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在做房地产策划时，请记住两点原则：
1、穷人不怕鬼
2、利润在率不在量
具体到本项目时，我们可以看到，本项目周边环境差，三层以上做小户型应该是一个可以考虑的选择。不过如果考虑到产品最终是给穷人建的，也可以考虑做成其他形式的产品形式。所以做小户型时，总价是降下来了，但该城市有无足够的小户型客户源确实是一个应该考虑的问题。这个问题在北京、上海等大城市可能不是问题。毕竟中国人的生活习惯，还是希望能有个大一点的居室（这一点无论是穷人还是富人都是一样的）。如果该城市没有足够的小户型客户源，建议可以考虑建设面积稍大一点的经济适用型的产品。比如容积率、建筑密度可以高一点等等。
回到该项目的难点商铺的问题。从上面的材料中可以看出，该项目地理位置应该不偏，但周边环境可能较差。对于房地产开发商来说，这不可能是凭一家之力就能改变得了的。关键是能适应这个环境，找到在这样的环境里合适的商业形态。下面说说我的观点，由于该地民房较多，环境较差，地理位置距市区较近，如果项目面积够大的话，我认为最适应的产品最好是能跟普通老百姓密切相关的，比如超市，大卖场之类的商业，这一类的商业利润绝对量不高，但利润率不低。如果商业的面积较小的话，可以考虑与周边密集的娱乐休闲商业结合起来，比如网吧、美容院、KTV等等。总之，是切合周边的条件与环境。

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1、商业部分既然是考虑销售，那么首先需要确认目前项目所处城市商业和住宅的销售价格，哪个可以实现项目利润最大化，如北京目前很多位置的商业销售价格及利润并不一定有住宅的价格好，不如在建筑的设计上突出个性化意见，做成部分的LOFT结构或者townhouse结构吸引购买份量。
2、商业部分的销售或租赁需要项目自身的商业氛围提升来支持的，所以物业的周边消费能力决定传统商业结构的预期效益，根据项目及周边消费人群的消费特点来进行业态的定位相对比较合适。
3、从现有基本情况来看，个人认为作为纯粹的酒店式公寓可能更为理想，因为建材中心的经营者可以提供足够的投资预期，同时小户型的搭配加大年轻人及投资者的目光，或者打造青年公馆的概念。这样便于投资者的投资回报快的效果，同时可以满足年轻人方便快捷及控制生活成本的生活方式。

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商业部分因靠近建材市场,可重点考虑为配套消费产业,如餐饮,主要放在二楼
一楼建议分割销售,

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1\项目交通---门前是高架桥,做大商业的交通条件就不是很好.所以,不要考虑做百货商场或超市等大商业.
2\距娱乐区近.可以考虑娱乐的延伸.商业不一定只建到二层,如果能吸引到娱乐城进入,可以为其量身定做产品,即可以是二层,也可以是三层,或四层的商业形态.
3\小户型做为投资,建在这里可能楼主的意向是针对建材城的投资客.周边如果是低档居民区,那么建普通住宅价值含量低了.建小户型要看建材城及城市周边的客源.小户型之外,还可以考虑商住产品,或者一部分办公产品.
4\从简单资料来看,该项目没有一个好的居住环境,投资型客户和总价原则下的自用型客户为主.所以,整体定位应是一个综合体,这样整个项目的价值也有所提升.