第七期操盘手话题：裙房商铺策划，有图

抓住核心问题

有几个问题:
1.一个258万平米的家居批发市场要成活需要多少资源来支撑;(建议楼主好好调研论证一下)所以能否成活是个疑问;
2.滨江开发区的发展动力怎样?产业特点?发展方向?等等
3.火车站落成及建成的时间节点及及其规模如日送旅客量,辐射范围等等
从楼主提供的资料可以看出,所有酒店公寓及其底商商铺都是定位为批发市场配套产业链,本人估计业态规划有餐饮、娱乐、办公、休闲、购物等等一条龙服务产业；只要批发市场活，所有的产业商业必然就会活；但目前应该就是本人担心的问题一有可能出现，所以商铺销售受阻，从8栋酒店公寓全部售完可以看出本区域的投资前景还是被很多投资者看好的；
两个思路：一就是继续主要依托此批发市场，可能就要看政府和开发商整体运营能力，只要批发市场活了，底商商铺，肯定不愁卖，本人觉得够戗；
二.重新定位，通过对滨江开发区和铁路经济结合项目本身酒店公寓对定位进行科学论证，从而进行新的商业规划，彻底摆脱主要依托批发市场的被动局面，这样就积极主动多了，以开发区的强劲动力加上铁路经济的拉动，此商业的价值还是很高的，如果批发市场活了，对本商业只会锦上添花，相信楼主也不用发愁怎么卖了；

1.关于商业布局图。
商业建筑形式将很大程度上限制商业的业态定位，所以希望LZ将项目的商业布局图发上来，这样大家的讨论较容易深入。
2.关于商业总体量。
3.关于周边居民的现状。

以上还望LZ再补充介绍一下。

蓄积增值期和氛围价值；

本身项目就很大，酒店公寓产品也很多；
1、现在的一部分商业只是开端，但是会对产品调性和环境氛围产生较大影像；
2、不止是商业，做不好还会影响未来酒店公寓的销售；
所以作为成长中的新人给出一下个人建议：
1、需要甚至是必须引入机构，酒店公寓管理物业机构的品牌和平台都会给产品一定的提升和开拓；
2、商业部分的概念首先变革为BLOCK街区，运用本身体量劣势变优势，通过规划描绘未来；
3、以软装类零售兼批量为主题，塑造年轻产品形象促动商业加公寓的销售速度；
4、凭借服务平台创建产权酒店公寓概念，规模BLOK街区的软装采买和家具选购，打造度假消费理念，让未来鲜活而有个性，充满魅力与投资回报性质；
5、退让部分家居市场作为创意产业设计园区，突出酒店公寓和街区门店所带来的创意设计产业概念，让798式的soho生活产生效益诱惑，从而将商业搭配作为个性传达的一种方式。

以上想法也许并不成熟，不知道对楼主是否有用，欢迎探讨！

个人建议

对此项目,我个人就看图来说,觉得难度很大.
第一\地处开发区,没有足够的消费群体支撑,体量不小,12万平方米体量,还有上下两层,纯街铺还好处理,现在有个2层出售困难.
第二\火车站还是有一定距离,1公里远,还是远期规划中,尚未起用,商业分散,不够集中,还好不会想到做购物中心,不然就完蛋了.

建议如下:
第一、对整个商业部分进行统一规划,现在看铺位,应该是在一个公寓下面就一个单独体量的商业,不知道单体面积是多少?如足够,可以规划几个功能业态区进行招商,比如社区服务(含超市\便利店、购物街--服装、饰品、精品、美容美发类）,物流,仓储,饮食（上下两层做餐饮非常有吸引力，不需要管其他地方怎么做，餐饮的招商也相对容易进行，先找大的，再找小的）,休闲娱乐类(如网吧\大型洗浴\夜总会\K歌\酒吧一条街)等
第二、带租约出售如可以做到最好,做不到的话需要一定的策划功底来营造气氛，如销售，建议一层加二层一起销售，做垂直出售，二层可以做为居住或仓储用处进行宣传推广，做为销售卖点，提倡买一层送一层，拉衡销售价格，在策略上吸引买家关注。
第三、不建议做大型批发类，此举有可能影响到公寓的发售，一旦客人知道下面是做大型的批发，公寓发售必有影响，现在规划40栋，才建8栋，万一影响到以后的32栋，怕开发商有投诉的嫌疑。

酒店式公寓的运营方式

我给提个不成熟的建议：
         找知名的酒店运营商加入，比如希尔顿酒店，华尔街运营商；或者戴德梁行、第一太平戴维斯等，学习他们的经营方式，借鉴他们成熟的经验，可以起到事半功倍的效果！！

LZ可以先在项目周边已形成的业态做个调查,人流位置!

我来试试。

楼主的信息分解如下：
有个项目在海门的滨江开发区，大型，建面258万方，做家居批发市场的。这是指家居建材市场的建筑面积？！40栋住宅含底商面积应该在50万--60万平方上下。
在整个项目的西面规划建40栋的酒店公寓群落，现已建其中8栋，楼上公寓已基本售罄。现底层商铺没有做定位策划，销售情况很差。现在开发商叫我们做个策划把底层商铺想办法快点卖掉。8栋酒店公寓总高12楼，底层2层的裙房商铺，共建面12万方左右，层高4米，得房率85%,商铺建面在50-130不等。12万平方是指8栋建筑面积，商铺大概面积在2500平方/栋，商铺合计面积应该在20000平方--25000平方左右。另外：难道不沿街的公寓楼下也有商铺吗？所以拜托楼主信息要准确
项目在滨江开发区内，沪通铁路有一个车站已经定下来在马路对面沿线建，距离约1公里。
项目的西南面已经有个小吃一条街了，因此做餐饮估计有冲突了。不是已经有小吃一条街的冲突，而是底商设立餐饮会影响居住户的住宅环境，难道不害怕影响二期或三期的32栋住宅销售吗？

楼主信息再多一点，准确一点，我再来试试。

本人愚见：

先说海门有一下几点可以启发：
一、海门经济开发区区位优越，交通便捷，是离上海最近的开发区之一。
二、海门以家纺闻名，在全国具有较高知名度。
三、海门建区以来，全区项目总投资80亿元，美、日、韩、港、澳、台等10多个国家和地区的客商在区内兴办外资企业130多家，总投资超过7亿美元，经济相当活跃。
再说本项目的现状：
一、位于海门的滨江开发区，大型，建面258万方，做家居批发市场的。
二、沪通铁路有一个车站已经定下来在马路对面沿线建。
三、已经有八栋建成，酒店式公寓销售良好，商业未作推广。
模糊的地方：
一、裙楼商业的开间进深。
二、开发商最早对商铺的打算。
多余的建议：
一、现在捂盘。
二、联合大型营销机构，整合销售推广资源，利用现有资源和状况对项目重新定位，依据“城市商贸物流港”拟请全国著名酒店管理连锁机构（或知名物业公司）进驻。
三、对底层商业做适当修改的同时全面招商，将休闲洗浴市场做大作强，洗浴，SPA，KTV，歌厅等等休闲文化场所，引进其中，配合高档餐饮，形成休闲娱乐的聚集商地，相信会吸引商家进驻。引进个性餐饮、服饰饰品、便利超市的同时抓紧销售。
四、和政府搞好关系，取得当地政府和新闻媒体的密切配合，有计划有步骤的围绕“城市商贸物流港”的需求谨慎推广。