房地产业开发(全过程细解）

楼主: pantaimao 当前离线发表于 2008-5-5 21:36

2008-5-5 21:58 2^# pantaimao

第一章房地产业开发概述
第一节房地产业的概念
房地产是土地、房屋财产的总称。在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。而房屋是指土地上的居民住房、工商业用房、办公用房（写字楼）等建筑物及其构筑物，如铁路、桥梁等。
房地产业是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。
房地产业的细分行业主要包括房地产开发、房地产中介服务和物业管理。其中，房地产中介服务又包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪。
房地产开发具有资金大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。房地产开发按业务侧重的不同可分为两类：
第一类是从事城市房地产开发和交易的，即所谓房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设；所谓房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
第二类是从事开发经营成片土地的，即简称成片开发。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其它建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。
房地产开发按项目的运作方式的不同可分为三类：
第一类，也是通常的运作，即取得土地使用权，进行房屋的建设，而后出售新建房屋的方式。
第二类，是把土地由生地变为建设熟地之后再转让的方式。
第三类，其他方式。如购买房屋后出租；购买房屋后出租一段时间再转让；或者购买房地产后等待一段时间再转让；或者接手在建工程后继续开发等。
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2008-5-5 21:59 3^# pantaimao

第六小节两书制度
房地产开发商在商品房交付时，应当向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》用于明确开发商应承担的保修责任，《住宅使用说明书》的作用是向业主提示合理使用住房的注意事项。
《住宅质量保证书》的内容：1.工程质量部门核验的质量等级；2.保修范围；3.保修期；4.用户报修的单位；5.答复和处理的时限。
《住宅使用说明书》的内容：1.开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；2.结构类型；3.装修、装饰注意事项；4.上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；5.有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项的说明；6.门、窗类型，使用注意事项；7.配电负荷；8.承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项说明；9.其他需要说明的问题；10.住宅中配置的设施、设备，生产厂家的使用说明书。
应注意的事项：
1.“两书”的交付时间为：商品房交付的时间；
2.商品房的保修期以将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算；
3.两书制度执行1998年建设部颁布的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》。

2008-5-5 23:07 4^# 青天白鹭