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地产西进（上）
中国经营报  2006-2-27
今年是西部大开发的第六个年头，西部的热土在东北振兴、中部崛起的新时代背景下，愈发渴望资本和新型产业在这块土地上生根发芽。在东部房价不断飙升、几乎撞到天花板之际，一些企业开始向西部转移。商场上从不缺少淘金的机会，缺少的是发现的眼睛。继《地产下一站之天津》（文见2月6日地产版）之后，我们推出这个专题，向您展示相对全面的西部地产风貌。本专题分两次刊出，本期城市：西安、成都、兰州；下期城市：重庆、昆明。敬请关注。
         西安“超标用地”下的楼市风向
春节一过，西安市国土局国土贮备中心的工作人员就异常忙碌起来，他们的角色更像一个采购员——2006年，该中心要完成5000亩至6000亩土地的采购任务，期间向市场推出3000亩土地进行拍卖。
面对提前7年“超支”用地13.5万亩的现状，在春节前夕，西安市将2005～2020年土地利用规划和第四轮城市整体规划上报国务院待批。 “关键在于规划城市空间布局必须做好‘大西安’文章。”陕西省社会科学院经济研究所所长张宝通认为，西安行政中心的北迁将带来新一轮的投资热潮。但西安楼市的风向标已经在开发商逐利而动的掌控下一路飙升。
土地求解
　　按照陕西省政府的规划，西安市1997年至2010年的建设用地为13.5万亩，实际上从1997年到2003年，西安市新增建设用地17万多亩。西安的建设用地至少提前7年“超支”3.5万亩。
“当时制定这一项规划时，国家还没有提出西部大开发战略。1999年中央开始实施西部大开发战略，西安作为新欧亚大陆桥、中国陇海兰新地带最大的中心城市，由于其重要位置和在西部大开发中起着承东启西连接南北的重要作用，西安整体发展速度之快令人始料未及。”西安交通大学房地产研究所所长杨东朗教授分析说，这也反映了西安的投资在加快。
为了解决项目待地问题，据西安市国土局土地市场服务中心负责人介绍，在国家政策允许的范围内，西安市从陕北、陕南的建设用地指标中变通地“拆借”部分指标，再以西安市的基本农田指标冲抵。
与此同时，西安市出台了一系列加速处置闲置土地的文件，同时大规模地清理了闲置土地，并在去年8月中旬召开“西安市政府储备土地出让推介会”，推出了五个地块共3000多亩储备土地冲击市场，竟然引来了上百个土地投资商和开发商。   
“僧多粥少”的情况让西安市国土部门加大了土地储备的步伐，并成为土地供应的主渠道。据国土储备中心主任王建东介绍，2005年该中心完成了 2000多亩土地的收购，价格在20万～100万元/亩之间，这样一方面以储备土地满足房地产市场需求，一方面为工业项目提供土地。由此，该中心的任务也加重到了5000亩～6000亩。
西安市政府着手的还有一项工作就是城中村改造。2005年8月24日，西安市政府发布《加快城中村改造工作的意见》，计划在两年内对西安市三环路以内的187个“城中村”进行改造，到去年底的完成总量就达20万平方米。一开局，就吸引了各路开发商纷纷进入，抢占滩头。
幕后推手
2002年8月份之前，西安曲江房地产开发用地价格每亩仅在30万元左右。但自曲江提出以商业旅游为开发主题至今不到三年时间，土地价格翻了几倍，现在130万元能买到也算是幸运的。一位知情的业内人士告诉记者，曲江南湖附近一宗百余亩的住宅用地，最初拿地时每亩仅27万元，百余亩土地总价还不到3000万元，最近转让给另一开发公司时，土地总价竟然到了3亿多元，土地价格翻了十多倍。西安高新区亦如此，和记黄埔以平均每亩138万元的价格，进驻高新区中央商务区核心地带，创高新区地价历史新高。
　　曲江、高新区，一东一西推动西安南城土地价格急剧飙升。而这两个区域的房价已经突破5000元/平方米，并影响到西安楼市的整体攀升。据悉， 2005年西安市主城区住宅均价2871元/平方米，而西安人均年收入却在全国排名第38位，人均年可支配收入只有9000元左右。
推动土地一路高涨的还有许多幕后推手。据统计，目前西安市可投入市场供应的土地仅1万多亩，而且绝大部分位于较为偏远的区域。与之形成鲜明对比的是，囤积在各类开发商手中的闲置土地已近万亩。
　

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　一位房产界人士告诉记者，现在西安的许多开发商炒的已经是三手地了，地价也由2003年的10万元/亩转手到现在达60万元/亩～100万元/ 亩，很多还在待价而沽。该人士说：“土地上的巨额利润，也是推动开发商不断囤积、造成市场供不应求、价格迅速上升的原因。”而一些北京、成都、深圳等地的外来开发商也改变拿地途径，直接收购西安本地握有土地的小型开发商（大多都是由掌握土地的国有企业、事业单位创办），从而进军西安房地产市场。
　　虽然开发商逐利而动，但西安的房市却不容乐观。据了解，2005年西安的新开工面积达400万平方米，竣工面积300万平方米。“但西安一年的购房总量维持在200万平方米左右，机构性矛盾长期突出。”杨东朗教授认为，西安的楼市已经是供大于求了。
成都 住宅地价高企 开发商转战工业地产
在玫瑰装扮的情人节里，一条消息让准备成家的情侣们不得不着急：2005年成都五城区商品房交易均价已达到4085元/平方米，同比上涨9.49%。这是成都市政府在情人节当天发布的。
　　截至2005年底，成都具有房地产开发资质的开发企业已达到1260家，但能够享受成都房地产高速增长盛宴的本土企业却寥寥无几，更多的是外来房产巨头们的狂欢。成都本土地产商也逐渐将目光投向工业地产，以往由政府主导并垄断开发工业园区的状况，正在被成都置信等民营企业所打破。
地价同比上涨89%
　　2005年，成都的楼市一改过去两年供应不足的情况，新增商品住宅供应面积与实际销售面积基本相当，供销比达到1.025。
　　成都市房管局的数据显示，该市五城区商品房交易均价为4085元/平方米，同比增长9.48%；商品住宅均价为3770元，同比增长 16.32%。成都商品房价格坚挺的背后，是土地价格的迅猛上涨。四川中原物业顾问有限公司提供的数据表明，2005年土地市场公开拍卖挂牌成交土地平均每亩成交价格约为265万元，比上年同期土地成交均价上涨89%。
　　但是，土地价格的飞涨并未挡住开发商的投资热情。在成都2005年土地交易市场中，主城区的几块总价超过5亿元的大宗土地都被有着雄厚经济实力的外来开发商成功拿下，华润集团更是以21.42亿元的天价将“地王”收入囊中。然而，本土开发商只能活跃在成都郊区（市）、县的土地交易市场，蓝光集团去年四处投资置地，成都置信也在温江区拿下几个地块，但规模都比较小。
“现在很多开发商都委托公司在成都找地，主要是东南亚、中国香港等地的开发商，需求类型包括房地产开发用地和物流基地用地。虽然现在成都的土地价格越来越高，但是开发商的收益还不错，楼盘、租金的收益还远远没有达到因土地成本增高就无法赢利的地步。”香港戴德梁行成都分公司高级经理侯峰说，“目前，成都的甲级写字楼租金在100元/平方米以上，乙级都在60元～80元/平方米，而且出租率很高。如时代广场开盘不到半年，入驻就达50%以上，城市之心、威斯顿联邦大厦、冠城等都在95%以上。其实，土地价格的上升是一个城市经济活力和发展的表现，从成都写字楼价格的不断攀升可以看出投资者对成都的热情。”
工业地产受青睐
在中海、华润、万科及和黄等重量级开发商进驻成都后，使整个市场的竞争更加激烈，成都本土开发商开始寻找新的投资机会。
　　成都置信是较早投资工业地产的成都本土开发商，其目前投资的有青羊工业区、西部鞋都工业园区等项目。据其负责人何亚川介绍，青羊工业区占地面积 3600亩，项目计划总投资66亿元。负责该项目开发的成都青羊工业建设发展有限公司成立于2004年6月，由成都置信、四川合信和青羊工业区管委会三家投资，所持股份分别为38%、22%和40%，代表政府出资的青羊工业区管委会是第一大股东。
　　“虽然政府是大股东，但由于成都置信和四川合信是关联企业，青羊发展公司在具体的运作中实际上是以置信集团为主导的。”青羊区一位官员分析说，“市场化的开发和经营不仅打破了政府主导的格局，对当前工业园区的趋同化和招商竞争也将产生冲击。”
　　相较商业地产和住宅地产而言，投资工业地产不仅有良好的回报，还因其低廉的土地价格而吸引了大批地产商之外的投资者的目光。裳都•中国西部服装产业集群是一个占地5000亩的复合工业地产项目，其开发商则是四川西部服装产业有限公司。
　　“商业地产是个比较成熟的市场，而工业地产的开发刚起步，因为配套服务的差异性，每个项目都需要量身定做，从这个角度讲工业地产的市场是特定的。过去，完全是政府成立一个管委会然后卖地，客户自己建厂房，做配套物流等服务。现在，青羊工业区的收入不仅来自本身的产品销售，入驻企业提出要求后，由青羊工业发展公司负责修建，完工后在销售给入驻企业；此外，可以对入驻企业收取物管费，这相当于我们的售后服务。”何亚川说。

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工业用地的增值诱惑
　　据成都市经委副主任付学坤介绍，到2020年成都将新增工业用地面积151.9平方公里，规划总面积达到240.78平方公里，“这意味着新增土地指标的30%都将用于工业发展。”此外，成都市国土局的数据显示，成都1999年以来征而未供的存量土地可利用的近3万亩，其中可安排为工业用地的有 7900余亩。
　　充裕的土地供应量和低廉的土地价格，还不足以令投资者对工业地产趋之若鹜。另一个原因即是，工业用地存在着巨大的升值空间。
记者注意到，成都置信更注重的是工业园区土地的升值。按照当前该地块的价格，均价在每亩68万元，而成都城南与工业园区处于同一位置（三环路边缘）的地块最高拍卖价已经达到了每亩206万元。何亚川透露，置信的期望是通过园区建设将该地块地价提升到每亩100万元，这样仅园区的土地总价值就达到 30多亿元。
　　成都的一位业内人士认为，成都置信的心思其实并不仅仅在这里，而在于工业园区周边代价而沽的7000亩待开发土地。通过运作工业园区，置信一方面可以以较低成本获取其中部分土地资源，一方面可以和政府分享土地升值所带来的收益。
兰州 两山夹一河抬高土地门槛
春节刚过，甘肃省国土资源厅就出台文件，今后将对别墅类住宅的土地供应一律停止审批，并将大力打击囤积土地行为。
　　两山夹一河的地理结构让兰州倍感土地资源的紧缺，但这种劣势却推动着兰州的楼市成为投资者的乐园。“土地供应紧缺情况下带来的地价攀升，在带动房地产投资活跃的同时，也在削弱兰州吸引外来产业和商业资本的动力，”在兰州商业圈滚打多年的北京智羽商务咨询公司策划总监马峥嵘表示。
有地块就赚钱
　　一个省会城市在两年内仅向房地产市场上供应了不足1000亩土地，全市500家地产开发企业，每家平均不足两亩。而在2005年度全市仅拍出地块不足200亩，500家企业仅有不足100家有活儿可干，乃至当年行业亏损5200万元。一连串儿的不足代表了兰州地产业的尴尬境地。
　　甘肃省建设厅官员在接受记者采访时表示，兰州“两山夹一河”的独特城市地形，造就了这个省会城市地形狭长、区域分散、土地资源稀缺的现实问题。在兰州搞投资的企业首先要面对的是土地资源高度紧张。这样的背景，使所有企业都很辛苦，整日在为地块的事情焦头烂额。
　　但外地房地产开发商却虎视眈眈，纷至沓来。在国内表现活跃的江浙资本对于兰州紧缺的土地资源尤其看好。据浙商甘肃总会人士介绍，浙商甘肃总会一直担当着江浙资本关注甘肃的风向标。兰州土地紧缺的情况，使得这里的楼市具有很强的升值潜力。浙商已准备开始成规模地介入这里的地产市场。
　　此外，包括北京天鸿、实创集团和中铁华升等更多东部地产开发商也开始在兰州征地造楼。甘肃博智地产营销总经理段永飙表示，房地产开发是一个跨区域性的产业，而兰州受土地制约的这种劣势，反而正在成为让全国知名地产商进入的动力源。但目前不少在售楼盘用地还是几年前开发商联建或低价储备的土地。而政府未来在主城区的放量空间几乎为零。因此，“只要能搞到地块就有钱可赚。”
　　“开发商和投资者都在赌兰州的房价将有诱人的升值空间”，一位开发商表示，别墅住宅用地停止审批无疑会让原来囤积了土地的开发商欣喜若狂，并将辐射到整个楼市。
　　兰州某大型地产研究机构所做的《兰州房地产调查研究报告》部分证实了这种观点。据披露，兰州市出于投资动机购房的比例已高达28.3%，二次置业购房的比例占23.8%，而改善居住购房的只有21.9%。
困境难解
　　由于土地门槛高企，兰州的房地产开发格局一片混乱。据兰州市有关部门官员介绍，该市的房产开发目前存在着诸多问题：企业对城市规划执行不严；未取得有关许可证即进行房地产开发和擅自开工建设；未取得房地产企业资质证书或超越资质等级从事房地产开发经营业务等多种违规行为。2004年，兰州房产界就有一些人被查处以及８５家公司被取消资格。
　　与此同时，地价高涨，商务成本急升带来的另一面是，外来的其他产业投资者观望心态愈发加重。因为地价等因素，近年来已有包括奇正藏药等企业弃兰州而去。一些意欲投资兰州的企业干脆选择了白银市这样的地价成本更低的甘肃周边城市投资落户。
　　为此，甘肃省首先从土地开刀整顿。国土部门要求各地要加大对闲置土地的清理制度，切实制止囤积土地行为。对超过出让合同约定的动工开发日期满１年未动工开发的，征收出让合同总额２０％以下的土地闲置费；满２年未动工的，无偿收回土地使用权。
　　甘肃省近期以来一直酝酿以兰州为核心的“经济圈”规划，以缓解一些工业企业在兰州投资形成土地压力。但有研究机构人士表示，政府此举依然无法从根本上解决兰州在引资方面所面临的困难，“地价的上升是市场强烈的需求和自然环境所造成的，已增加的地价成本和商务成本很难再降下来了。”