广告联系 | 加入收藏 | 设为首页
 
奖励申报贴(专业、原创,精彩房策,你我共创!),双方有奖!
发新话题
打印

模拟操盘区2006003小户型(难度等级:***)

拟建14层建筑,一、二楼为商业部分,产权面积40年,三楼以上为小户型住宅!

看到这段有个问题,往楼主回答,三楼以上为小户型住宅??那产权是多少年??

项目整体立项是什么?酒店式公寓么?
不错不错
根据你描述的周边区域情况来看,有工厂、专业市场、娱乐场所,环境较差,人员复杂,目前就是一个脏、乱、差地带。如果政府对此处无明确规划,虽然小户型不愁卖,但是面向的客户群就很低端,更多的就是项目周边投资客及自住客,且以投资客户为主,价格难以达到一个高位。
  项目区域市场环境决定了本项目商业的发展,以中偏低档消费为主。做餐饮是最保险的,面向的客户群是周边工厂员工及建材市场人员。
本帖最近评分记录
商业群楼市困扰开发商的一大难题,难到什么程度?足可以让许多开发商的利润损失、资金积压。单体建筑更是难上加难。因为商业经营与地产运作本是两个范畴,各有个的规律。如今拿在一起说事,先问自己有多上商业资源可以利用整合,对于商业运营有多专业。在下也不专业,想到哪说哪,请见谅!
就本项目而言,根据商业群楼面积可划分为两部分功能,1。整体运营与分户运营。一层,划分为多个门市,进深14——18米,面宽不低于5米。二层,做一个商业组合体,饭店、网吧、台球把、KTV、酒吧等业态并存,根据招商情况在进行组合。一层出售,售价可略高。2层以租代售,以养商为主。
本帖最近评分记录
由于本项目位于高架桥旁,并且周边噪音及环境较差,故商业经营咖啡厅、酒吧不符,因为咖啡厅酒吧要求环境处于优雅之地,可以为夜总会或迪厅这类自身就比较火爆的行业,这样就不会受到外面噪音的影响
周边木材业比较发达,可以经营一些次行业的延伸业,不如家具城之类的行业,整个一楼可以招商为一个大型的家具商城
本帖最近评分记录
个人建议:
整租整售,先租后售,已租促售。
先做好系统的商业业态的定位分析,确定项目的主题,然后用优惠的租金和完善的服务(可以用合作的形式),吸引一些大型商家前来考察,互相带动,互相刺激。同时作足宣传,作足抄做工作。然后在租赁成功后计算投资回报
本帖最近评分记录
体量不大   小户型直接做成投资型酒店式公寓,装修不要太豪华
             商业这里没什么商业就做什么,我的建议是做个休闲娱乐的商业,比如茶吧休闲餐吧,最好是夜总会或者歌城什么的
    旧以建材市场和酒足饭饱的人做点文章,就OK
本帖最近评分记录

= 50 人气
本帖最近人气评价记录
  • 东海岸 鲜花 1 个 人气 + 50 2007-11-12 06:31:17
面临问题:1.可能面临的风水问题
项目正对高架桥,不知道与高架桥具体的布置如何,有可能存在一定的风水问题,对投资者造成影响。对于以投资者为主要客群的项目来说,不可以不考虑。
2.周边环境较差,工厂较多,粉尘、澡音污染较大问题
个人认为高档定位也不是不可,取决于娱乐业的档次以及建材市场档次以及客群数量,新风系统以及LOW-E玻璃不当解决粉尘和噪音问题,还可以提升项目定位。
优势:
1.项目户型小,总价低,单价应该较市中心也有比较大的优势,对于目前急需置业的年轻人有吸引力。
2.周边娱乐业发达。沿海省会城市应该不乏喜好夜生活的年轻人,临近娱乐圈应该是一个卖点。
3.省会城市的二环附近应该不是太偏僻,考虑到有大型建材市场,那么公交、城市道路配套肯定完备,所以交通也是一大卖点。
4.购买建材方便,暂且作为一个不是卖点的卖点把,呵呵。
综合以上,我认为可以将项目住宅打造成针对时尚年轻白领,拥有丰富娱乐生活的中高档小户型社区。  案名叫:金领派对  呵呵
考虑到周边的配套比较欠缺,个人觉得应引入知名连锁社区便利店入驻一层,面积依据小户型数量确定,另外一层还可以配套小型餐饮、美发美容等业种。二层考虑入口设在一层的中型餐饮+健身房等。
推广策略上可以考虑先对连锁便利店招商,然后进行小户型销售,待住宅销售差不多了,再进行其他商业的分割销售。

[ 本帖最后由 ww2000nau 于 2007-11-2  10:17 编辑 ]
本帖最近评分记录
  • 东海岸 热心 +2 感谢参与 2007-11-12 14:31
  • 东海岸 房策币 +1 感谢参与 2007-11-12 14:31

我的

商业:娱乐餐饮洗浴不可以做,比较局限所以要捆绑,但价格要合理,彩盘吧,踩完再说,因为要有周边价格,定位不要,先走住宅,后走商业,商业即可卖价高又不愁了,有住宅了商业自然好卖,不用你定位宣传,商家们自然会看见商机,因为你说住宅去化,哦了!

房策的两点原则


= 50 人气
本帖最近人气评价记录
  • 东海岸 鲜花 1 个 人气 + 50 2007-11-12 06:32:47
在做房地产策划时,请记住两点原则:
1、穷人不怕鬼
2、利润在率不在量
具体到本项目时,我们可以看到,本项目周边环境差,三层以上做小户型应该是一个可以考虑的选择。不过如果考虑到产品最终是给穷人建的,也可以考虑做成其他形式的产品形式。所以做小户型时,总价是降下来了,但该城市有无足够的小户型客户源确实是一个应该考虑的问题。这个问题在北京、上海等大城市可能不是问题。毕竟中国人的生活习惯,还是希望能有个大一点的居室(这一点无论是穷人还是富人都是一样的)。如果该城市没有足够的小户型客户源,建议可以考虑建设面积稍大一点的经济适用型的产品。比如容积率、建筑密度可以高一点等等。
回到该项目的难点商铺的问题。从上面的材料中可以看出,该项目地理位置应该不偏,但周边环境可能较差。对于房地产开发商来说,这不可能是凭一家之力就能改变得了的。关键是能适应这个环境,找到在这样的环境里合适的商业形态。下面说说我的观点,由于该地民房较多,环境较差,地理位置距市区较近,如果项目面积够大的话,我认为最适应的产品最好是能跟普通老百姓密切相关的,比如超市,大卖场之类的商业,这一类的商业利润绝对量不高,但利润率不低。如果商业的面积较小的话,可以考虑与周边密集的娱乐休闲商业结合起来,比如网吧、美容院、KTV等等。总之,是切合周边的条件与环境。
本帖最近评分记录
  • 东海岸 热心 +2 感谢参与 2007-11-12 14:32
  • 东海岸 房策币 +1 感谢参与 2007-11-12 14:32
发新话题
版块跳转 
使用技术问题或者合作事宜请到这里留言
本网站提供交流平台,所有作品方案由会员上传并承担相关责任,若其中有版权之争请联系本站管理员!!
本站原创内容,发表者及房策天下共同拥有版权,房策天下拥有展示权、处理权,转载请注明出处!
房策客服电话:133,77882692