模拟操盘区2006003小户型（难度等级：***）

项目位于市区二环线周围，正对高架桥，地块小

周边环境较差，工厂较多，粉尘、澡音污染较大

项目与本市建材交易中心较近

项目与本市娱乐休闲中心（酒吧迪吧、桑拿、演艺、咖啡厅、餐饮相对集中区）距离相对较近

项目周边民房较多

拟建14层建筑，一、二楼为商业部分，产权面积40年，三楼以上为小户型住宅

小户型去化难度不大，关键在于一楼和二楼的商业部分，一、二楼是否分开销售还是捆绑销售？

大家可针对以上情况发表看法，内容可涉及整个项目的包装定位，小户型的包装策划，商业部分的包装策划，销售策略的制定等等。

发言有奖！

2006-3-13 13:36  2^#   回笼觉主

首先看能不能去找做夜总会的老板谈谈要不要买1,2楼的店面,如果要,整个卖给他,而且可以根据他的要求量身定做,不少夜总会的老板有这个实力,不知道你是在什么城市,反正我接触过几个夜总会的老板,连装修什么的搞个3,5千万是正常,上亿都能搞得出来.如果大规模的夜总会进去了,嘿嘿,小户型还愁吗,只要有嗅觉的人都想买了租给小姐了.....

个人看法

1、按周边的商业环境，本案适合整体出售、出租，在调研周边的商业业态后，分析出本案的业态，餐饮娱乐可为首选。
2、先招商出租，然后可分割小面积，带租约出售。
3、小户型在招商成功后预计没有任何问题，只是售价高低而已，或可在物业管理、智能化建材上做做文章，增加附加值。
个人看法，仅供参考。

单体建筑吧？那么一、二层商业的体量应该不小。分隔成独立门面的可能性很小，像这种商业最好由一个购买。现在产权式商铺的处境都很差，如上文所提之地段，不可能实现的。因此，酒楼还是比较讲究周边环境，不知规划的商业单层面积多少？

项目虽然离休闲娱乐区较近，但属不同的街区分工，做夜总会等是不合适的。

建议：1、小户型做精装修以创造卖点，树立高品质、高品位产品形象，同时也提升了产品附加值。
         2、二楼的商业部分可定为位小户型住宅的服务配套层，可设健身房，洗衣店，餐饮店，休闲吧等等，有   助于为小户型的销售创造价值新亮点。可由开发商自主经营，也可以招商出租。
         3、1楼的商铺做大型的餐饮业比较合适。
         4、在销售上，先卖小户型引爆人气，达成热销后以知名度和人气助力商铺销售。

感觉5楼的建议的第一点不太合适，因为周边的环境很差，又邻近高架桥。而对要求较高的客户而言，周边的环境是非常重要的考虑因素，所以，感觉将小户型做成高品位形象似乎不太符合。

如楼主所说,住宅的去化不难.那么从整体居住环境来说,是有人接受的.目前小户型在大部分城市都是比较抢手的,想必也是投资年青人自用性质的.商业部分不能只停留在住宅的配套设想上,因为配套房的商业价值不高,投资回报不高,购买意愿也就差了.大型的商场形性质在这个地方也不妥,酒吧迪吧、桑拿、演艺、咖啡厅、餐饮相对而言还是注重周边的环境的.有没有可能从建材的延伸行业入手?

如果离建材市场近的话,底下商铺可以先招商,做建材,先租出去,不知道你们那建材市场离市区远不远,如果针对小户型销售的话,也可以针对建材商户,这样就解决了建材商户的居住问题.也相对提高了他们的居住质量,房子应该好消化

要根据城市现况才能得出结论。城市类型，属于几线城市，房地产开发情况（直接关乎到建材商户的收入）。第三产业的发展情况。这些都是小户型项目必须考虑的。。

就目前我所在的城市。小户型基本上不用操心。只要价格不要存在太多泡沫。不需要特别的推广就卖出去了。

本项目商业，考虑到周边情况，二楼可作餐饮，中低档消费，消费群可针周边建材市场。整体出租给餐饮经营商户。然后以基金方式分割出售，卖投资。如果所在城市消费水平中高，居民有投资意识，在成功招商后确定了回报率，把二层商业分割为小面积（1-4平方米），投资压力低，应该可以引起一定的市场关注。

至于一层本着商业（建材交易中心）附近应行存在的必然性。如果周边无银行，可考虑划分割部位置相对较差的针对银行定向销售。另外部分可分割为门面商铺（考虑到商业为小户型裙楼，不可能有太大进深。只能作为商铺）。若周边建材中心经营状况较好，则可考虑针对高档建材商销售。

[ 本帖最后由 coolpl 于  2006-3-14  15:14 编辑 ]