vsyf

拟建14层建筑，一、二楼为商业部分，产权面积40年，三楼以上为小户型住宅！

看到这段有个问题，往楼主回答，三楼以上为小户型住宅？？那产权是多少年？？

项目整体立项是什么？酒店式公寓么？

闪闪红心

不错不错

二马每文

根据你描述的周边区域情况来看，有工厂、专业市场、娱乐场所，环境较差，人员复杂，目前就是一个脏、乱、差地带。如果政府对此处无明确规划，虽然小户型不愁卖，但是面向的客户群就很低端，更多的就是项目周边投资客及自住客，且以投资客户为主，价格难以达到一个高位。
  项目区域市场环境决定了本项目商业的发展，以中偏低档消费为主。做餐饮是最保险的，面向的客户群是周边工厂员工及建材市场人员。

学习金钟民

商业群楼市困扰开发商的一大难题，难到什么程度？足可以让许多开发商的利润损失、资金积压。单体建筑更是难上加难。因为商业经营与地产运作本是两个范畴，各有个的规律。如今拿在一起说事，先问自己有多上商业资源可以利用整合，对于商业运营有多专业。在下也不专业，想到哪说哪，请见谅！
就本项目而言，根据商业群楼面积可划分为两部分功能，1。整体运营与分户运营。一层，划分为多个门市，进深14——18米，面宽不低于5米。二层，做一个商业组合体，饭店、网吧、台球把、KTV、酒吧等业态并存，根据招商情况在进行组合。一层出售，售价可略高。2层以租代售，以养商为主。

心紫缘

由于本项目位于高架桥旁，并且周边噪音及环境较差，故商业经营咖啡厅、酒吧不符，因为咖啡厅酒吧要求环境处于优雅之地，可以为夜总会或迪厅这类自身就比较火爆的行业，这样就不会受到外面噪音的影响
周边木材业比较发达，可以经营一些次行业的延伸业，不如家具城之类的行业，整个一楼可以招商为一个大型的家具商城

shanghai1020

个人建议：
整租整售，先租后售，已租促售。
先做好系统的商业业态的定位分析，确定项目的主题，然后用优惠的租金和完善的服务（可以用合作的形式），吸引一些大型商家前来考察，互相带动，互相刺激。同时作足宣传，作足抄做工作。然后在租赁成功后计算投资回报

gongjian

体量不大   小户型直接做成投资型酒店式公寓,装修不要太豪华
             商业这里没什么商业就做什么,我的建议是做个休闲娱乐的商业,比如茶吧休闲餐吧,最好是夜总会或者歌城什么的
    旧以建材市场和酒足饭饱的人做点文章,就OK

ww2000nau

面临问题：1.可能面临的风水问题
项目正对高架桥，不知道与高架桥具体的布置如何，有可能存在一定的风水问题，对投资者造成影响。对于以投资者为主要客群的项目来说，不可以不考虑。
2.周边环境较差，工厂较多，粉尘、澡音污染较大问题
个人认为高档定位也不是不可，取决于娱乐业的档次以及建材市场档次以及客群数量，新风系统以及LOW-E玻璃不当解决粉尘和噪音问题，还可以提升项目定位。
优势：
1.项目户型小，总价低，单价应该较市中心也有比较大的优势，对于目前急需置业的年轻人有吸引力。
2.周边娱乐业发达。沿海省会城市应该不乏喜好夜生活的年轻人，临近娱乐圈应该是一个卖点。
3.省会城市的二环附近应该不是太偏僻，考虑到有大型建材市场，那么公交、城市道路配套肯定完备，所以交通也是一大卖点。
4.购买建材方便，暂且作为一个不是卖点的卖点把，呵呵。
综合以上，我认为可以将项目住宅打造成针对时尚年轻白领，拥有丰富娱乐生活的中高档小户型社区。  案名叫:金领派对  呵呵
考虑到周边的配套比较欠缺，个人觉得应引入知名连锁社区便利店入驻一层，面积依据小户型数量确定，另外一层还可以配套小型餐饮、美发美容等业种。二层考虑入口设在一层的中型餐饮+健身房等。
推广策略上可以考虑先对连锁便利店招商，然后进行小户型销售，待住宅销售差不多了，再进行其他商业的分割销售。

[ 本帖最后由 ww2000nau 于 2007-11-2  10:17 编辑 ]

yangxiao

商业：娱乐餐饮洗浴不可以做，比较局限所以要捆绑，但价格要合理，彩盘吧，踩完再说，因为要有周边价格，定位不要，先走住宅，后走商业，商业即可卖价高又不愁了，有住宅了商业自然好卖，不用你定位宣传，商家们自然会看见商机，因为你说住宅去化，哦了！

gongnq

在做房地产策划时，请记住两点原则：
1、穷人不怕鬼
2、利润在率不在量
具体到本项目时，我们可以看到，本项目周边环境差，三层以上做小户型应该是一个可以考虑的选择。不过如果考虑到产品最终是给穷人建的，也可以考虑做成其他形式的产品形式。所以做小户型时，总价是降下来了，但该城市有无足够的小户型客户源确实是一个应该考虑的问题。这个问题在北京、上海等大城市可能不是问题。毕竟中国人的生活习惯，还是希望能有个大一点的居室（这一点无论是穷人还是富人都是一样的）。如果该城市没有足够的小户型客户源，建议可以考虑建设面积稍大一点的经济适用型的产品。比如容积率、建筑密度可以高一点等等。
回到该项目的难点商铺的问题。从上面的材料中可以看出，该项目地理位置应该不偏，但周边环境可能较差。对于房地产开发商来说，这不可能是凭一家之力就能改变得了的。关键是能适应这个环境，找到在这样的环境里合适的商业形态。下面说说我的观点，由于该地民房较多，环境较差，地理位置距市区较近，如果项目面积够大的话，我认为最适应的产品最好是能跟普通老百姓密切相关的，比如超市，大卖场之类的商业，这一类的商业利润绝对量不高，但利润率不低。如果商业的面积较小的话，可以考虑与周边密集的娱乐休闲商业结合起来，比如网吧、美容院、KTV等等。总之，是切合周边的条件与环境。