guoqchang

1、SWOT分析

1.1优势
1.1.1海门经济开发区区位优越，交通便捷，是离上海最近的开发区之一
1.1.2海门建区以来，全区项目总投资80亿元，美、日、韩、港、澳、台等10多个国家和地区的客商在区内兴办外资企业130多家，总投资超过7亿美元，经济相当活跃。
1.1.3该底商位于当地著名小吃街东面，为该商业的后期运营带来了组走的人流。
1.1.4分区销售，有利于商铺的后期运营集中，不易分散。
1.1.5临近沪通铁路的一个车站。
1.1.6项目商业总建筑面积12万余平方米，在本区域规模优势明显

1.2劣势
1.2.1新区开发无任何商业氛围，要招商销售压力大。
1.2.2商铺是从东往西销售，前期无法利用小吃街的人气。
1.2.3商铺定位失误，可能影响住宅销售。如定位建材城。
1.2.4无临街优势，一半的商铺在2层。

1.3机会分析
1.3.1海门作为上海城市建设与发展的重点区域-开发区，已逐渐显示出了强劲发展势态，为项目提供了良好的成长空间；
1.3.2周边区域的发展带来居民数量的增长和居民收入的提高，为项目提供了充足的潜在消费群体和市场机会；
1.3.3周边缺少大型和有档次的商业项目，商业竞争压力小，项目发展空间大
1.3.4上海各类商业积极拓展市郊网点，发展连锁，招商资源相对丰富。
1.3.5城市区域商业化建设进程加快，使土地和商业物业价值不断升值；

1.4威胁分析
1.4.1上海市商业地产项目开发及商业竞争日趋激烈
1.4.2商业投资者因日渐理性而对投资更加谨慎，风险意识加强
1.4.3前期8栋的市场消费力不足，投资店铺压力较大，可能影响该项目商业物业的投资销售
1.4.4项目周边区域发展还有待时日，使项目市场培育期增长

2、项目商业定位
2.1业态定位：
      社区商业休闲中心
2.2功能定位：
　　　餐饮、休闲、娱乐、购物、社区配套服务
2.3功能配置
2.3.1购物
2.3.1.1精品店-化妆品、个人护理用品店、男女皮鞋、服装服饰店等
2.3.1.2时尚店-时尚休闲服饰、皮具箱包、针织内衣等
2.3.1.3小商品街-动感服饰、饰品、钟表眼镜
2.3.1.4超市-日用品生活百货、食品、副食品

2.3.2休闲娱乐-KTV、酒吧、影院、电玩、儿童乐园、康体休闲、运动健身、网吧、休闲书吧等

2.3.3餐饮-特色餐饮、中西快餐、咖啡、茶楼等

2.3.4社区服务-通讯、银行、邮政、干洗、婚纱、冲印摄影、美容美发、药品超市、糕点屋及其社区服务。

2.4客层定位
以中档消费为主，兼顾高档和低档。（公寓居住人群为SOHO族，对面证大为别墅，因此认为这是主力客群。此外应该有到家居物流的客户，酒店式公寓由于价格低廉，比酒店更具有优势）

3、规划定位
运作模式：商铺分零出售、不返租，业主自行经营、统一管理 （本人愚见，至于怎么规划我就不讲了）

4、公寓配套建议
4.1客群特点
公寓为居家客群，长久居住，对公寓的配套、服务要求比较高，主要以SOHU族为主。
4.2配套内容
主要配套内容包括金融机构、邮政、餐饮、通讯、健身中心、干洗、高档会所等。
3、共享配套
金融机构、邮政、购物、餐饮、休闲娱乐、酒吧等。

[ 本帖最后由 guoqchang 于 2008-5-17  18:13 编辑 ]

高山流水

这个项目前期我接触过,开发商的背景很大,野心也很大,不过258万体量的家居市场把我吓跑了,就群房项目,建议楼主搞个休闲娱乐街区,很多小地方的红灯区可以做到全国知名,你们也可以

a19831031

我建议开发商在销售时可以借鉴一下鲁能的销售思路，整个项目在设计规划之初就因该有一个明确的商业集中区域，然后再商业区域营造一个鲜明的卖点和引爆点，如超大型超市、肯德基等世界知名餐饮。然后再超市即将入驻的时候进行引爆～～～～～～在其他分散区域的商铺就利用学校或者其他有鲜明人气集中地的目标单位作为卖点，毕竟门面价格还是要靠人气集中！！！！！

林艺辉

"有个项目在海门的滨江开发区，大型，建面258万方，做家居批发市场的" 从这可以看出你们的位置较偏，附近的租金不高，既然在项目的东面有 家居批发市场,那么可把店面包装成和装修有关的产品一条街,如电器、旧货家具、精品批发、花卉市场、古玩字画等

guoqchang

1、3000个停车位，可考虑引进公交。让其成为公交车的始发站，弱化无临街的缺点。
2、销售不力的情况下可考虑返租。
3、组织SOHU业主活动，增加商业氛围。如：举世闻名的8分钟派对，这就照顾到咖啡屋或茶馆的生意了。
4、联系行业协会，多搞商业活动。
5、小吃街的人气要利用，前期是否可以清理专门的道路到达前8栋底商。

还分栋的综合项目真是难搞！

yiwuad

如果附近有比较强的产业基础，做批发市场最好！

零售商业不足以支撑一个空白区域！

lyyjs.1986

项目是258万方，做家居市场，并又辅助配套酒店式公寓？是这个意思？
那么就你说的几点，我考虑一番，说几句，
1、酒店式公寓，规划40栋，一期8栋，且业绩很好，那么你在做其相应裙房商铺时要注意不能给业主带来坏的影响，任意不便都会影响你的后期住宅销售，你还可以想到，为何不做一些思考服务于业主？形成一个完善体系。
2、首先做一个全面的市调，正确的市场定位是很必要的，不能凭自己去想，要实际操作的可行性！把你所认为的思路通过市调的结果来论证。
3、说句实话吧，目前项目整体状况看，不是良好。想要招商引资确实难，人家看到的是这还需要一个商业培养期。会有所疑虑。但是潜在的前景是有的，有了规划的存在，那么你需要做一些推广做出一些吸引的人的政策来卖商铺。
4、鉴于上部住宅业主，一般性的连锁餐饮是可以的，便捷的社区超市，酒店类物业，上下层均可同时出售了，不可做带有嘈杂的，脏乱的商业，影响住宅环境。而且做餐饮休闲是不与你所说的小吃一条街有竞争的，环境不一样，档次不一样，消费群不一样，做出你的项目商业街的特色，与其他存在差异化，这与住宅找卖点是一样的。

哪里说错了请指出，一定虚心学习！

mingl999

先作市场调查。然后定位，现在是一穷二白，怎么作？

贴近民生的产业，建材、家居、大型商业超市买场或资产运作，（找个银行作抵押算了 ）

hangzhou123

支持楼上

梁晓北

把握住几点：
1、大型项目边配套酒店公寓群；建面258万方，做家居批发市场的。
2、底层2层的裙房商铺，共建面12万方左右，层高4米，得房率85%,商铺建面在50-130不等；
3、沪通铁路有一个车站已经定下来在马路对面沿线建，距离约1公里。
4、项目的西南面已经有个小吃一条街了。

个人愚见：
1、作为配套，公寓绝对是皇帝的女儿不愁嫁，258万方的批发市场，足以吃掉你100%的公寓楼，所以，公寓楼的价格是关键；
2、商铺的属性决定铺子可以定位的物业形态，层高、开间、进深符合的物业形态归类，然后做定位；
3、交通环境的绝佳，绝对促进项目销售。
4、小吃街对项目不是冲突，是促进。

建议：
1、公寓楼价格周期上调，适当捂盘；
2、2层商业，层高不是很特殊的情况下，结合小吃街，适当可以考虑引进中型娱乐、健身、休闲物业，“吃完饭出汗，出完汗吃饭”；亦可适当考虑个人养护、美容美体等时尚液态；亦可根据大型市场配套作用，适当规划配套物业；
3、主力店一定要挑好，而且给主力店的位置一定要确定好，因为，主力店的选择及安排，可能影响整个项目的销售；
4、作为配套，首先是配套物业要做好，但要求一定比例；
5、一般进深、开间比小于四比一的，基本经营餐饮、零售行业；进深、开间比大于四比一的，多经营服装、音像等行业；