beyondliu123

针对项目描述情况，做捆绑式销售是很必要的：
　项目定位在中档相信大家都有了共识，装修不用花太大的心思，主要放在隔音效果上，并提供免费网络服务，物业以安全为重
１．位于娱乐场所不远，可以瞄准娱乐场所内的中级管理人员团购
２．针对建材市场方面，来往的客商一定很多，把商铺和居住捆绑销售可以作为一大卖点
商铺具体则一楼以快速消费品，日用品，服装（针对娱乐），二楼则可以作餐厅．茶座．咖啡厅等
３．然后开发几楼用来做会议谈判室，不管是娱乐行业还是建材市场都有商务谈判，租商铺的建材或者娱乐老板给与优惠
其它就看宣传，根据提供的情况，目标客户很明显，广告费以楼书和DM单为主

ztkele

因为项目离建材市场比较近，可以做如下考虑：
1、一、二层可做适当分割，部分捆绑销售对象为银行，信用合作社等金融单位，适当赠送一定车位；部分做大中餐饮，可分割。
2、小户型打投资概念，业主为周边市场生意人；
3、控制好交通流线组织，要让自己位置得以凸显；
4、可以在立交桥有利位置做户外广告宣传，项目沿线可以做灯杆广告。

dudu505

看了介绍，觉得项目所在地是一个“冷角”，即没有商业及居住的基本氛围，硬性的创造出高品质的小户型住宅，并加以标榜的话，不太可行，市场接受度欠缺。我认为还是要从周边的建材中心和娱乐中心入手：
1、针对建材中心，推出小户型办公特区概念，商住相宜，可注册公司，关键看二层以上部分的用途是否属商用。这样可依托建材中心现成的高质量客户群，为他们打造档次较高、交通便利、总价便宜的商住空间，同时也是一个推向整个市场的小户型产品。
2、二层部分可以作为楼上部分的服务区域。
3、一层部分则可以作为娱乐休闲场所，分流上述娱乐中心客流，做到拾遗补缺。

yiguihua

本人倒是觉得这个商业一二层有点意思，先不说住宅吧，说商业
一二层商业最忌的是下面做专业市场，二楼就上不上下不下的了，要不就两层都做可按楼猪说的好像又不大可能，可以这样说一般这种娱乐场所集中的地方辐射面比较大，大家找乐子总要有个地方吧，其实这种地方的招商很好做的，找乐子要吃喝的地方，要睡觉的地方还要。。。。。。下面就不说下去了，招商解决了销售难度就不大了，我估计这种地方住宅楼楼上都有很多那种私营旅馆的。

我是一只小小鸟

不太认同作ktv或为其作配套，这样会影响别人休息，上面的房子还怎么卖阿

dongge2000

小户型住宅消化没有多大问题，关键是商业，首先1、产权销售然后返租成功率很低。2、做餐饮、娱乐缺乏大的环境。4、楼上有人说做住宅的配套，有一定可行性，但商业面积不知有多大，估计配套是消化不掉的，而且也不符合开发商的利润要求。4、因此个人建议从建材着手，重点调研一下周边建材得经营形式等等，可以以精品或专业展示为切入点，割成小面积商铺销售。

心梦幻影

商铺部分可考虑做成2-3家洗浴中心，这个位置应该比较合适。

tiancg2002

我感觉应该把它做成酒店式公寓，而下面的商业主要是为酒店式公寓做配套。由于位于高架桥和酒吧的场所，所以建议把项目定位于面向年轻人。

linhao818

认真的细读了楼主的帖子好几遍，终于脑海里有了这块地以及周边环境的整体印象。
项目重点现状：周边环境较差，工厂较多，粉尘、澡音污染较大

项目与本市建材交易中心较近

项目与本市娱乐休闲中心（酒吧迪吧、桑拿、演艺、咖啡厅、餐饮相对集中区）距离相对较近
拟建14层建筑，一、二楼为商业部分，产权面积40年，三楼以上为小户型住宅

重点突破：通常商业许多策划人的惯性思维是整体销售，做什么？娱乐。我不反对，但同时我考虑了上面的住宅部分，在这种娱乐场所聚集之地相信很少居住客户会选择。

首先做到住宅部分与商业部分的统一，因为商业部分的定位我选择了娱乐业态的定位，那么，上面的住宅部分我选择了酒店式公寓，而且式投资型。主要的经营靠下面的商业支撑，而同时带动公寓的住宅率，为投资者带来受益。

产品定位：投资型酒店式公寓！
商业部分的功能定位：休闲娱乐餐饮于一体，坚决不做什么KTV 迪厅一类的东西，因为附近都是民宅，以后政府就不会让你好过。业态相对考虑咖啡厅 茶艺馆 桑拿 高级餐厅。

营销广告等的策略要根据具体情况以及城市的特征以及投资客群的综合特征而定，

由感而发，实属个人想法于经验！希望各位能加以评价或者提出更好的方案！

jianmin8888

个人建议：


如果1.2层商场面积较大，可与周边娱乐配套较相呼应，整合周边配套，做一个综合性娱乐休闲中心，体现规模、档次、内容丰富的类似中国城一样的娱乐中心。