，使我们的产品成为永安客户衡量本地别墅产品标杆，区别与南区别墅群、自建房（楼距小，私密性无法得到保证；没有安防和物业服务）、五洲别墅项目以及“艺墅森林”项目（小社区，或者是多种业态的混合体，不利于“阶层”圈层的建立）。

别墅生活=6米宽的横向楼距+20米~30米的纵向楼距+社区型+社区园林配套+会所配套+智能安防+酒店式物业服务

        地段和配套的炒作——离老城区的近距离，2大园林的环抱，繁华城市生活的便利，健康生活的享受（会所健康设施配套），一流的教育配套等。
        产品规划设计的炒作——大空间，大尺度，满足2代人甚至3代人的生活需求，再也不用让远方亲朋好友住旅店了；赠送的花园、车库、大露台等等。
        产品景观设计的炒作——围绕我们的中央水景展开，叙述我们景观设计理念，赋以一定的文化内涵。
        智能安防和物业的炒作
        户型内部装修设计的炒作——请设计师对我们户型最大程度的诠释和赞美，凸显我们户型的合理性，并将多种装修风格展现给潜在客户群。
另一个，就是对后期高层的市场调研。我现在做的是通过民政部门，对已婚年轻人进行调研，应该都买了房子才结婚的，毕竟是小地方，这样调研出来，应该是可以看出本地现在年轻人置业方向，关注他们所关注的东西。因为在市场上做拦截面访，一个是时间仓促，另一个，感觉很多客户实际上对自己的需求描述不是很清楚，所以放弃了这样的想。
关于媒介选择方面，我打算通过DM夹报方式进入工厂，因为工厂的报纸都是由办公室派发么，所以，做做办公室主任的工作。另一方面，我们在农历年的时候有做，通过邮政局邮寄邮笺，面对的客户群是公积金月收入1000元以上的本地人，打算继续把这个做下去，作为平面媒介的补充。
还可以选择什么媒介呢？
另外，8899兄对我们后期四幢高层的户型更改有什么建议，从8899兄的描述来看，你应该是在厦门建发“圣地亚哥”吧，是否也可以发一点资料让我学习一下呢？你们的市场调研和营销推广案？

最怕孤单

前两年，上门推销洗发水的很多，曾经遇到过一美女上门推销，心痒痒下就放了进来。

美女很有激情的说，我们这个XXX洗发水，如何如何的好，如何如何的高档。结果朋友听了不屑一故，讲：好东西，都是商场里面摆着的卖高价的，哪里有上门推销的。

美女尴尬不谈，但我觉得朋友的想法很有意思，上门推销的东西，都是掉价的东西。



王跃文的小说里面，曾经也说过这样一个故事：

市委的副科长，在机关里很不得意。
麻烦的是，某天，他小舅子出了点麻烦，想去找熟人帮忙之际，恰巧公安局长打电话过来问罪。
副科长接到语气不擅的电话，捏着嗓子说，副科长不在，向市长汇报工作去了。
隔天局长又来电话，副科长接了电话，啥也不说，反而端起了架子。结果架子越高，局长越恭敬。

副科长狐假虎威不谈，局长的想法也很有意思，架子越高的，肯定混的越好。

具体到兄台的营销思路上来，比如电视字幕，上门夹报这种类似的推广工作，建议不要做，因为卖别墅，卖的是高档东西，一做这些，就掉价了，就变成爆发户房了。

个人感觉8899兄弟说的很有道理，不要乱做广告，最多做做软文，把广告钱，都投入到硬件改造上来，有很多措施可以对现有环境进行改造的，曾经看过烟头兄发过的一个帖子，里面讲了不少，你可以发站内短信和他联系联系。

在推广方面，建议摆展，地段要好，布置要豪华，小姐要亮，大腿要白，但是穿的要正规，裙子不能太短，胸不能太大，哈哈。。。。。。。

悄悄的进村，打枪的不要，确实是高档楼盘的制胜宝典

顺便说说，别宣传那楼间距离，客户对这个东西不懂，不知道到底多大才是好，说了可能起反作用！

还有项目优势再总结总结，东西不在乎说的多，抓住一个亮点集中火力宣传。

建议抹去阶层还有装修这两个宣传点，不相信找你们公司老大的富豪朋友们做个研讨会，看看他们是否认同这个东西。当然，我不是福建人，说不定当地真认同这个也说不准，不过真的建议慎重

[ 本帖最后由 最怕孤单 于 2008-5-7  22:57 编辑 ]

bell8899

“最怕孤单”同志说得很好，
我建议楼主小弟再好好消化一下前面的几个回帖，
特别是关于广告宣传方式的部分和产品的部分。
四幢高层的产品意见，
需要你提供产品的信息，
起码总平面（详细一点）、标准层平面什么的
不然无从说起啊。。。
呵呵。。。

bell8899

抱歉啊，楼主你要的东东偶没有，这里几份相关的，你看有没有用啊。

听风舞乐

这里头高人确实很多啊。多多学习。本人以商业地产操作为主，住宅做得比较少。

bell8899

楼主，
还没看见你后期四幢高层的户型呢！！

liu_dan

户型还在改，我是反对改，主要是我们那个区域做120以上面积的产品，不会有竞争力。8899兄，你那项目盘比较大，到时候各种配套应该也是比较晚上吧？我们这不行啊。

bell8899

嘿嘿!偶不是建发的哦.户型早点发,偶看看能不能给你出点主意

louiskoo1982

这么简单还问
     1.现场原因知道怎么不整改 做啊。
     2.客户群定位错误从新定位。
     3.推广渠道不可取，进行市场调查，更新推广渠道。

hostyang00

侃侃•
看了楼主的资料，有如下疑问。
一、关于整体规划
    1、整体感觉比较拥挤。别墅盘容积率做到1.25有些偏大。
    2、四线城市，郊区盘。后面四栋高层销售难度非常之大，而且会影响别墅楼盘品质。
    3、交通组织不太合理。感觉重复、凌乱，而且浪费面积。例如：水景中间的桥，为什么要在自然的水景上加上人工的痕迹呢?破坏了自然的东西，客户也不会因为你有座桥而买你的房子。
4、中央水系利用不够科学。水景和建筑之间没有互动关系。感觉水景是水景，建筑是建筑。建议：在保证临湖别墅私享水面的同时，多增加些公共亲水设施。

二、关于建筑
    1、关于小高层，是在片面的追求容积率么？人们会买离市区5公里的高层？
    2、关于户型面积。除了独栋，感觉面积都有些偏大.叠加竟然还有309平方。（有点不理解）
3、关于外立面,总体感觉不够丰富。建议：独栋做成暖色调。一是区别独栋的尊贵，二是丰富整个楼盘的色彩。

三、关于推广
1、关于活动：非常赞同楼主的的思路不做大规模开盘活动。但是不做大活动并不是不做活动。样板景观区出来了做点游园会。样板房评鉴会。客户联谊活动。总之多做小活动。
2、关于主题：四线城市用“成就一个阶层的梦想”是不是虚了点。四线城市讲究看的见、摸得着、还要感受的到。

赶车，仓促写了几句。希望对楼主有点帮助。

本人在四线城市，怀化市中方县操作一个郊区别墅盘，与其类似。
有空多多探讨。
QQ：49534378