一醉方休

各位策友：小弟手头有个新盘，不知如何开始，该项目位于一个人口50万的县城北边城乡结合部，占地200余亩，平地，周边环境还可以，县城最大的人民公园就在150米以内，交通状况良好，现在产品规划还没出，最头疼的是就在项目不远处也有一个大项目，占地300多亩，而且售楼现场和样板间已经建成，售楼处建的非常上档次，在整个地区都是首屈一指的，样板房做的也不错，户型得到了多数县城人的认可，正在积累客户，而我们的项目还没有进行前期预热，各位帮帮忙，我们该建什么样的产品，如何运作？

音译

第一，把握开盘时机，要早于该项目
第二，如果开盘时机不好把握的话，那么就把户型做到最好，服务做到最好
第三，认购期间认购政策要优于竞争项目，这样可以争夺一些客户
第四，价格上的优势
我感觉如果在县城里，价格优势和户型优势做好的话竞争力是最大的
另外不知道你那个项目的市场情况怎么样，我所接触的县城大多看到动工或者准现房才出手买房，所以尽早的开工，如果不具备开工条件，多搞几台推土机来回整理现场对项目的销售也是有促进作用的，把前期的认购工作“人为”的作红火，对后期的销售将会有很大的作用

zhongzhong

作为这样的项目，的确该好好的进行规划、设计！！！！
要说项目的优势还是有，作为前期有一个300的项目进行铺垫，那应该说是好事情！！
至少作为你的项目有了一个参考，
你认为呢？？？
作为县城的消费人群来说，他们看中的更多的是实惠！！！并且有一定爱占小便宜的心理！！！
你目前该在这些方面下功夫：
1、作完整的市场调查，调查包括：县城人群的结构情况、消费情况、整个县城的经济情况，整个消费人群的偏好情况；
2、做前期的形象宣传，如：XX公司即将推出XX项目，大致的描述一下项目的情况————请全县城人民进行项目建设、规划、等等建议，进行合理的建议，一经采用，购房将享受YYY优惠！！！更大的广告就是————用起你的思维、动起你的双手————亲手为自己设计一个自己需要的家！！！进行广泛的宣传，了解作为目标客户群体的真实购房需求！！！
3、充分了解作为销售对手的真实情况并且进行详尽的分析，了解对手的弱点，从而进行规避。
4、在吸收大量的民众意见后开始进行大胆的设计（完全的合乎当地民众的需求进行）
5、做高端产品，做高配置、高价格、优质的售后服务，让县城的人感觉要想买房，都愿意在购买你的小区。
6、进行广泛的前期市场调研，反复论证。
7、具体的推广可以待有些东西有眉目后开始进行，我将近一部关注你的项目！！！
兄弟————加油！！！

天高水阔

哥哥给你一个最有效的建议，调透对方的优劣势，然后做出更有针对性的解决方案。比如，对方的售楼处和样板间做好了，你们无论如何也不能再迅速做的更好，就不如做套效果图，不仅是售楼部、样板间，包括更多细节，又便宜又快又多样化，最关键是省钱。然后，用它们做调研道具，来个人海调研！其实，此时的调研目的更多的是在和对方争蓄客户，增加当地对他们的观望度。他们在当地做的再好，也有不到位的地方，但他们规划、甚至产品已经做了一部分，没有办法更改，对你们来说，产品没有规划反而成了优势。

朋友来叫了，先说这么多

一醉方休

多谢各位，小弟茅塞顿开，叩拜了

XYY123

现在项目的户型，配套应该确定下来了吧！
那么在推广上要和你的竞争个案在推广效果上做到区异化，比如说，项目的标准色要与其做到较大的反差！而且广告至少要与他的广告效果和品质相看齐。这样让当地的居民也能充分知道你的项目与他同样属于“当地的标杆性的楼盘”至少现在大家好像还是认为广告做的多的做的好的就是“名牌”当然在销售执行力上一定要做到当地最好的 如果你是操盘手那就得加油啊！
还有市调一定要细致，最好能打入“敌人”内部。了解他表面的价格走势，推出房源。跟要超先了解他下一步的计划！一定要抢在他前面！
    祝你成功！

ty770

看情况，赶在对方前面开盘销售已经是不可能了，只能利用客户心理打时间差了。
从推广上去想办法：县城的推广渠道不多，推广费用相对也低。迅速拿下城区范围内所有能用的广告发布途径，这个动作一定要快。建议利用消费者“货比三家”的心理，推出系列广告，比如：好房子，值得你等一个月。以此形成声势，让对手无法形成开盘的轰动效应，拦截对方客户，为自己项目争取宝贵时间；
营销上，采取较大优惠措施马上开始内部认购，比如存1万抵3万等。
在这段时间内再仔细研究对方产品和营销推广策略，为制定后期营销推广策略做准备。

可乐VS果冻

个人建议：

首先定位之前我想LZ最好和KFS沟通，探听下KFS在一期的时候期望是以利润最大化为目标
还以成交量为目标
如以利润为目标建议LZ在项目产品规划时探听清楚竞争对手的主要消费群，最好的结果是做差异花产品
人家做小高层，你就做多层。人家做多层，你就做花园洋房、人家做花园洋房，你就回头做小高层，总之
要产品差异化。他们包装了不要怕，关键是他已经把自己的底给漏了，你可以充分的吃透竞争对手的产品
和策略，应该能做到见招拆招吧。另外做小高层的时候多做一些入户花园、阳光房什么的，没有人不爱占
便宜的。
如果是追求销售成交量 建议现在即可根据对方放出的价格口风制定相应的价格说辞，最好是能比他们低
一些的说辞，引进物业顾问，举办体验式的物业管理参观，东西没做出来，先引导总可以吧。不要和对方比
广告投放，有那精神不如多做一些线下活动，多制作一些礼品，多设定一些折扣。还是那句话没有不贪图便
宜的人。如果可以最好能做大房屋实用率达110%的效果那就最好了(入户阳台、退台设计的洋房花园、挑高
的阳台)，就这点都能挤垮他们，其实费用还是在房价里的（价格策略就不用说了吧）。

不知道说的能不能用上，LZ权且一看吧

[ 本帖最后由 可乐VS果冻 于 2008-5-6  02:47 编辑 ]

一醉方休

小弟受益匪浅，在此表示感谢了

toao

之前在一个县级市区做项目，也是一直难以找到突破口，我们传统上说该地人群过于理智消费，而实际上我们套用在市场都要疯了城市的做法
通过多次摸索，我觉得做到以下几点还是相当有效的：

1、公开造势活动配合派报和小礼品
2、电视台发布图文广告
3、城镇街道横幅广告
4、乡镇定期派报、特别是集市时间
5、老客户保养，也就是口碑营销
6、开盘活动
7、结合商场、社区做一些表演活动
lover at 2007-9-23 10:06:12
下一步设想，还有几点_
1 、与媒体结对子/因小县城媒体，比如报纸电视相对较弱，所以游说发展商投入一部分资金，与媒体共建某个平台，比如本城地产发展热点，比如地产发展趋势等，这样做，还可以谋求软性新闻的帮助！
2、推广要诀——广告新闻化，新闻广告化，目的，尽量形成新闻热点，有助于口碑销售
3、售楼部常年设置抽奖，吸引人气——奖品设置尽量生活化，比如油烟酱醋茶，洗衣粉，小袋香米/不求来客都买楼，但起码对发展商声誉有益——亲民，亲善，亲和
4、自办展销会，主力推荐主打户型——记住，将户型的优点尽可能结合居住的舒适度来说，我项目所在的小城户型缺陷明显，利好说不出，疑点一大堆，比如居室综合布线仅拉在入户大门，空调管道不明确，生活阳台与观景阳台不明确，卫生间、卧室斯密性不够等/解决办法，做一kt板，详细罗列生活化好处。
自办展销会可选择场租门槛不高的市政广场
5、还有一点就是适当公务员攻关，尽量提供某机构团购优惠，入住比例最好在20%左右，造成错觉，与这些公务员同住，有诸多利好因素，比如安全、身份、圈子等特征。。