lqp781219

两种思路：其一，是随行就市，跟着300亩的大盘走，大树底下好乘凉，他做老大，我们做第二吗；其二，另辟佳径，制定本区域新标准，建立新规则，以我为中心，强势树立自己的竞争优势；具体采用哪种思路要看本区域城市经济人口人文喜好，产业特点等等结合300亩项目的实际情况进行科学的论证，再做决定；因不知道这些具体情况所以俺只能定性分析；至于产品方向，在四线县级城市，想要价值最大化肯定得走高端路线；好好思考论证吧楼主，千万不要轻举妄动，思路清晰了，再出击肯定为上上之策

lqp781219

两种思路：其一，是随行就市，跟着300亩的大盘走，大树底下好乘凉，他做老大，我们做第二吗；其二，另辟佳径，制定本区域新标准，建立新规则，以我为中心，强势树立自己的竞争优势；具体采用哪种思路要看本区域城市经济人口人文喜好，产业特点等等结合300亩项目的实际情况进行科学的论证，再做决定；因不知道这些具体情况所以俺只能定性分析；至于产品方向，在四线县级城市，想要价值最大化肯定得走高端路线；好好思考论证吧楼主，千万不要轻举妄动，思路清晰了，再出击肯定为上上之策

toao

之前在一个县级市区做项目，也是一直难以找到突破口，我们传统上说该地人群过于理智消费，而实际上我们套用在市场都要疯了城市的做法
通过多次摸索，我觉得做到以下几点还是相当有效的：

1、公开造势活动配合派报和小礼品
2、电视台发布图文广告
3、城镇街道横幅广告
4、乡镇定期派报、特别是集市时间
5、老客户保养，也就是口碑营销
6、开盘活动
7、结合商场、社区做一些表演活动
下一步设想，还有几点_
1 、与媒体结对子/因小县城媒体，比如报纸电视相对较弱，所以游说发展商投入一部分资金，与媒体共建某个平台，比如本城地产发展热点，比如地产发展趋势等，这样做，还可以谋求软性新闻的帮助！
2、推广要诀——广告新闻化，新闻广告化，目的，尽量形成新闻热点，有助于口碑销售
3、售楼部常年设置抽奖，吸引人气——奖品设置尽量生活化，比如油烟酱醋茶，洗衣粉，小袋香米/不求来客都买楼，但起码对发展商声誉有益——亲民，亲善，亲和
4、自办展销会，主力推荐主打户型——记住，将户型的优点尽可能结合居住的舒适度来说，我项目所在的小城户型缺陷明显，利好说不出，疑点一大堆，比如居室综合布线仅拉在入户大门，空调管道不明确，生活阳台与观景阳台不明确，卫生间、卧室斯密性不够等/解决办法，做一kt板，详细罗列生活化好处。
自办展销会可选择场租门槛不高的市政广场
5、还有一点就是适当公务员攻关，尽量提供某机构团购优惠，入住比例最好在20%左右，造成错觉，与这些公务员同住，有诸多利好因素，比如安全、身份、圈子等特征。。

一醉方休

多谢

maruntao

价格有优势吗？有的话在他们认购的时候做一次大型活动。

zlyma403504

1.我觉得上面的各位大侠说的都不错。我不知道lz是否已经作了充分的市场调研，如果作了了，那就拿你结果和另外的项目做比较，找出不同点，从不同点下手，做文章
2、尽早对可能的团购单位下手，尽早确定，可以考虑订单式开发
3、在户型上下功夫，对方什么房子好卖，仔细研究作出比他还好的户型（这个比较费时间）
4、再就是低开高走，开盘时低于对方开盘，打价格战，快速吸引一部分客户；
5、如果开发商有实力，可以暂时不开盘，将项目分为几期开发，然后以最快速度将一期建成，现房开盘。因为县城居民都比较对现房感兴趣（以前的项目就是这样）

后裔射日

曾经有人说过这样的话：长江后浪推前浪，前浪死在沙滩上。我认为，前面有个很好的对手，这样你就可以站在巨人之上了，同时可以借助对方的势来为你的项目服务。我认为是件好的事情。 无论从产品定位上还是面积的配比上、价格的确定上等等对是对你最有利的。

whitebai100

从楼主表述来看,提出以下建议，希望有帮助:
1.这个项目首先要考虑的是县城的市场容量能不能消化这么多货量,这个县城不包括楼主没有提到的项目目前就有500亩(200+300)土地货量,消化速度是这个项目首要考虑因素的;
2.一个人口50万的县城,那这个县总人口,及经济是比较好的,因为在广东这样的发达城市,很少有县城人口达到50万,在广东除了珠三角区域外,广东其它地级市市区人口有些都达不到50万,这个县城能够抵上一个地级市的人口,那他上面的地级市应该也非常厉害,这个县在地级市的地位应该比较好,因此我觉得这个项目完全可以在地级市的角度去考虑,拓宽区域市场,解决容量带来的瓶径;(是否真正具有拓市能量，还要从城市,距离,项目优势,项目资源中仔细分析)
3.在一个县城,你项目还未开发,而300亩的项目已经开发,得确带来很大的风险,因为有限的市场蛋糕已经被吃了一些,这时候很重要的是,不是先搞清楚你自己项目定位,而是要把这个对手项目定位搞清,这里不是说局限在对手销售技巧,产品户型优劣势等小问题,而是他的发展战略路线是什么;(他有没有站在地级市考虑,他的地产开发水平到什么程度,发展商的思想水平如何?)
4.经过各方面对比,如果你项目整体属于优势非常明显的地块,那就好办多了,如果你的资源优势非常明显,那对对手的产品进行全方面的升级,取得本地区的价格发言权,如果对手是普通洋房,你可以定位品质高档洋房,如果对手是洋房豪宅,你可以定位为类别墅豪宅;
5.如果对手项目确实已经很成熟,做的很成功,对于你制定不同于对手项目战略非常困难,或没办法执行,那就在产品上下功夫,采用本地市场适度超前的手法进行,尤其是赠送面积很重要,现在好多产品都可以卖一送一,送入户花园,最后可改成一个房间,赠送阳台,造成在你这里买了二房得三房,三房得到四房,三房的价格可以买到四房,而对手可能就不行,这时候你的单价可以和对手一样,但你的优势是明显的,(在南方好多项目很成熟的,可以多多参考,就会有很大启发)
6.当然不管你是优势项目,还是弱势项目,都可以用第5点提到的方法,只是扩大性价比的思路不同,这个项目成败的关键在于产品设计方面,通过设计将性价比推向对手不能超越的水平;
7.你项目另外一个重要的是,如何将项目地块炒热,让你项目土地价值高于对手的土地价值,尤其在规划上,首期开发上要重点考虑这个,当在县城人民的心里感觉到你的土地比对手还值钱的时候,那就好办多了,通过分割土地开发,商业形态,大配套设置(如名校)等等方式都可以;将地块炒热,还有个好处就是,当你们开发到后期,一旦市场容量无法突破,完全可以把地出让,赚取土地的钱,也可以使发展商不亏本;发展商开发房产不光光是从销售中赚钱,从土地中也可砖的
8.两个规模很大,资源,优势都很明显的对手,最后竞争的可能不是项目,而是发展商品牌的对比,想法设法,在销售项目的过程中,将发展商品牌打入人民心中,当做一个战略的事情来办,这个事情必须的考虑,积累,不然当你们开发到二期,三期时候,新鲜感一过,你们将没有沉淀而丧失能量,不知道该怎么办了,不利于持续及后续开发;

走廊上的男人

引用:

原帖由 zhongzhong 于 2008-5-5  17:29 发表
作为县城的消费人群来说，他们看中的更多的是实惠！！！并且有一定爱占小便宜的心理！！！ ...

我比较赞同此观点。县城里更多的人不是在乎你的名气，一定要住在第一的楼盘里，而更多是实惠。
与其赞扬他住在“最好的房子里”倒不如“住在最值的房子里”来的容易，也更有效。
老大只有一个，要做老大，要凭实力，还要争斗，更要投入。
但做甲乙丙丁就不同了，甲要做最牛B的，乙要做最亲民的。不冲突。

所谓的实惠呢，做起来也就很简单了，景观做的好一点（与公园互应，做到家里有景，门口有景）；规划做点特色来，最忌兵营排列，多做出点变化来；最关键的，户型做好了，不仅仅要好，还要超出所有人想的好。多送点面积，做底层花园，做阁楼，做空中花园，送阳台，送露台（前提是一定要深入做好市调，了解市场的真正需求，切忌跟风，挑空、跃层，要看市场是不是能够接受。

县城的项目说难不难，难在出点新意，让老百姓看得见的。

dhgaly

避其锋芒，搞差异化
      硬件比不上，比软件