妈妈对我说:做事要低调!
首先要明确一点，口岸边贸城市的项目操作要具有明显的个性化，本项目周边情况不太清楚，根据类似操作的案例分析，中高档楼盘占多数，前期定位无疑把自己陷进了大众竞争中去，这是必然，在产品定位已经明确的基础上，你必须要有一个鲜明的市场定位和形象定位，这是区别于其他竞争楼盘的基础，也是营销推广的主线，看你话语中流露的意思，也是想寻找这样一个突破口，你的想法是正确的，差异化竞争是首先要解决的问题，怎么做，可以从以下几方面来细细分析：
1、客群分析
如你所说，外地客群占60%以上，本地客群很多是已有住房，这意味着目标客群还是应该大部分锁定在外地客群身上，因此，针对外地客群，包括江浙、福建、境外人员，怎么进行定位和推广，我想，首先要明确的思路是两个字：亲情，可能有些人都经历过在外地奋斗的经历，我也亦然，外地创业，包括置业，所选择的楼盘须具有一定的亲和力，让人感觉这是最适合这帮外地人居住、生活、工作的理想家园，这里面的卖点需要自己挖掘，我简单提几点，比如小区贷运代理、小区自创贸易平台、外地子女就学绿色通道、外地人口落户及保险等相关强势卖点，有些卖点和思路，需要结合你的项目自己创造和夸大，华而不实的亲情式住宅经过市场验证是失败的，切记。
2、产品分析
针对本项目产品，在其功能及相关配套上作些细化，是绝对有效的，正如楼主所说，外环境大配套稀薄，只能通过内环境、小配套来打动客房，用远期规划中的大配套城市建设来吸引客户，这是双重效果，光夸大政府的方向和建设只能是头重脚轻，陷入大众竞争，仔细调研下客群来源，针对不同区域客群，根据他们的生活习惯，理想居住面积，户型设计的最佳组合， 作些产品的细分功能，包括欧式的一些窗、露台、电梯、花园、外立面、阁数、仓储、停车场等各方面作的更实用、更亲情，这样你的卖点会让你的产品高于其他竞争楼盘，从而快速去化。
3、营销推广
从主线上把握，假如你想打亲情牌，怎么打，怎么操作，需要有一个整体思路，在案名，主题推广语上精确下刀，
楼主提供的资料较少，城市的相关资料几乎没有，以后切记。简单虚拟：
案名：中国城
推广语：具有母亲怀抱的边境居住部落
在产品推广上可以巧妙的把各种形态的楼宇命名为西湖望月、武夷风情、托斯卡纳等具有区域代表性的名字，
在营销推广上可以灵活采用各种区域习俗主题性活动，中国文化、江浙文化、福建文化、贸易推广、产品说明、事件营销等不细表。
渠道推广上大众推广不赘述了，机场、码头、海关、边检、贷运站、各式地方餐饮酒店可以选择最佳。
因为你现在还处在前期工作，销售方面暂不细说了，注重一下蓄水量再开盘还是可以采用的，如有时间，希望楼主详细告知项目资料，以望大家提供更好的建议。
