愤怒的土豆

乡镇一个项目，一户一院楼高三层。总量3万平米 90多套房子。全部是沿着镇主干道开发，一户面积大概在263平米。总价在22.8万。不可以办理银行贷款。已经是现房目前一套没卖出去。
  镇上一共我四家开发商A：情况跟我们一样价钱比我们低三个月卖出去一套  B；两层总价低  12万这样 基本卖完  C 价格在15万 已经销售一半。
  我们接手这个楼盘的时候也考虑到了这些问题，但是分析的还不够透彻。明知道KFS定位有问题 明知道拿地的成本以及建筑成本是这个地区最高的。现在直接死在手里了。KFS也不愿意降价。导致三个月没卖一套房子。广告做的漫天飞，该用的法子用了 就是在价格上不让步！
  咋办？



                                                       问题楼盘，欢迎大家献策，好建议将重奖。
                                                                                                                                                                                           zpq222
                                                                       2008年5月11日

[ 本帖最后由 zpq222 于 2008-5-11  15:10 编辑 ]

zhang202019

1.项目处于这样的阶段,降价肯定是不现实的,不然项目真的就死掉了.不知楼主在折扣和点位上下过功夫没有.
2.广告做的漫天飞客户不上门,除了价格不占优势.不知楼主对你们现在的市场做过分析没有,广告的投入是要有产值的.不然开发商的耐心很快就会消失的.
3.是否可以考虑举办活动和促销手段,你们的项目不能按揭.可以考虑(低首付,剩下的房款分年限不计息的来付)或者是分期付款(付款时间拉长,但首期款比例不能低于50%).

air66730

哈哈！  我也遇到过这样的事，在这样的地方，老百姓不关心物业、绿化什么的，只关心价格。
也别搞什么打折啊，送装修什么的，直接削减成本，降价！或者看情况把面积缩小一些。相信在这个价格的小乡镇，你们的规划还没批下来！

愤怒的土豆

我们现在没有什么优势可言！主要的目的我想除了降低价格没什么好办法！另外我们也考虑了很多手段但是效果还是不是很好。我们的房子一平米价格比别人少50  但是由于面积大没办法！

[ 本帖最后由 愤怒的土豆 于 2008-5-7  22:47 编辑 ]

xiuxiu0407

你们被当枪使了。分期付款吧。先入住，再付钱！

陌路天使

资料不详细
1、一户一院——别墅？花园有多大？
2、四家类似的开发商——现在出售的都是这种别墅？
3、该镇的经济状况如何？人口密度？等详细资料
4、自己建房的成本？
心态问题
“我们接手这个楼盘的时候也考虑到了这些问题，但是分析的还不够透彻。明知道KFS定位有问题 明知道拿地的成本以及建筑成本是这个地区最高的。现在直接死在手里了。KFS也不愿意降价。导致三个月没卖一套房子。广告做的漫天飞，该用的法子用了 就是在价格上不让步！”
自己心态首先没端正，问题出来不是要全部归罪开发商，如果那么好卖的话开发商找你做什么？
“我们现在没有什么优势可言！主要的目的我想除了降低价格没什么好办法！另外我们也考虑了很多手段但是效果还是不是很好。我们的房子一平米价格比别人少50  但是由于面积大没办法！”
心态还是心态，你自己已经认为自己的楼盘没有任何优势了，抱着这种心态做事效果可想而知。

愤怒的土豆

　降价这一问题也都在研究，至于楼上说的心态问题我们也知道，可事实就是这样。解决问题的办法究竟在哪里我们也不知道。目前来讲我们公司开发的乡镇项目也只是个示范。我不是策划  也不负责销售 上来也只是跟大家交流这么一个问题。需要大家帮忙的地方太多了
  不是有句话吗？ 有困难找 房策
现在最主要的是 户型 面积太大 而且没法改，每平方米价钱很低 但是总面积的原因导致总价过高！

[ 本帖最后由 愤怒的土豆 于 2008-5-8  15:16 编辑 ]

素袖迎风

乡镇人口有限，经济能力有限，能够消费此类产品的更加有限，且相当多能消费得起的人已成为其它项目的业主。
因细节不清楚，暂作如下建议：
1、广告满天飞却毫无效果：建议重新包装定位，将项目改头换面。
“拿地的成本以及建筑成本是这个地区最高的”—>打造高宅大院的高品质项目。
2、强烈建议分期付款！此为拉动销售的最重要环节。
3、暗里价格调整，拉低总价：如买两层，送一层！
   其它：赠送。如装修、家电，购买即可入住。
   甚至赠送一辆QQ车！ ——把小车开到路边院门口，披红挂彩，大幅背景画面宣告活动内容。
对于乡镇消费群，实惠是最重要的。

jeffery1211

乡镇一个项目，一户一院楼高三层。总量3万平米 90多套房子。全部是沿着镇主干道开发，一户面积大概在263平米。总价在22.8万。不可以办理银行贷款。已经是现房目前一套没卖出去。
根据楼主所说，这种产品我把他叫农民别墅，独栋独户无花园。
  镇上一共我四家开发商A：情况跟我们一样价钱比我们低三个月卖出去一套  B；两层总价低  12万这样 基本卖完  C 价格在15万 已经销售一半。我们的房子一平米价格比别人少50  但是由于面积大没办法！
从上面描述看出，房子滞销明显是由总价过高、市场承接力不足导致的。既然总价过高，开发商又不肯让利将单价，那唯一的办法就只有改户型，一套改两套，摊薄总价。但你这种房子是不是能改又好不好改，改了之后又面向哪个客户群是个问题。可以尝试一下改后面向大家族式的客群，比如一家三兄弟，一兄弟一层。如果不改户型，那必须要精确锁定客户群体，但看来愿意拿出22.8万的客群真的是很少，不然也不至于一套都卖不出了。所以不改户型基本上就只能在分期付款上下功夫。

说实话，这个项目确实很危险了。建议楼主不要再漫天飞舞的打广告，这个时候打的越多越显出你楼盘的虚弱。真正强大的人是内心强大的人。对物亦此。先分析清楚楼盘滞销的原因，再有征对性做出相应决策。我个人认为，主要是还是目标客群方面进行深究，22.8万的总价且不能按揭，那根据当地的消费习惯是不是真的存在一个可以支撑此楼价并愿意购买此户型的客户，如果有，那万幸，你通过重新包装推广还会有救；如果没有，那你很难引导消费，小镇的消费观念不会那么容易就能引导起来的，这个时候，只有改户型。我感觉楼主现在有点病急乱投医，万万要不得啊。

[ 本帖最后由 jeffery1211 于 2008-5-8  23:28 编辑 ]

愤怒的土豆

感谢大家！我们会根据这些情况研究出方案来的！