两会一致通过

引用:

原帖由 jjqm 于  2006-3-20  04:58 发表。

没干过商业的就别胡说,商铺最重要的是面积分割,能分成100-200米的最好,如果不行就考虑餐饮

“商铺最重要的是面积分割”不错！
以商业分割而言，应充分考虑当地主要客层可承受的总价带。
个人经验值，35—65平米的商铺分割，销售抗性较小，当然可适当配比少量100平米左右的商铺，以满足不同客层的需求。

蒙古人

1考虑离建材离建材市场近，可以考虑引入建筑装潢设计公司，餐饮。夜总会了什么娱乐场所应该没什么指望。
2如果纵深够大还有停车场足够大，可以考虑引入汽车展销商。
3不知道1.2楼是否为主体裙楼，如果是，建议在裙楼顶部作绿化。
4另外还可以考虑作为电子类产品综合市场。

njh888

产品做中抵挡商住两用,利用价格优势吸引周遍建材,娱乐设施的老板购买

happyyan

４３楼说的有道理

建材市场集中说明商业氛围可以，针对他们做成商住两用，一方面可以供建材商及厂家做办公地点，同时也方便这些建材爆发户用闲余资金做投资用

商业部分还是建议分开发售：
二楼做项目本身的物业配套，提供一些休闲＼娱乐服务
一楼吸引银行及装饰类形象好的建材店面，比较符合周边氛围

江风细雨

分开销售的做法：将二楼的定位先做好，根据市场调研的价格进行定位为住宅或者是商业，（现在有些城市的住宅价格超过了二楼以上商业），如果是住宅高于商业，则划成住宅单元销售，如果是商业高于住宅，可以考虑小作坊，或者是商业经营，单独开门，这样对于一楼则分成独立门面，因为面积小，单价做高，整个产值上升，但是单个门面的购买门槛低，则消费受众广，可以加速销售回笼资金，减少项目融资成本。是两头占便宜的事情。

[ 本帖最后由 江风细雨 于 2006-9-15  10:45 编辑 ]

guoguo3280

既然项目与本市娱乐休闲中心（酒吧迪吧、桑拿、演艺、咖啡厅、餐饮相对集中区）距离相对较近,就从娱乐休闲定位出发,在一层留出部分作本项目的商业配套,其余部分的定位要根据市场实际需求寻求最佳的使用方式(做出特色\品位).在销售策略上可采用3楼的建议:"先招商出租，然后可分割小面积，带租约出售",如果招商效果不佳再重新定位.

xiangcm

1、小户型在销售中提供装修套餐供客户选择，由成交客户选择是否需要装修以及选择哪种装修套餐，以满足不同客户的需要，毕竟小户型的面积小，装修不管是对自用客户还是投资客户都会觉得麻烦。
2、商业建议一、二楼分开销售，一楼划分成小店铺，既有利于销售中商业价值的实现，又能加快一层商业的销售速度。二楼商业在一楼预留楼梯位置，边招商边销售。
3、不赞成二层商业分割后进行产权式商铺销售，一方面是商业面积小没有进行产权式销售的必要，另一方面进行产权式销售后会给开发企业留下包袱。

梦溪笔谈

我的观点是，项目整体定位为中低档次，均价格不易过高，将总价限制在一个合理的水平，这样可以保证项目的顺利去化，产品的去化速度直接决定了商铺的销售，我认为只要小户型产品保持较高的销售率，商铺是不必过分担心的，在商铺方面，我主张以满足小区配套功能为主，向外辐射为辅。不主张引进夜总会和建材，因为这样对项目的品质都存在影响，居民的潜意识对夜总会是排斥的。

黄明华

针对楼主提出的该项目的现状，如果定位不明确或招商不成功，那将是相当难处理的一个盘。
个人几点意见：
1、建筑结构：该建筑14层，则为框架结构，作为商业已经能满足要求，只是不知道一二层具体结构如何，是否梁柱多，是否无梁楼盖，柱间距是否能达到商业要求等。
    如果该项目未建，工程图纸未定稿，那可以在设计上玩点花样，一层作散铺设计，层高控制在3、5--4米左右，把本属于一楼的高空间换至二楼，这样二楼的层高将达到5米左右，这样对于招商或出租来说，二楼与一楼的利用价值达到同一水平。
2、酒吧迪吧、桑拿、演艺、咖啡厅、餐饮相对集中区，这就是个招商的具体问题了，开发商高层是否把这定位为休闲商业，亦或餐饮，这样作并无不可，因其周边已经形成消费洼地。
3、至于是分开销售还是捆挷销售，我个人认为还是分开销售更为实在呢，分开销售对于小户型来说不会受到影响，不会因为些许商业布局而打消一部分小户型客户的考虑。
4、上层小户型你说去化难度不大，我想也是，周边为休闲商业区，这是小户型需求比较大的区域，所以在这就不多说了

beyondliu123

针对项目描述情况，做捆绑式销售是很必要的：
　项目定位在中档相信大家都有了共识，装修不用花太大的心思，主要放在隔音效果上，并提供免费网络服务，物业以安全为重
１．位于娱乐场所不远，可以瞄准娱乐场所内的中级管理人员团购
２．针对建材市场方面，来往的客商一定很多，把商铺和居住捆绑销售可以作为一大卖点
商铺具体则一楼以快速消费品，日用品，服装（针对娱乐），二楼则可以作餐厅．茶座．咖啡厅等
３．然后开发几楼用来做会议谈判室，不管是娱乐行业还是建材市场都有商务谈判，租商铺的建材或者娱乐老板给与优惠
其它就看宣传，根据提供的情况，目标客户很明显，广告费以楼书和DM单为主