ww2000nau

裙房商铺数据资料
总规划
基地面积:17.13W平方
总建筑面积:46W平方
总住宅面积：34w
总商业面积：12W
住宅总套数: 4000套
停车位:3000(汽车位)

标的数据
住宅面积:47000平方(8幢)
商用面积: 12879平方(8幢)
容积率:2.77
绿化率:3
       从整体规划来看，34万平方米的住宅如果配上12万平方米的独立商铺，缺乏主力店的入驻条件，无法形成汇集人气的效应，那么这个商业项目规划上的硬伤将造成其必死无疑。
      从楼主代理的部分（给的数据来结合后图片)来看，1.28万平方米的商业应该都是以住宅底商（独立店铺的形式）出现，进深应该在12米左右。这样的店面建筑形式以及面积区间只适合做住宅的配套商业，即社区商业概念，当然可以做偏外向型的社区商业，吸引周边1.5公里的人前来消费。
    根据以上定位，我想招商应该是要做的。招商的目标可以是银行、便利店、冲印店、净菜超市、药店、洗衣店、邮局等等。招商到一定程度就可以考虑开始销售（当然也可以边招边销售），作为代理商，做完这部分商业就走吧，后面的难度大着呢~~~~

猎艳已毕

是不怕死的勇气？
接盘之前没有确定操作方案，然后到这里来套想法？


简单思考：
项目判断：
此项目体量大，旁边有火车站和大型家居市场，因此较适宜做家居市场的贸易配套或者其他产品的贸易市场。

具体建议：
仔细研究本地经济结构，当地家居贸易产业链，看看适合做什么环节；
具体可到义乌参观小商品城及义乌市的一层底商上面居住的城市格局。

公仔面

上面的大哥们说招商也是我个人的见解,但是如果以招商，租的型式.但招商的以后的商品规划一定非常的慎重吸引顾客，最好能形成人流的回转，有这么大的地方可以做到休闲，娱乐，购物．．．．让商铺的升值潜力增加，最后再以高价来出售，至于拥金可以和ＫＦＳ谈我想到那时候ＫＦＳ都不想把它给卖了．如果卖的话那就再另谈价钱了．

梵高

52楼说的好对啊
真的难以想像楼主是靠什么方法来获得代理的.
来这里套想法的话，呵呵。有点太
这几天除了关注四川事件之外，其余的时候都在查找海门的相关资料。
呵，不过听了52楼朋友的话，我觉的还是算了。
第一：脑力劳动太累；
第二：就算你在这得到了好的想法，如果没有好的细节去实施，这样也会害了你们。

[ 本帖最后由 梵高 于 2008-5-20  17:53 编辑 ]

v-leader

40栋公寓的相关配套如果定位好的话，应该是没有问题的，明确招商具体方案．企业在做总规时应该有他们的思路

terry009

呵呵，谢谢楼上各位的参与， 我们既然拿下项目自然有我们自己的想法。套想法这个词有用的不太恰当吧，我想这个PK台的目的就是用于互相交流吧。

osten

现在我也正在操作一个类似的项目，不过项目体量远远不及这个大，一些经验和想法聊聊吧。
1、体量已经确定了项目不能成为普通产品
2、交通梳柳型物业特征明显
个人建议参照美国的：Mall of America
简介：世界上规模最大的超级室内购物商场之一，建筑面积约39万平方米，集购物与娱乐于一体，建筑宏伟壮观
位于美国明尼阿波利斯州两条高速公路的交汇点  
4个大百货,有520家商店,98%的出租率
一个美国最大的室内主题公园（76英亩）
一座学校，一个拳击场，一个射击场，12，750车位
每年有3500-4200万游客
顾客在美国MALL逗留时间平均为3小时,为美国其它MALL的3倍

美国 MALL 吸引了大多数的海外游客,每年来此的游客数比迪斯尼乐园、科罗拉多大峡谷的游客总计还多

各类著名美食
各种主题游艺场所
吸引了成千儿童、众多的家庭 ，将美国MALL视作周末度假的理想场所

猛龙

我感兴趣的问题：
       你们公司如何成功接触这个项目的？甲方发标书了？佣金是双节点发放吗？
    这个项目是商业过度开发，同时建筑没有合理控制建设，全部裙房，众所周知，裙房的框剪结构，那里面柱子就横三竖五了，这点要学习绿地，绿地21城，沿街裙房全部板式，这样开间和特别是进深就好控制了。
      做家具生活广场，这个定位在销售的时候很好利用定位的优势
    做小吃特色一条街，自己去努力宣传，不行！
   要三产服务和规划相关部门联合，让他们出具一个批复，申请为特色餐饮一条街的立项，这样财容易造势。

ttdny220

ttdny220

靠近火车站就要做土特产吗？你怎么不做小粉灯？土特产经营一般是以密度高、总体量大的专业市场。而且土特产与其他商业产品相比有更为重要的“认知度”，一个小打小闹的商场而非市场注定要遭到市场的淘汰。
两点建议：
1、根据购买住宅客户群的类型，对商铺做定向，使之专门为小区业主服务。
2、项目临近家具批发市场，而且规模较大，可借助区域联盟将商铺打造成一个专业的家电市场。招商时可引入“国美电器、通用电气”等品牌。宣传上以“家具市场”为龙头，“家电市场”跟进——将此趋于作为完整的家装市场放大，只有庞大、有力的市场才能更好地得到商铺业主及终端消费群的共鸣。