ddw2colin

我觉得：
1.当地人想要这样大的房，但不需要这样大的房，WANT和NEED是两码事。面积大承担的费用就要高，如果一百来平米全家够住的花，何必花双倍的钱去买两倍大的房 。

2.广告不断宣传在后期起了负面效果，执钱观望的消费者正在彼有耐心地等你最后卖不出去，不得已而降价。看着你急啊。。。

就好比在商场看到一部超大屏幕的彩电，任你把它说得天花乱坠，功能有多齐全，但你要我一次性付款把电视搬回家去，我再想要也没办法呀，因为和我一同来的兄弟们都是乡镇出来的，口袋里没有足够的钱。   所以关键点就是这里，不是货不好，不是你宣传得不好，而就在这个钱字上。    建议：降价不是最好的办法，最好更改房型，把部分房子改小后试销，探测市场反应 。   另类降价，不降低销售价格，提畅附送一年物业管理，送简易装修等附属的增值来打开销路。

站在彼岸

^_^，闲来无事，把这么多人的回复做个总结，正好自己可以学习巩固巩固。
总结下来，建议分以下方面：
1.调整付款方式——曲线方式寻求银行按揭、分期付款。如楼主所言，降低客户的前期投入可能是根本的解决办法。
2.分析客户层次、找准客户群，调整宣传策略。
3.增加产品附加值——园林、配套、赠送等方式增加附加值。
4.产品调整——改规划应该是不行的了，既然已成为现房，设计也是没法改了。

学习完，小弟想想发表一下自己的看法：
第一，调整付款方式虽然能适合部份承受能力较低的客户。但是不得不正视的问题是，同样的方式别的楼盘也可以运用，而且，你的产品的总价相对高于别的楼盘，即在同样的付款方式前提下，客户购买别的楼盘前期成本更低，更具有优势。此外，一套没卖，说明你的价格已超过市场承受能力太多或者产品太次（不过看楼主的帖子应该不是后者，^_^），并不是变相的打一点折或减少首付就能解决问题的。当然，并不代表不需要在此上下功夫。
第二，核心竞争力？凭什么让客户选择你的产品而不是别的楼盘。不错，客户关注的是价格，但房子不是普通商品，光为了便宜，也没有谁会去买稻草房的。因此，告诉客户，买你的产品值，值在哪里。
第三，我们应该注意到，3层的楼房与2层的楼房在使用上有明显的区别，结合生活实际，可以得到很多结论。例如，供水，乡镇的供水设施能否保证3楼正常用水，有些地方的水压就不行？区域是否比较潮湿，一楼不适宜居住，那2层楼实际利用比较大的可能只有一层，3层楼显然就有话可说了？又如这里是否常年下雨，屋顶防漏比较考究，同理，住个3层的总比2层的好点吧？还有可能，乡镇里有汽车的家庭比较多，平时都是随便停路边，而3层房子则让一楼出车库成为可能......诸如此类的对比，一一列举，逐条分析，孰优孰劣自有定论。
这里可以结合我去过的一些地方，举个例子。南方经常下雨，特别是在春夏季节来台风的时候，一楼常常会出现水漫金山的情景，排水不好，街道的水会往屋里倒灌，加上人的进进出出，简直脏得没法住人。后来，有些钱的人就开始往上加盖一层，一楼基本就成为吃饭和存放东西的场所，感觉就是比较脏比较乱。再后来他们发觉，住二楼虽然是干净了些，但夏天还是太热，原来一楼的时候，贴近地面，地气还能起到降温的作用；于是他们又想到在楼上再加了一层，平时不住人，或者直接就改成娱乐厅，来客人的时候还可以在这里好好接待接待，但很快他们发现，3楼的蚊子少多了，而且夏天的风也很凉快，前面的视野也更开阔，于是很快有人又再往上盖了一层......所谓人往高处走，向上始终是趋势。
第四，其实前面回贴的前辈有一个提议我觉得很不错。既然是乡镇临主干道，一层开发成商业也未尝不可。同时可以调整一下销售政策，卖2、3层，一层租售，业主可以只买2～3楼，开发商把一楼以出租的方式租给业主使用，当然业主也可以把1层也买下，那就另说了。这样也是一种降低前期投入成本的方式吧。

烟头

针对楼主所叙述的情况，给出以下建议，希望给楼主帮助，因不了解当地市场具体情况，建议是否可行有待楼主自行判断
1、先暂缓大幅度地打广告，这个楼盘的问题不是打广告就可以解决的
2、不要往降价上动脑筋，一则开发商未必会同意，二则可能会死的更快
3、如果可能封盘、整改
4、将一层变成前后开门，将一层变相做成店面
5、在引导上，将一层引导成铺面，二层引导成办公室，三层可作为临时住所
6、具体的客户方向重新考虑，可重点考虑建材经销商、或者一些小型加工企业之类
7、必要的时候考虑分期付款

文蓉

我不建议分期付款这种方式，原因在于这个项目所处的位置是乡镇。乡镇这个位置人们的生活都比较保守，不会接受这种方式的。
版主之前说过广告已经漫天飞，但是我想问一句，广告的诉求点真的能体现出项目的优势么？能体现出与其他项目的差距么？如果不能的话，那我们现在的首要任务就是分析自己与竞品之间的优势究竟是什么，根据这个优势对产品进行包装。
再分析出项目的目标客群是怎样的一群人，直接找到这群人进行一对一推广，避免无用推广。

feiyulan

弄个超大屏数字显示器，二十四小时播放宣传片！！！

房身术

1、面对家庭越来越小型化的特点,楼主的项目确实存在问题,那么反过来可不可以呢?
这样的的房子适不适合三个家庭呢?客户和双方父母,这样一个完整的大家庭呢?

思路:
煽情的"小时候我在父母身边,长大了父母在我身边"***项目;
具体说一下家庭的亲情,搞一些活动,适度的推广下去，三种生活心态
只要你的项目环境够好,适合居住,应当没有问题的.
以上只是个人想法
2、建议改成排屋，没有你的规划文本，改下的话，你的总价就下来了，避免了同类型楼盘的竞争，这也是一个办法。

综上，个人以为最好还是改一下，排屋或者是其他产品。

我踏月色而来

无解的，闪人吧

fqforever

地产营销联盟-----山东省 QQ群 58017022

欢迎朋友加入 聊聊齐鲁地产!

小清清

漫天的广告不一定是好事，我觉得广告重新设计、定位。
1）我觉得广告主题是否可以从“传承中华古风韵，谛造和谐新居所”这些出发？
1、我国从古到今居住基本为庄、园、院式的居住群，都突出风水、文化
以北京四合院、江南园林等最为突出，这些住所都蕴含着深刻的文化内涵，营建极讲究风水，是中华传统文化的载体。可以从这些方面得到一些启示，进行推广。
2、三层别墅是否可以从古装饰中得到一些奇示？
门、厅、柱是否可以表现出如以蝙蝠、寿字组成的图案，寓意“福寿双全”；以花瓶内安插月季花的图案寓意“四季平安”；而嵌于门簪、门头上的吉辞祥语，附在抱柱上的楹联等，体现一种对幸福、美好、富裕、吉祥追求的文化氛围。
3、通过现行人与人之间的冷漠不交流出发，突出别墅的四世同堂的和谐画面。
2）广告投放点要选择好。本县城要适度投放，漫天投放，会降低身价，择时投放。除本县城以后周边较富裕的市、县，周边省份都可以择机投放重新定位的广告。
3）通过分期付款的方式推广，实行买就送，买别墅送2--6万（根据KFS的愿意定）的装修费用，免一年的物业管理费。以最的实惠让利客户。
4）知已知彼。要了解清楚其他三家公司他们的营销方式，好的借鉴，如营销方案跟你们不相而合的，要先下手为快！
5）推行体验式购房。有样板房最好，没样板房的，可以做样板房，让客户实现体验购房的快乐。
6）对现在销售人员进行整合。
新手的一点拙见！

可乐VS果冻

建议：
1、如果房证还能调整的话，建议做多层退台式洋房，分解房屋，做成一栋两户或三户的分隔。降低客户一次性支出。
2、根据工程进度分期付款，可按首付50%，封顶30%，交付前20%
3、改造一层做沿街商业，主干道的话应该没什么问题吧
4、广告量压缩，从新定位项目。
5、还未动工的建议更改规划，做5+1的多层。价格从新定位，成本高的话5+1应该可以单价低的情况下还能保证利润的。
6、整合项目KFS资源，入本地消化不了，可拓展到周边的乡镇去，增加客群认知度。
7、分析同类项目，有些时候你必须让消费者知道什么是好的，要教会他们衡量的标准。
8、挖掘项目深度卖点和优势，不是没有卖点而是你没仔细的观察和发现，任何项目都有利好的一面，你要扩大、夸大它的优势。
9、线下活动绝大多数要比广告来的效果好，建议开展泛销售，成功者奖励5000元。