terry009

大型项目边配套酒店公寓群的裙房商铺如何整合推销？（图）


有个项目在海门的滨江开发区，大型，建面258万方，做家居批发市场的。在整个项目的西面规划建40栋的酒店公寓群落，现已建其中8栋，楼上公寓已基本售罄。现底层商铺没有做定位策划，销售情况很差。现在开发商叫我们做个策划把底层商铺想办法快点卖掉。8栋酒店公寓总高12楼，底层2层的裙房商铺，共建面12万方左右，层高4米，得房率85%,商铺建面在50-130不等。请教高手如何做这个策划？
项目在滨江开发区内，沪通铁路有一个车站已经定下来在马路对面沿线建，距离约1公里。拙见想做个小型的海门土特产的采购站。
项目的西南面已经有个小吃一条街了，因此做餐饮估计有冲突了。
高手赐教啊

[ 本帖最后由 绿荫如云 于 2008-5-12  12:15 编辑 ]

terry009

有个项目在海门的滨江开发区，大型，建面258万方，做家居批发市场的。在整个项目的西面规划建40栋的酒店公寓群落，现已建其中8栋，楼上公寓已基本售罄。现底层商铺没有做定位策划，销售情况很差。现在开发商叫我们做个策划把底层商铺想办法快点卖掉。8栋酒店公寓总高12楼，底层2层的裙房商铺，共建面12万方左右，层高4米，得房率85%,商铺建面在50-130不等。请教高手如何做这个策划？
项目在滨江开发区内，沪通铁路有一个车站已经定下来在马路对面沿线建，距离约1公里。拙见想做个小型的海门土特产的采购站。
项目的西南面已经有个小吃一条街了，因此做餐饮估计有冲突了。
高手赐教啊

learling

“有个项目在海门的滨江开发区，大型，建面258万方，做家居批发市场的。”
“沪通铁路有一个车站已经定下来在马路对面沿线建”。
“项目的西南面已经有个小吃一条街了”

这三句是重点。
从这三个描述看，这里未来是一个两大商圈交汇的商业聚集地，铁路经济+家居物流。但是，铁路经济还未能展现，相对投资客更注重既得利益的特征，如果单靠描绘前景恐怕是不够的（同时，1公里距离，也很难真正借助铁路经济。），因此家居物流应该是可以凭借的氛围。

但是有两点我不清楚：
1、开发商为什么要修40栋如此之多的酒店公寓，其想法是什么？
2、“拙见想做个小型的海门土特产的采购站。”楼主怎么得出这个产品定位的？

依兄弟愚见，我认为：
这片区域由于铁路和批发市场的存在，已初步形成“城市商贸物流港”的概念，也就是说，这个底商项目，只要定位与“商贸、物流”有关，应该都是可行的，不过考虑到旁边的批发市场是以家居为主体的，且体量不小，因此，本项目再做家居是不适合的，而与家居这个行业的关联度相差太远也不妥，例如楼主提出的“土特产”。

我个人觉得，最好的定位应该是与家居行业有关联的批发项目，容易形成扎堆效应（当然，要在全市范围内考虑同类市场竞争因素，以及调查一下旁边的家居批发市场的租赁和销售情况），比如：
1、服装批发？
2、建材、灯饰批发？
3、小商品批发？

另外还有条思路可行，将此底商服务于楼上的酒店公寓购买者？——可以探讨一下。


除此之外，由于本项目的市场气候尚未形成，这个项目在招商上和客源选择上会有难度，楼主要注意本项目的风险控制。

terry009

恩,我也就觉得这两个思路,一个是服务酒店的,一个是依托铁路经济的.  但是我担心的是他都是裙房的商铺,要做成市场恐怕有很大的瓶颈. 我指的土特产不一定是食品,可以是当地的一切特色产品,这个思路主要由铁路经济这条线引出的

290145004

既然楼上是酒店公寓,那么1,2楼为什么不考虑引进大型餐饮,休闲一类呢?

terry009

旁边有配套建的小吃一条街了。。。。。。休闲是指？

子虚乌有

如果条件允许的话，LZ可以分2部走
一、招商——根据项目特色和需求，对外招商，如果有佣金的话可以找中介，如果没有，那只好自己打电话开发商家了。
招商完成后进入第二步
二、带租约出售，任何投资的买家如果看到购买的商业有非常稳定的租客当然都是非常满意的。
注意点：1、若招商商家面积比较大的，必须注意买家的意向，不然将来由于意见不统一会出现很多纠纷。
        2、干脆招一些小型商业，比如个性餐饮、服饰饰品、便利超市等等
        3、招商的时候千万不能漏出将要买卖的意向，不然招商会失败。
        4、招商完成后进行买卖，租户有优先购买权。

terry009

恩，有些启发，送你一朵鲜花，谢谢了

ww2000nau

招商后销售，确实是商铺销售的好办法，但是就楼主所述，个人觉得招商可能有一定问题。
1.人气问题：虽然公寓已销售，但是目前没有入驻，从照片上看人流量非常少，商家入驻日常经营恐难以维系。
2.商铺面积问题：50-130面积的商铺是大多商铺的常规面积，入驻的大多为普通商家，他们选址不难，考虑的更多是现状，不会为未来的发展而提前入驻一个区域。
建议：
1.如果进深足够（20米或以上），可以考虑将商铺打通至2000-3000平方米（具体依商家要求），招社区超市。超市入驻带动人流，自然可以带动商业销售。
2.如果建筑形态不合适，那么就招新区过渡业态——建材。新区建材市场肯定是有的，他们能做起来。
说到这，先去忙了，希望有所帮助~~~

terry009

谢谢楼上的建议了